[헤럴드경제=김은희 기자] 올해 전세시장은 ‘브레이크 없는 열차’처럼 폭주했다. 전셋값 상승에 전세수급 불균형, 전세가율 상승까지 관련 지표는 수년래 최고치를 경신했다. ‘전세시장은 안정적인 하락세를 보일 것’이라는 한국부동산원의 전망이 완벽하게 빗나간 것이다.

전세시장의 불안한 조짐은 연초부터 있었다. 지난해 12·16 부동산 대책은 매수 관망세로 이어졌고 전세시장까지 영향을 미쳤다. 그러나 대책 발표로 겪는 혼란이었고 이내 안정세를 찾아가나 싶었다.

상황은 지난 7월 말 주택임대차보호법(계약갱신청구권제·전월세상한제)이 시행되면서 반전됐다. 임대차법은 전세난 악화의 촉매제가 됐고 임대임과 임차인 간의 갈등으로 각종 분쟁이 촉발됐다. 그야말로 ‘대란’이었다.

16일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 임대차법 통과를 기점으로 가파른 상승세를 보였다. 지난 11월 전국 아파트 전세가격지수는 전달보다 1.02% 상승했다. 1%대 상승폭을 기록한 건 2011년 10월 이후 처음이다.

수도권 아파트 전세가격지수도 임대차법 시행 직후인 8월 전달 대비 0.81%에 상승하더니 11월엔 1.09%의 오름폭을 기록했다.

특히 고양·용인·남양주·하남 등의 전셋값 상승이 가팔랐다. 고양시 일산서구 ‘킨텍스꿈에그린’ 전용 84㎡는 지난 10월 7억5000만원에 전세 거래됐다. 임대차법 시행 전인 5월 4억원에 불과했던 전셋값이 3억5000만원 오른 것이다. 서울 전세난에 밀린 수요에 3기 신도시 청약 대기수요까지 겹친 영향으로 풀이된다.

전세수급동향 추이도 비슷하다. 전국 아파트 전세수급지수는 11월 기준 114.2로 지난해 11월보다 26.4포인트 급증했다. 서울과 수도권 역시 같은 달 128.8, 122.4로 역대 최고 수준을 기록했다.

전세수급지수는 수요와 공급의 비중을 점수화한 수치로 기준치인 100보다 높으면 전세를 구하는 사람이 내놓는 사람보다 많다는 의미다.

임차인을 보호하기 위한 임대차법은 되레 임차인에게 고통과 부담이 됐다. 전세수급 불균형은 심화됐고 집주인 우위가 꺾이기는커녕 더 공고해졌다. 세입자 면접을 요구하거나 대놓고 이면계약을 주문하는 집주인까지 생겼다. 전세 물건이 귀한 세입자는 울며 겨자먹기로 거래하는 상황이다.

임대인 입장에서도 재산권을 무리하게 침해받는다는 불만의 목소리가 크다. 특히 임대차법이 소급 적용되면서 집을 비워주겠다던 세입자가 계약갱신청구권을 무기로 이사비나 위로금을 요구하는 사례도 나왔다.

상황이 이렇다 보니 정부가 임대인과 임차인의 갈등을 조장하고 있다는 지적이 거세다. 임대인과 임차인 간 마찰이 생길 때마다 임기응변식으로 대응책을 내놓은 것도 큰 패착이었다고 전문가들은 입을 모았다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “전세수급 관리가 제대로 되지 않는 상황에서 임대차법까지 시행되면서 수급 불균형이 통제하기 어려운 수준까지 악화됐다”고 분석했다.

전세난은 당분간 악화될 것으로 점쳐진다. 공급 확대도, 수요 감소도 요원하기 때문이다. 대한건설정책연구원은 내년 전국 전세가격 4% 상승을 예상했고 한국건설산업연구원 역시 전셋값이 5% 오를 것으로 내다봤다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전월세상한제를 시행하면 중장기적으로 공급이 위축되는 것이 불가피한데 계약갱신청구권 영향으로 전세 물량은 더 줄어들 것”이라며 “반전세, 월세로의 전환도 가속화될 것”이라고 예측했다.