[신년기획 | 이재훈의 심층리포트 17] 이재명 정부 부동산 정책 진단

ceonews · 2026.01.27 23:00:04

정부는 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책, 10·15 안정화 대책 등 세 차례에 걸친 강도 높은 조치를 단행했다. 여기에 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언하며 다주택자 매물 유도에 승부수를 던졌다. 그러나 시장 반응은 엇갈린다. 정책이 단기 조정 압력을 만들고 있지만, 구조적 안정으로 이어질지는 여전히 미지수다.

[CEONEWS=이재훈 대표기자] 2025년 6월 출범한 이재명 정부는 부동산 시장 안정화를 국정 최우선 과제로 삼았다. 서울 강남3구를 포함한 한강 벨트의 집값 급등은 국민적 불안의 핵심이다. 정부는 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책, 10·15 안정화 대책 등 세 차례에 걸친 강도 높은 조치를 단행했다. 여기에 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언하며 다주택자 매물 유도에 승부수를 던졌다. 그러나 시장 반응은 엇갈린다. 정책이 단기 조정 압력을 만들고 있지만, 구조적 안정으로 이어질지는 여전히 미지수다.

■'세금 아닌 금융'으로 투기 차단

이재명 정부의 부동산 정책은 문재인 정부와 차별화를 꾀했다. 후보 시절 '세금으로 집값 안 잡는다'고 공언한 대로, 출범 초기에는 세제 규제 대신 대출 규제와 공급 확대라는 '투트랙' 전략을 채택했다. 2025년 6월 27일 발표된 6·27 대책은 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했다. 문재인 정부 시절 대출 규제를 모두 합친 것보다 강력하다는 평가를 받았다. 정책 시행에 앞서 유예 기간도 두지 않아 막차 수요까지 원천 차단했다. 9월 7일에는 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하는 9·7 대책을 내놓았다. LH가 직접 시행해 공급 속도를 높이고, 재건축·재개발 사업 촉진 방안도 포함됐다. 그러나 집값 상승세가 꺾이지 않자 정부는 10월 15일 초강수를 꺼냈다. 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당구 등)을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정하는 '3중 규제'를 도입했다. 15억 원 초과 주택의 대출 한도는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 대폭 축소됐다. 사실상 동원 가능한 규제 수단 대부분이 투입된 상태다.

■양도세 중과 유예 종료, 다주택자에 '최후통첩'

이재명 대통령은 1월 25일 자신의 X(구 트위터)를 통해

정부의 가장 강력한 카드는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료다. 이재명 대통령은 1월 25일 자신의 X(구 트위터)를 통해 '2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것'이라며 '재연장 법 개정을 기대했다면 오산'이라고 못 박았다. 4년간 반복된 유예 조치에 종지부를 찍겠다는 의지다. 현행 소득세법상 조정대상지역 다주택자에게는 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산된다. 지방소득세까지 합치면 최고 82.5%에 달한다. 중과 유예가 종료되면 규제지역 다주택자는 양도세 부담이 2~3배로 늘어난다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 기존 규제지역뿐 아니라 10·15 대책으로 새로 지정된 서울 21개 구와 경기 12개 지역까지 중과 대상이 된다.
양도세의 판단 기준은 '계약일'이 아닌 '잔금 지급일'이다. 5월 9일 전에 계약을 체결하더라도 잔금이 그 이후로 밀리면 중과 대상이 된다. 이 대통령은 '5월 9일까지 계약분에 대해서는 중과세 유예를 해주도록 국무회의에서 논의하겠다'고 밝혀 일정 부분 완충장치를 마련할 가능성도 시사했다.

■강남3구의 매물 증가와 가격 조정 조짐

전문가들은

정부 발표 이후 강남권에서는 매물이 늘어나는 조짐이 나타났다. 부동산 플랫폼 분석에 따르면 양도세 중과 유예 종료가 발표된 1월 23일 이후 일주일간 송파구 매물이 4.6%, 서초구 3.1%, 강남구 2.2% 증가했다. 압구정현대 전용 157㎡는 지난해 7월 89억 원 신고가에서 현재 83억 원대 매물이 나와 있다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡도 12월 거래가가 직전 대비 3억 원 이상 하락한 사례가 확인됐다. 그러나 이러한 가격 조정이 지속적 하락세로 이어질지는 불확실하다. 2025년 서울 아파트값 누적 상승률은 9%를 넘어섰고, 강남3구는 이를 주도했다. 송파구가 20% 이상 오르며 가장 큰 상승폭을 기록했다. 전문가들은 '대출 규제가 강화돼도 자금 여력이 큰 수요층 중심으로 거래가 이뤄지면서 가격 하방 경직성이 오히려 높아지고 있다'고 분석한다. 10·15 대책 이후 25억 원 초과 강남3구 아파트 거래량이 77% 감소했지만, 평균 매매가격은 오히려 상승했다. 공급 부족에 대한 공포, 규제가 반복될수록 오히려 강화되는 '안전자산' 인식이 강남 집값을 떠받치고 있다.

■정책의 한계와 구조적 숙제

규제가 강화될수록

첫째, 시장 기대의 변화가 선행돼야 한다. 규제가 강화될수록 '버티면 된다'는 학습효과가 작동한다. 정권이 바뀌면 세제가 바뀐다는 경험이 누적되면서 다주택자들은 장기 보유 전략을 유지하고 있다. 여론조사에서 이재명 정부 부동산 정책에 대해 '잘못하고 있다'는 응답이 47%에 달한 것도 정책 신뢰 문제를 보여준다.

둘째, 공급 측면의 한계다. 2026년 서울 입주물량은 2025년의 13.6% 수준으로 급감할 전망이다. 공사비 급등으로 재건축·재개발 사업장 착공 실적은 예년 평균의 40%에 그쳤다. 공급 대책의 효과가 실현되기까지 수년이 걸리는 만큼, 단기 가격 안정 효과는 제한적이다.

셋째, 토지거래허가구역의 역설이다. 전세를 낀 매물이 거래 불가능해지면서 매도 자체가 어려워졌다. 5월 9일까지 100일 남짓한 기간에 잔금까지 완료해야 하지만, 현재의 거래 규제 상황에서는 현실적으로 쉽지 않다. 급매물 출회를 유도하려던 정책이 오히려 매물 잠김을 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.

넷째, 양극화 심화다. 강남3구 신고가 행진이 이어지는 동안 노원·도봉·강북구는 1% 미만의 상승에 그쳤다. 서울 아파트 5분위 배율(상위 20% 대 하위 20% 가격 비율)은 역대 최고인 6.8배를 기록했다. 규제가 현금 부자들의 핵심지 선점을 가속화하고 있다는 지적이다.

■조건적 안정화 가능성 전망

이재명 정부의 부동산 정책은 다주택자 부담 강화와 매물 유도라는 명확한 방향성을 갖는다. 양도세 중과 재개와 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소까지 예고하며

이재명 정부의 부동산 정책은 다주택자 부담 강화와 매물 유도라는 명확한 방향성을 갖는다. 양도세 중과 재개와 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소까지 예고하며 '살지도 않는 집에 혜택 없다'는 메시지를 분명히 했다. 그러나 그 효과가 강남3구 집값의 지속적 하락과 시장 구조 안정으로 이어질지는 여러 변수에 달려 있다. 전문가 74%가 서울 집값 상승을 전망하고, 46%가 '강남3구가 가장 많이 오를 것'으로 예측한 것은 정책 효과에 대한 시장의 회의적 시각을 반영한다. 결국 정책의 성공은 시장 기대 전환, 실수요 중심 거래 회복, 공급 측 보완이 동시에 이뤄질 때 가능하다. 이는 단순한 규제의 강도만으로 달성될 수 없는 구조적 해결의 영역이다. '부동산 불로소득 공화국 탈출'을 선언한 이재명 정부의 거대한 실험은 이제 막 시작됐다.

▶ 다주택자 양도세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료 확정, 재연장 없음
▶ 10·15 대책으로 서울 전역·경기 12곳 '3중 규제'(토허구역·투기과열지구·조정대상지역)
▶ 강남권 일부 급매물 출현, 호가 조정 움직임 포착
▶ 시장 심리는 여전히 상승 기대 유지, 전문가 74% '서울 집값 상승' 전망
▶ 장기 안정화 위해 공급 확대·시장 기대 전환 필수

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