◈ 서초극동아파트와 서초래미안 서초 4동 1682번지, 16평에서 20평형 1080가구, 76년식 서초극동아파트는 IMF가 피크 점에 있던 1998년 말에 재건축을 시작했다. 극동아파트라는 이름의 제법 유명했던 16~20평의 소형평수 단지는 서초래미안이라는 새 이름으로 고층 아파트가 됐다. 용적률은 319 %를 적용 받아서 빽빽하게 올렸고 10층~27층, 13개동 1,129세대가 됐다. 새로 만든 아파트의 평형은 34평형, 39평형, 44평형, 50평형으로 가장 수요가 많은 평형들을 모아 새 단지 안에 넣었다. 이 중 34평형은 2000년 4월, 서울시 3차 동시분양에서 17가구 분양에 4,185명이 청약, 246:1의 기록을 세운다. 이때부터가 부동산이 다시 살아날 기미를 보이는 시점이다. "서초래미안"은 삼성이 종전의 삼성아파트를‘래미안’이라는 프리미엄 브랜드로 새로게 만들어 붙인 최초의 현장이다. 1,000세대, 1만5,000평. 건설사와 건축사들이 가장 좋아하는 세대수와 평수이다. 사람들의 선호도가 높아 분양이 잘되고 단독시공으로 자신들의 실력을 잘 표현할 수 있는 적정 크기의 아파트 단지이다. 2000년 초, 삼성은 이곳에서 자신들의 프리미엄 브랜드를 만들고 분양가 규제를 벗어나 작품을 만들어 내겠다는 새로운 꿈을 키웠다. 서초래미안의 1층은 바로 밑 삼익아파트의 7층 높이에서 시작한다. 언덕위 급한 경사로는 노인들이 걸어 올라가기에는 너무 높고 경사가 급하다. 겨울에 눈이 내리면 경비실은 정문부터 뜨거운 물을 부어 내려 눈을 녹이고 차량을 올라오게하는 쉽지 않은 작업을 밤새 해야 한다. 높은 곳에 위치해 도시를 내려다 볼수있는 조망을 가졌지만 오르내리기 불편해 아파트 값이 크게 오르지 못하는 결정적인 단점도 가졌다. 강남역이 가깝고 15,000평의 넓은 땅 위에 중대형 평수만 지어서 많은 것을 표현할 수 있는 바탕을 가지기도 했지만 구릉지여서 설계자는 제대로 된 작품을 만들어내기 어려웠다. 결국 아파트 단지는 구배의 차이로 인해 3단으로 나뉘어져 설계되었고, 그 공간에 아름답고 평화로운 중앙광장과 상가,분수대, 운동시설을 한군데모아 전세대의 공유공간이 되게 하는 계획은 높낮이의 차이에 의해서 틀어졌다. 아파트동들간의 이격거리가 방해요소가 됐기 때문이다. 동향으로 배치된 아파트의 로얄층은 테헤란로의 빌딩숲을 내려다보이는 초특급 전망이 가능하고, 남향으로 배치된 아파트의 로얄층은 삼익아파트의 낡은 옥상이 내려다보인다. 이런 경우 매수희망자라면 어떤 아파트를 선택해야 할까? 입주 후 3년이 지났다. 비슷했던, 분양시점의 동향,남향아파트 가격은 한 쪽의 일방적인 승리로 끝났다. 2006년,동향 50평형은 13억원, 남향 50평형은 16억원. 3억 차이가 난다. 남향의 완벽한 승리였다. ◈ 평당 1억원 아파트, 재건축의 성공시대 세계 최고급 아파트의 가격은 얼마 정도일까? 평당 1억원 정도이다. 뉴욕의 중심부에 더 없이 호화로운 아파트는 300평형이 300억원이다. 지금 서울의 대표 아파트도 평당 1억원을 향해 달려간다. 종합부동산세, 양도세중과, 세무조사 등 각종규제만 없었다면 상승탄력은 계속이어져 주요지역 새 아파트들이 1억원을 넘겼을 것 같다. 무리하다고밖에 표현할 수 없는 현실의 각종규제는 서울 아파트 평당 최고가격을 7,000만원선에서 억지로 잡고 있지만 모든 여건을 감안할 때 수년 내에 평당 1억원짜리 새 아파트가 나올 것으로 보인다. 서초구는 서울의 중심부에 위치한 재건축 대표지역이다. 2000년들어 곳곳이 초고층으로 재건축을 추진하는 상황에서 당연히 5층 이하 저층 아파트가 개발수익률이 높아 보였다. 그중 선수들은 저밀도 단지라는 원천적 규제를 해소한 반포주공 1, 2, 3 단지가 수혜대상이 될것으로 예상하고 투자를 감행했다. 그러나 1973년식 반포주공1단지는 도로변 상가조합원의 반대로 아직도 그대로 서있다. 올해들어서야 대형평수를 제외한 22평형 1,500세대를 재건축 진행 중이다. 어렵게 상가 조합원과의 합의를 마치고 조합설립을 준비하는 단계에 와있다. 그러나 상가와의 분쟁이 마무리되는 동안 정부는 임대아파트,기반시설부담금, 개발부담금 등 온갖 규제를 만들어냈다. 몇 년 앞서서 주민동의를 이끌어낸 반포주공 2단지와 3단지는 개발기대감으로 상당한 이익을냈다. 2~3년 새에 6억짜리 아파트가 18억이됐다. 허물기 전 아파트가 최초로 평당가 1억원을 돌파한 기록을세운 아파트들이다. 2005년 봄, 동,호수 추첨이 끝나고 대형평수당첨이 확정된 이 낡은 아파트들의 16평형은 16억원, 18평형은 18억원을 넘어섰다. 반포주공 3단지 16평형을 가지고 79, 89, 91평형을 신청한 사람들과 반포주공 2단지 18평형 소유자로서 72평형, 81평형대 아파트를 배정받은 수백명이 일차적으로 큰부자가 됐다. 이들로부터 이 아파트를 평당 1억원씩 주고 16억, 18억에 산 사람들 또한 이미 백여명이다. 이들은 8억에서 10억원의 추가부담금을 순차적으로 내고 2009년 상반기 새 아파트에 입주하게 된다. 결국 평당 3,000만원 정도에 동,호수가 확정된 신축 아파트의 분양권을 매입한 것이다. 그럼 2010년, 입주 후 1년쯤 지나면 이 아파트가 얼마 정도 가격이 형성될까? 분양권을 산 사람들은 평당 5,000만원 정도까지 순조롭게 가리라고 예상한다. 강남지역에 공급물량이 끊긴데다가 증가되는 세금, 넓고 새로운 대형 아파트 단지 효과, 그리고 아파트 분양가의 연이은 고공행진을 감안하기 때문이다. 이들 계산대로 반포주공 3단지 91평형이 45억5,000만원에 이를 경우 조합설립 당시의 원주민은 엄청난 재건축 투자 수익을 챙기게 된다. 그 외에도 평형결정후 분양권을 판 조합원들은 과감하게 대형 평형을 선택해서 10억원의 시세차익을 챙겼고, 평당 1억원에 산 매입자들은 완성 후 누리게될 대형 단지의 각종 메리트를 상상하고 있다. 간발의 차이로 온갖 재건축규제를 피해가고 개발이슈와 맞물려 아파트 투자 성공신화를 만들어 낸 반포주공 2단지와 3단지에게는 용적률 80%, 5층짜리 저밀도 아파트를 용적률 270%, 32층으로 풀어준 행정관청이 일등공신이며 은인이다. ◈ 부자동네 아파트의 조건, 고급백화점 1995년 6월 29일 오후 5시 55분, 생각지도 못한 서초동 삼풍백화점 붕괴사건은 엄청난 피해자를 만들어냈다. 직접적인 피해당사자와 그 가족은 말할 것도 없고, 서초구와 서울시, 국가 전체 부동산시장에도 엄청난 타격을 줬다. 서초동의 대표 아파트로 1990년 초 국내 최고가 아파트 중의 하나였던 삼풍아파트는 바로 옆에서 직격탄을 맞았다. 당시 넘버원이던 삼풍아파트는 총 2,390세대로 현대건설과 우성건설이 공동시공했다. 1986년도에 분양해서 1988년도 입주했다. 삼풍백화점과 교대역,법원단지를 끼고 고급주택단지를 형성했던 삼풍아파트는 1995년 삼풍백화점 붕괴사고로 급격히 쇠락의 길을 걷는다. 삼풍아파트는 현대와 우성건설이 시공사였지만, 삼풍백화점은 우성건설이 시공하다가 삼풍건설산업에 넘겨줬다. 숲을 연상시키는 나무 가득한 단지 내 도로와 명문학군, 고급백화점, 34평형, 50평형, 62평형, 64평형 등 중대형으로 구성된 대단지효과가 한 시대의 최고가 아파트를 만들어낸 요인이었다. 주민편의시설로 지어진 지상 5층, 지하 4층의 강남권 최고급 백화점이던 삼풍백화점은 소공동 롯데본점에 이어 백화점매출액 전국 2 위를 달렸다. 나날이 늘어나던 고객과 매출액은 무리한 증축과 불법개조, 형식적 준공검사와 허술한 안전점검으로 하룻밤에 과거의 무상한 기억이 되어 버렸다. 옥상층에 설치한 30톤의 물탱크와 각종 구조변경으로 건물이 무너져 내린 어이없는 삼풍백화점 사고 이후로 삼풍아파트는 하한가를 맴돌며 한동안 매수자가 없는 아파트가 됐다. 그후로 몇년 삼풍은 한번도 랭킹에 끼지못하는 아파트가 됐다. 삼풍아파트가 삼풍 백화점 사고 이후로 가격 회복을 하지 못한 대표적인 이유는 사고의 아픈 기억때문이라기보다는 최고급 상업시설이던 백화점이 다시지어지지 않았다는 측면이 크다. 사고전 삼풍백화점은 압구정동 갤러리아백화점처럼 고급주거지에 위치해 부동산가격 상승의 견인차 역할을 했다. 백화점이 번화해가면서 삼풍아파트가격도 올라갔다. 2000년 10월, 삼풍백화점의 종전고객을 타겟으로 새롭게 문을 연 신세계 강남점은 신세계백화점 전체 점포 중 매출 1위를 기록하며 순항 중이다. 서초동과 잡원동, 반포동, 양재동, 방배동,과천의 구매력있는 고급고객들을 쉽게 확보할수있었기 때문이다. 대지면적 6,870평의 삼풍백화점 현장은 1년 반 동안 공지로 남아있다가 1996년 11월, 서울시가 상업지역으로 공개매각해서 (주)대상의 몫이 됐다. 대상은 IMF로 백화점, 금융센터를 지으려던 당초의 계획을 수정해 대림건설을 시공사로 아크로비스타라는 37층짜리 주상복합을 지었다. 최고급 조망을 말한다는 뜻의 아크로비스타는 분양 당시부터 삼풍백화점 사고와의 연결고리를 벗어나려 애썼으나 결국 미분양상태로 상당 기간을 보냈다. 다행히 2003년 이후 불어 닥친 주상복합 열풍이 미분양 재고를 소진해 줬다. 언덕배기 위에 푹 꺼진 자리, 삼풍백화점의 핸디캡을 만회하고자 대림산업은 구조공사에 엄청 신경을 썼다. 아크로비스타가 입주할 당시에는 A, B, C 동이 차별화되어 가격이 형성됐다. A, B 동은 삼풍백화점 자리, C 동은 옥외주차장 자리 등으로 구별되어 C 동이 훨씬 비쌌다. 하지만 대형주상복합이 생기면서 교대역에서 고속터미널로 이어지는 도로는 만성화된 교통체증지역이 되고 앞을 가로막는 고층아파트에 조망권이 가리면서 삼풍아파트는 고갯마루 주택가에 숨어있는 특색없는 아파트가됐다. 아크로비스타 입주 후 2년이 지나면서 사람들의 기억도 이제 희미해진다. 택시를타고 삼풍백화점자리로 가자고 이야기하면 이해못하는 택시기사가 늘고, 아크로비스타도 조망권에 따라 전세가와 매매가가 재편성되면서 새로운 주거형태로 자리잡아가고 있다. 삼풍아파트는 복도식34평을 중심으로 리모델링을 준비중이다. ◈ 삼성타운과 롯데타운 지금 서울과 수도권의 중심은 강남역이다. 2000년 이후 부동산의 급격한 상승은 강남을 서너 배 들어올렸고 그 여파는 남쪽으로 방향을 잡았다. 군데군데 공지가 많던 강남역은 시간이 지나면서 자타가 공인하는 특급지역이 되었다. 사람들은 강남역에서 약속을하고 금융권의 PB센타도 강남역을 중심으로 몰려든다. 한남대교를 지나 강남역까지 쭉 뻗은 강남대로는 강남구와 서초구를 나누는 경계선이다. 1988년까지 강남구에 속해 있던 서초구는 강남구의 급격한 팽창으로 강남대로를 중심으로 분리되어서 지금의 서초구가 됐다. 강남역은 강남구과 서초구의 한가운데에 위치해 동쪽으로 테헤란로를 중심으로 한 상업지역의 인구와 서쪽으로 서초동 정보사에 이르는 아파트 밀집지의 주거지역 인구를 만나게 하는 중심점이다. 이제 2010년이면 강남역에 특급전철 신분당선이 들어온다. 신분당선은 2010년에는 강남역에서 분당 정자역까지 개통하고, 2015년에는 북쪽으로는 용산역까지 , 남쪽으로는 광교신도시까지 이어진다. 2020년이면 수원도심을 통과해 호매실까지 연장될 계획이다. 신분당선은 기존 지하철보다 역이 적고 더 빨리 달릴 수 있는 철도노선이어서 제법 쓸모 있는 교통수단이 될 것으로 보인다. 그 혜택지의 대표적인 곳중에 하나가 강남역이다. 지금도 사람이 가장 많이 사용하는 지하철역이 강남역인데 신분당선까지 개통하고 나면 명실상부한 국내 최고 지하철역이자 번화한 지역이 된다. 1999년 6월, 강남역에서 최초로 평당가격 1,000만원을 넘어선 분양가의 아파트가 나왔다. '서초가든스위트'. 비싸야 600만원이었던 서울 아파트 평당 분양 가격을 분양가 자율화와 함께 1000만원으로 올려놓은 최초의 프리미엄 아파트. 서초가든 스위트는 한동안 9시 뉴스의 주인공이었다. "21억원? 금을 발라 놨나?" 1999년 6월 2일, 이 아파트의 최고층 펜트 하우스 2301호, 107평형 가격을 빗댄 한 일간지의 기사제목이다. 일반분양 최초로 100평을 넘긴 아파트인 파인애플조각 평면의 펜트하우스의 평당 분양가는 1970만원. 서초동에서 삼성이 만들어낸 신기록중의 하나이다. 삼성물산건설 부분은 강남역 삼성전자 직원 아파트 부지에 72평에서 107평에 달하는 최고급 아파트 '서초가든 스위트'를 내놓으면서 강남역 삼성타운에 신고식을 치뤘다. 서초구의 발전을 장담할수있도록하는 한 변곡점이 삼성타운 조성공사이다. 삼성은 선정해둔 강남역 땅 7,500평에 2008년 말까지 완공을 목표로 초대형 빌딩 3개를 짓고 있다. 32, 34, 44층 높이의 고층빌딩 3개동은 총 연면적이 11만9,500평에 달하고 국내 최고기업 본사 이전이라는 초강력이슈로 주변 아파트 값을 급격히 끌어올리고 있다. 대각선 방향의 진흥아파트는 오직 삼성타운에 대한 기대만으로 2006년 상반기, 최고 상승폭을 기록한 아파트가 됐다. 서초는 롯데와도 각별한 인연이 있는 지역이다. 한 시대 최고의 주택이었던 단독형 빌라 롯데빌리지로 주택업계의 명성을 얻었고 프리미엄 아파트 서초동 교대옆 롯데캐슬84로 아파트 브랜드 시대를 열었다. 롯데는 서초동에 몰려있던 연립단지를 차례로 재건축해 고급주택의 이미지를 만들어냈다. 롯데캐슬 파크, 포레스트, 스파, 리버티 등 나열형으로 나가는 아파트 이름은 조금 어렵지만 새롭고 재미있는 것들이었다. 롯데가 시공한 롯데캐슬클래식은 강남역 개발계획과 교보타워, 9호선개통 기대감 등과 맞물려 성공한 재건축단지가 됐고,롯데건설은 잠원동 설악상가에 위치한 본사의 위치적 이점을 기반으로 설악아파트 재건축과 잠원동 최대 단지 한신2차 재건축등을 수주하기도 했다. 강남역이 뜨면서 최고의 입지라 불리우는 서초동 주거지역, 롯데칠성 부지 1만200평에 대한 이목 또한 뜨겁다. 롯데는 당연히 이곳에 강남권을 타겟으로한 최고급백화점을 생각하고 있는 것 같다. 그러기엔 지구단위계획 변경을 통한 상업지역으로의 용도전환이 우선적으로 되어야하고 교통영향평가등 인허가 과정에서 잠실롯데타워와 같은 진통이 예상된다. ◈ 가장 비싼 공동주택 트라움하우스, 더 미켈란 정보사에서 서울고 쪽으로 방향을 틀면 서초동 세무사회관 뒤 서리풀 공원자락 2,500평 가량의 자연으로 둘러싼 녹색언덕 위에 국내 최고가 공동주택이 존재한다. 230평형 펜트하우스로120억원을 부른다. 이 연립주택 한채의 올해 보유세는 5,000만원, 2009년 예상 보유세는 1억5,000만원이다. 이 시각, 세상은 분양원가공개로 몹시 시끄럽다. "도대체 얼마나 남기기에 새 아파트가 이렇게 비싼가?” "왜 분양가는 매번 올라가는가?” "정부는 도대체 무얼하고 있는가?" 3억짜리 아파트를 팔면서 건설사와 정부,서민들이 논쟁하는 주제들이다. "고분양가" 건설사와 분양업체가 주택을 판매할 때마다 넘어야 할 또 하나의 산이다. 1998년, 분명 아파트 분양가는 자율화됐지만 수년간 진행된 ‘부동산급등’과 ‘분양가폭리’라는 사회적 이슈 앞에 분양주택들은 모두 간접규제를 받고 있다. 분양승인을 받으려면 분양가결정과정에 지자체와 몇일에서 몇달간 실랑이를 해야 하고, 서민들은 볼멘 소리를 쏟아낸다. 고분양가는 예외 없이 주변 집값을 올리고 올라간 집값은 다시 새 아파트의 분양가를 올린다. 결국 분양가자율화는 원가연동제와 채권입찰제의 부활을 거쳐 다시 ‘표준건축비+땅값’이라는 ‘분양가규제시대’로 가는 수순을 밟아가고 있다. 이렇게 되면 다시 19세대 이하의 분양가승인을 안 받는 빌라의 전성시대가 다시 올 수도 있다. 아파트 분양가 규제가 아파트 가격을 잡고 있던 1997년까지 돈 있는 사람들은 고급빌라와 단독주택에 살았다. 당시엔 아파트보다 훨씬 더 좋은 집이 빌라였기 때문이다. 19세대 이하의 연립주택은 고급빌라라는 이름으로 분양가규제를 안받고 소리 소문 없이 비싸게 잘 팔렸다. 당연 빌라업자들은 돈을 벌었고 수요자들은 화려하고 값비싼 수입재로 치장된 내부시설에 만족했다. 작은 세대수의 명품주택들은 아파트처럼 대중화된 주택이 아니어서 주변의 따가운 시선을 피해갈 수 있었고 은밀히 거래돼서 많은 사람들이 알지도 못했다. 최근 들어 강남에 우후죽순으로 몇 십억을 호가하는 초고층 아파트들이 등장하고 공시가격과 실거래가가 공개되면서 최고가 공동주택들의 랭킹이 언론에 노출되기 시작했다. 매년 4월경, 공시가격이 발표되면 D주택 서초동 사무실엔 기자들의 취재요청 전화가 엄청나게 걸려온다. 늘상 국내최고가의 공동주택은 D주택이 시공한 서초3동 트라움하우스다. 2002년부터 2005년까지는 트라움3차 180평이 30억원에 인접한 공시가격으로 아파트 부문 1위를, 2006년에는 트라움하우스5차 230평형이 연립주택으로 공동주택 1위를 차지했다. 공시가격은 40억원. 시세는 공시가격의 2배에서 3배 정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 주택법상 아파트는 5층 이상의 공동주택을 뜻하고 연립주택은 4층 이하의 공동주택을 의미한다. 트라움3차는 1개동 5층 이상으로 아파트에 속하며 트라움5차는 A, B, C, 3개동으로 구성된 4층 이하로 연립주택에 속한다. 연달아 최고가 공시가격 주택으로 발표된 트라움하우스는 세상에 알려지면서 관심거리가 됐지만, 수년 전부터 돈 걱정 없는 사람들은 은밀히 귀족형 고급주택 들을 샀다. D주택은 1차, 2차, 3차, 5차의 트라움하우스를 성공리에 분양하면서 많은 돈을 벌었다. 상류층은 왜 이렇게 비싼 19세대 이하의 빌라를 아직도 선호할까? 첫째는 말 그대로 세대수에 비해 돈 많은 사람들이 많은 까닭이다. 아무리 비싸도 그에 상응하는 수요가 있기에 팔리는 것이다. 상류층은 투자가치보다 주거가치,사용가치로 매력적인 집을 산다. 트라움5차 230평형 소유자가 올 연말까지 내야 할 각종세금은 5,000만원이 넘고 관리비는 매월 수백만원씩이며, 한번사면 잘 팔리지 않는 집이지만 개의치 않는다. 은평뉴타운의 높은 분양가는 사회적으로 큰 문제를 만들지만 서초동 정보사령부 옆의 고급빌라의 엄청난 판매가는 스쳐 지나가는 가십거리일 뿐이다. 그저 외국의 스타들의 생활을 듣는 것 같은 것이다. 둘째는 그 빌라가 가진 평가와 상품가치가 높은 편이라는 것이다. 아무리 돈 많은 사람들도 사려는 주택의 질이 판매가격만큼의 값어치를 하지 않으면 물건을 구매하지 않는다. 견본주택을 보고 나서 집을 사는 사람들은 이 정도 줘도 괜찮겠다는 특별한 안목으로 가격을 인정하고 거래를 만들어낸다. 서리풀 공원에 둘러싸여 대형 아파트 5배의 평수에 넓은방도 8개에 달하고 화장실 4개, 주차대수 6대, 천정고 3~4m, 수십평의 개인 테라스, 수입자재, 초대형드레스룸, 산을 바라보는 조망권, 카드키를 대야 자기집 층으로 올라가는 특수한 엘리베이터, 최고급 조경, 숲 속의 옥외수영장, 웅장한 로비, 돌붙인 성곽같은 외벽 등, 아파트는 흉내 낼 수 없는 독특하고 명품스러운 것들을 많이 담고 있는 것도 사실이다. 시행사겸 시공사인 D주택은 서초동 교대 앞에서 1994년, 트라움하우스1차 90평형, 4층, 고급빌라 16세대를 시작으로 1996년엔 서리풀 공원 옆에 2차 90평형, 12층, 19가구를 분양했다. 2002년에는 3차 19세대를 163평형에 185평형으로 1동짜리로 지어서 분양했고, 2004년에는 바로 옆에 5차를 171평에서 230평형으로 18가구를 지어서 분양했다. 매차마다 분양가는 거의 2배로 올랐으며 그 가격은 상류사회에 순조롭게 먹혀들었다. 서리풀 공원의 아름다운 자연을 조망할 수 있는 위치에 성처럼 우뚝 선 최고가 석조주택 트라움하우스는 장재 터널이 뚫리고 정보사 부지가 서초구청의 생각대로 공원이나 국립미술관 부지로 변경되는 시점이 되면 확실한 입지를 기반으로 최고주택의 지위를 공식적으로 인정받고 합리적으로 평가 받게 될는지도 모르겠지만 지금은 대중에게 손에 잡히지 않는 값비싼 고가주택이다. 트라움하우스에서 나와 우회전해 도보로 5분쯤 서울고 방향으로 내려가면 롯데빌리지를 재건축한 ‘더 미켈란’이 나온다. 80~99평형 67가구의 빌라형 아파트 더 미켈란은 2003년 서울 5차 동시분양에서 분양가 최고기록을 갱신했다. 99평형 분양가는 평당 3,125만원으로 총액 30억9,386만원이다. 이 분양가의 기록은 3년이 지난 지금도 여전히 국내 동시분양 역사상 최고가의 기록으로 남아있다. 지하 1층, 지상 14층 규모의 한 동짜리 고급 아파트 ‘더 미켈란’은 1층은 전층 로비로 처리하고 67가구를 V자로 배치해 조망권을 확보하게 하고 실내는 세대별로 각각 다른 인테리어를 했다. 당시 대교그룹이던 ‘도시와 사람’이라는 디벨롭회사가 수주해서 대교D&S라는 시공사가 건설한 이 아파트는 세대당 4대의 주차공간을 마련하고 완벽한 보안장치를 했다. 총 세대수 67가구의 중급빌라단지 규모로 36가구는 기존 조합원인 롯데빌리지 원주민에게 제공하고 31가구를 일반분양했다. 20세대 이상 일반분양물량임에도 최고가 분양가책정이 가능했던 것은 16만평 서리풀 공원을 둘러싼 최고가 빌라단지에 위치해 있을뿐아니라 공동주택 트라움하우스와 근접하고 있으며, 원조고급 빌라로 알려졌던 롯데빌리지의 재건축물량이라는 점이 작용했다. ‘도시와 사람’은 최고가 분양가를 갱신하면서 각종언론에 오르내리고 세무조사를 받는 등 상당기간 시달렸다. ◈ 서초, 방배를 만나다. 장재터널 착공과 정보사 이전 1990년 초 방배동 임광아파트 22평은 내가 사려고 점찍은 아파트였다. 당시 시세 1억 2,000만원, 전세 6,000만원. 나는 임광아파트 22평을 사기 위해 열심히 돈을 모았다. 직장 상사의 심부름을 갔다가 우연히 보게 된 임광아파트, 내 눈에는 정말 잘 생긴 아파트였다. 1988년 식으로 방 두 개, 침실 하나, 화장실 1개의 소형아파트는 네모 반듯하게 생긴데다가 4면 도로로 진출입이 편리한 10층짜리 복도식 아파트였는데 외관과 단지 내 도로, 녹지와 주차시설이 너무 좋았다. 당시는 방배동이 주가를 날리던 시대라 22평 가격이 인근지역 33평 정도의 가격이었다. 나는 그 집을 수십 번 갔다. 비가 오는 날은 우산을 쓰고 아파트를 돌며 단지를 둘러봤다. 그러나 결국 사지는 못했다. 가격에 비해 방의 크기가 작으면서 개수도 적었기 때문이다. 요즘 그 임광아파트가 불티나게 팔린다. 시세는 22평이 3억7,000만원, 전세가는 1억4,000만원이 됐다. 방배동이 장재터널 공사 발표와 이사수요 등과 맞물려 활발히 거래되고 있는 것이다. 한때 강남구 최고 동네였던 방배동이 강남구 가격만큼 상승할 수 있다는 새로운 '꺼리'가 만들어진 것이다. "갑자기 사람들이 많이 와서 집을 팔라고 그래요" "가격도 1억이나 높여 부르구요" "지금 집을 팔아야 하는건가요?" 장재터널 착공소식이 들려오면서 내방역 쪽 주택가에 매수문의가 들어오고 방배동 쪽 아파트 가격이 수천만원에서 수억원씩 상승세가 이어졌다. 서초의 발전을 가로막은 방해꾼이자 알짜배기 부동산이 정보사령부이다. 삼성역에서 서초역으로 차를 몰고 달리다 보면 시원하게 뻗은 8차선 도로가 강남역을 지나면서 속도를 줄이게 만든다. 테헤란로가 서초로로 바뀌면서 8차선이 4차선으로 줄고 도로면에 늘어선 대형빌딩들은 중소형 빌딩으로 바뀐다. 그리고는 서초역 대법원 앞으로 바리케이드 친 군부대가 나오고 넓은 도로는 끝이난다 서울시는 정보사령부 부지를 통과하여 서초역과 내방역을 잇는 장재터널 공사를 2006년 11월부터 시작한다고 발표했다. 2009년 말, 장재터널이 완공되면 정보사에 막혀 이어지지 못한 서초동과 방배동이 만나게 된다. 더우기 서초로의 확장계획도 동시에 나와서 테헤란로가 서진하고 강남 서쪽 주거지역이 급발전할 수 있는 계기가 마련된다. 서리풀 공원과 정보사에 의해 두 구역으로 나뉘어 있던 서초구의 대표 주거지역 서초동과 방배동이 공동생활권이 되어서 재도약 할 수 있는 새로운 전기를 바련하게 되는 것이다. 가장 큰 수혜주는 터널앞 GS황실자이 등을 시작으로 산재된 내방역, 방배역, 이수역 근처의 저평가된 부동산들이다. 장재터널 개통으로 내방역 근처의 주택과 아파트는 20분 정도의 시간을 단축하게 되고, 법원을 포함한 서초동의 각종 시설과도 쉽게 접할 수 있게 된다. 또한 서초동도 강남권의 끝이라는 한계를 벗어나 송파, 강남, 서초, 방배동과 사당동까지 광역 강남으로 발전하는 큰 축의 중심권역이 될 수 있을 것으로 보인다. 서초동은 2004년 1월, 우면산 터널의 개통으로 전원도시 과천과도 15분이면 오가는 거리가 됐다. 가장 살기 좋았던 꽃동네 서초. 거대한 재건축 공사장. 서초의 다양한 변화는 새학기 교과서의 선명한 목차처럼 한눈에 보인다.