[CEONEWS=이재훈 대표기자] 2026년 2월 13일 밤 11시, 설 연휴를 하루 앞둔 시각. 이재명 대통령은 SNS에 한 줄의 메시지를 던졌다. "다주택자들의 기존 대출은 만기가 되면 어떻게 처리해야 할까요?" 명절을 앞둔 한밤의 질문. 그러나 이는 질문이 아니라 최후통첩이었다.

양도세 중과 유예 종료(5월 9일)로도 집을 팔지 않고 '버티기'에 들어간 다주택자들을 향한 추가 압박. 대출 만기 연장 제한이라는 금융 카드까지 꺼내 든 것이다. 시장은 긴장했고, 여당은 "부동산 겁박"이라 반발했다. 하지만 대통령은 14일 다시 SNS로 답했다. "집을 팔라고 강요하지 않는다. 다만 시장을 정상화할 뿐이다."

■ 5월 9일, 게임의 룰이 바뀐다

이재명 정부 부동산 정책의 핵심 분기점은 5월 9일이다. 2022년부터 윤석열 정부에서 매년 연장해온 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 이날 공식 종료된다. 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자가 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 지방소득세까지 포함하면 최고세율 82.5%다.

정부는 혼란을 최소화하기 위해 보완책을 마련했다. 5월 9일까지 계약을 완료하면 강남 3구·용산구는 4개월, 신규 조정지역은 6개월 내 잔금·등기를 마치면 중과를 면제한다. 하지만 이재명 대통령은 단호했다. "버티면 언젠가는 또 풀어주겠지라는 기대를 원천 봉쇄해야 한다." 심지어 정권 교체 후에도 유예를 못하도록 시행령을 법률로 격상하는 방안까지 검토 중이다.

■ 세금으로 안 되면 금융으로… '정상화'의 이중 압박

문제는 5월 9일 이후다. 시장은 두 가지 시나리오로 나뉜다. 낙관론자들은 "압박에 못 이긴 다주택자들의 매물이 쏟아지며 가격이 안정될 것"이라 기대한다. 실제로 강남 3구와 용산에서는 양도세 유예 종료 발표 이후 매물이 11.74% 증가했다는 보고도 나왔다.

반면 신중론자들은 "이미 팔 사람은 다 팔았고, 남은 이들은 증여 등으로 우회했거나 끝까지 버틸 것"이라 본다. 오히려 매물 잠김 현상이 심화되고, 중과세 부담을 전·월세 임차인에게 전가하는 '조세 전가' 부작용이 우려된다는 지적이다.

이재명 대통령은 여기서 한 발 더 나갔다. 다주택자 대출 만기 연장 제한이라는 금융 규제 카드를 꺼낸 것이다. "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 버틴 다주택자들에게 대출 연장 혜택까지 주는 것이 공정한가?" 금융위원회는 즉각 전 금융권 점검회의를 소집했다. 시장은 다시 술렁였다.

■ "기본주택 100만 호"는 어디 있나

이재명 대통령은 2021년 대선 당시 "임기 내 250만 호 공급, 이 중 기본주택 100만 호"를 공약했다. 중산층 무주택자가 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 역세권에서 평생 살 수 있는 고품질 공공주택, 그것이 기본주택이다. 월 60만 원대 임대료로 30평대 아파트에 살 수 있다는 구상이었다.

하지만 취임 후 8개월이 지난 지금, 가시적 성과는 보이지 않는다. 기본주택 착공 소식도, 구체적 로드맵도 나오지 않았다. 정부는 "부동산 시장 정상화가 우선"이라는 입장이지만, 시장은 "공급 없는 규제는 풍선효과만 낳는다"고 반박한다.

공급 부족에 대한 불안감이 사라지지 않는 한, 아무리 강력한 규제를 해도 집값은 잡히지 않는다는 것이 부동산 시장의 냉정한 법칙이다. 2018년 문재인 정부의 9·13 대책 당시에도 다주택자 중과세는 오히려 가격 상승을 부채질했다.

■ 국토보유세와 '정상 사회'의 실험

이재명 대통령이 구상한 또 다른 정책이 국토보유세(토지배당)다. 모든 토지 보유자에게 세금을 부과하되, 그 세수 전액을 전 국민에게 기본소득으로 지급하는 구조다. 0.17%에 불과한 실효보유세율을 1% 선까지 올려 투기 수요를 원천 차단하겠다는 것이다.

하지만 이 역시 아직은 '구상' 단계다. 재정경제부는 신중한 입장이다. 보유세 인상은 강남 고가 주택 소유자뿐 아니라 1주택자에게도 부담이 되고, 정치적 저항이 만만치 않기 때문이다.

결국 이재명 정부의 부동산 정책은 현재로서는 '규제 일변도'다. 양도세 중과, 대출 제한, 실거주 의무 강화. 채찍은 있지만 당근은 보이지 않는다.

■ 시장은 정부의 '진정성'을 시험한다

이재명 대통령은 "아직도 버티면 해결되겠지 생각하는 분들"에게 경고했다. "이제 대한민국은 정상 사회를 향해 나아간다. 규칙을 지키는 사람이 손해 보지 않는 사회를 만들겠다."

하지만 시장도 정부를 시험한다. 5월 9일 이후 매물이 실제로 쏟아지는가, 아니면 거래 절벽 속에서 잠김 현상이 심화되는가. 기본주택 100만 호는 언제 착공되는가. 국토보유세는 실제로 도입되는가.

부동산 안정화의 핵심은 '예측 가능성'이다. 규제만으로는 시장을 이길 수 없다. 공급이 뒷받침되지 않으면 규제는 오히려 가격을 부추긴다. 정부가 진정으로 '정상화'를 원한다면, 징벌적 세금이 아니라 실수요자를 위한 대안을 제시해야 한다.

5월 9일은 단순한 세제 일정이 아니다. 이재명 정부가 과연 '시장을 이기는 정부'가 될 수 있는지, 아니면 '시장에 굴복하는 정부'로 남을지를 가를 분수령이다. 그 대답은 이제 석 달 후, 차가운 매매가와 전세가로 드러날 것이다.

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