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[기고] 무너져가는 지식산업센터, 사실은 필연적 결과

국제뉴스갤로그로 이동합니다. 2025.12.11 22:38:30
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손종배 ㈜라움 이사(국제뉴스DB)


최근 지식산업센터 경매 물건이 급증하고 낙찰가가 빠르게 하락하는 흐름을 보며, 본인의 생각에는 이번 상황은 금리나 경기 탓이라기보다 구조적 한계가 드러난 필연적 결과라고 판단됩니다. 지산은 처음부터 시장의 자연 수요로 성장한 자산이 아니었고, 지금의 충격은 태생적 결함이 표면화된 것입니다.

지산 공급은 시장 원리가 아니라 지자체의 세수 확보 목적에서 출발했습니다. 산업 수요 검증 없이 인허가가 쏟아졌고, 정책 인센티브는 투자 수요를 더 강하게 자극했습니다. 균형을 잃은 공급 구조는 경기 둔화가 오자 공실 폭증으로 직결되며 시장의 취약성을 그대로 드러냈습니다. 이는 공급 과잉이 만든 예고된 결과입니다.

지산 분양 구조는 실제 기업 수요와 기본적으로 맞지 않았습니다. 기업은 넓은 면적과 주차 여력, 물류 편의성을 원하지만 지산은 쪼개기 분양으로 수익성을 높이는 방식을 택했습니다. 이로 인해 상품과 수요의 불일치가 지속되었고, 수요 기반이 빈약한 지역에서 공실 위험이 급속히 확대되었습니다. 시장은 이 간극을 결국 견디지 못했습니다.

지산은 제도적으로도 유연성이 부족합니다. 산업입지법에 묶여 업종 제한과 주거 전환 불가 등 강한 규제가 적용됩니다. 공실이 발생해도 임대 전략을 다양하게 조정할 수 없고, 시장 변동에 대응할 플랜 B가 존재하지 않습니다. 이러한 구조는 수익형 부동산의 생명인 탄력성을 처음부터 차단한 셈입니다.

호황기 PF 과열은 지산의 분양가를 비정상적으로 끌어올렸습니다. 고분양가는 임대료를 시장 수준과 괴리시키며 기업의 수용 가능성을 약화시켰습니다. 경기 둔화가 오자 미분양과 공실이 동시에 확대되었고, 이는 분양가와 임대료의 비정상적 상승이 만들어낸 필연적 조정이었습니다. 단순한 국면 변화가 아니라 구조적 부실의 노출입니다.

지산이 본질적으로 실패할 수밖에 없었던 핵심 원인은 입지 경쟁력의 부족입니다. 산업단지 주변, 교외 지역, 배후수요가 약한 위치에 공급이 집중되며 자연 수요가 형성될 여지가 적었습니다. 초기에는 개발 계획과 기대감이 입지의 결핍을 가렸지만 시간이 지나며 시장은 냉정하게 입지를 평가하기 시작했습니다. 입지의 약점은 결국 공실로 나타났습니다.

수익형 부동산의 본질은 안정적 임대 수요와 장기 자산 가치 상승입니다. 그러나 지산은 수요가 입증되기 전 공급이 먼저 쏟아졌고, 임대료는 입지와 수요가 뒷받침하지 못하는 수준까지 상승했습니다. 이 구조는 장기적으로 수익이 유지되기 어려우며, 경매 증가와 공실 확대는 이 근본적 한계의 결과입니다. 시장은 결국 비현실적 수익 모델을 용납하지 않습니다.

성수 등 극소수 성공한 지산의 공통점은 상품 자체가 아니라 입지였습니다. 입지가 뛰어난 지역에서는 어떤 형태의 자산도 일정 수준 이상의 수요를 확보할 수 있습니다. 반대로 대부분의 지산은 입지의 결핍을 마케팅과 인센티브로 덮으려 했지만 시간이 지나며 그 한계를 숨길 수 없었습니다. 성공한 지산은 모델의 우수성이 아니라 입지 덕분에 살아남은 것입니다.

경매 급증과 시행사 유동성 위기는 우연이 아니라 지산 상품이 가진 구조적 약점이 현실화된 것입니다. 입지 부족, 수요 검증 부재, 상품 구조의 미스매치, 제도적 제약이라는 네 가지 결함이 누적되며 시장 전체가 흔들리는 결과를 낳았습니다. 단기적인 규제 완화나 금리 변화로 해결될 수 있는 문제가 아닙니다.

이번 지산 사태는 수익형 부동산의 생존을 결정짓는 요소가 결국 입지임을 다시 증명한 사건입니다. 입지가 갖춘 수요의 힘은 시간이 지날수록 자산의 가치를 명확히 구분하고, 입지 경쟁력이 부족한 상품은 시장 변동을 이겨낼 수 없습니다. 결국 입지 프리미엄이 없는 모델은 장기적으로 무너질 수밖에 없습니다. 시장은 언제나 입지에서 출발해 입지로 돌아옵니다.



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