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(성지주의) 하반기 부동산 예측 시나리오 (feat. 서울신축)

낭낭(182.239) 2021.06.22 10:12:54
조회 6569 추천 71 댓글 170

안녕. 부동산갤러리에는 글 처음 쓰네 앞으로 자주올게 지금 좀 일을 쉬느라 시간이 많아서

여기저기 기웃거리는중임. 일단 자기소개부터 ㄱㄱ

총자산 현금/부동산 포함해서 30억 이상 30대 초반임. 요새 부부합산 30억이면 진짜 중간도 못감ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ알제?

현재 포폴은 서울아팟1 경기아파텔1인 상태이고 계속 오르는 중이야. 둘다 당분간 팔생각 없음.

양도세 낼 마음이 1도 없기 떄문이제...


어쩄든 글 박는 이유는 여기에 그래도 좀 깨어잇는 사람들이 많은것같고..

워낙 익명제다보니 솔직하게 다들 더 의견을 적는것 같아서 글 적어봄


일단 글을 시작하기 전에 왠만하면 강남(청담/서초/삼성/한남/압구정 등) 이런데는 쫌 제발 빼고얘기하자

한국 부동산에서 금~다이아급 수저들 매물인데 이걸 뭐하러 분석하노... 압현 곧 80억 간다.... 타팰 곧 40억 간다... 이렇게 그냥 생각함 댐.

월세를 받는 건물주야, 당연히 말할것도 없고 그런데에 아파트 갖고있는 린간이면 애초에 여기글 볼시간에 그냥 모엣샹동 까고 그냥 부동산 기사는 참고만할듯.



나는 10억 이하~20억 중반 정도 매물 타킷으로 두고 이야기할게.

오히려 우리같은 흙~동~은 수저가 더 연구하고 분석에야 은~금으로 간다구... 린정?



자 그럼 나는 쉽게 말하는거 좋아해서, 그냥 결론부터 박을게

2021년 상반기는 경기도 신축이 대세였고 하반기는 '서울 신축'임

재건축이 끝났다, 리모도 망했다 그런 단순한 얘기 하려는게 아니고, 신축이 더 가치가 있을 수 밖에 없는 상황이 도래한거지.

최근 부동산 시장 리딩한 경기도 아파트들 공통점이 전부 '신축'임

경기도->서울->경기도->서울 순으로 계속 오르는거 알제?

모로가도 당장은 1년~12년 이내 서울 신축/브랜드/대단지(3~5천세대 이상)이라고 볼 수 있음.


키워드도 박을게 : 인플레이션/ 원자재 사이클


시멘트/구리/철강/철근 전부다 2배이상 오르고있는거 알지? 3년전~최근까지만해도 30평기준 리모/재건축 분담금이 3억대였는데

지금 거의 5억~6억으로 가는중이야. 노원 상계 주공 떡상해서 15억 갔다고 해도 6억 이상 내고 분담금 치뤄가며

집 다시 짓자고 말할 사람들이 없다는 이야기야. 오세훈이 나불나불해서 최근에 분당이며 노원이며 구축이 겁나게올랐제?

LH에서 하는 공공재개발 30평대 분담금도 지금 5억이야기가 나오고있다.... 국가에서 하는 아파트 짓는것도 분담금이 5억

현실 파악 되제?? 그럼 15억~20억 피땀나게 돈주고 재건축 /리모 아파트 사서 분담금 5~10억 또 낼 수 있는 능력이 있는 사람은...

굳이 분당구축이나, 노원구축 안사고 그냥 처음부터 타워팰리스나, 개래블 이런거 산다는 뜻이야.

또, 지금 인테리어디자인 비용도 너무 올라서 거의 지금 공사 자재비용+인테리어 비용 다 지불하고 꼬마빌딩 리모하려고하면

MB때 5억이면 쌉치던 건물이 지금 15억은 부른다는 뜻이야.... 15억 다내고 공사한다고 내가 뭐 10층을 더올리는것도 아니고

정부규제때문에 동일한 층수만 가능한데 누가 그걸 다내고 지금 뿌시고 짓냐고 ㅎㅎ 그냥 둬도 오른다 이말씀


구축이 망했다는게아니고, (제발 단순하게 살지말자 우리) 구축도 오르지만, 신축으로 바뀔 가능성이 당장 없다.

그래서 당장 가치부여는 신축이다. 경기도 광교/동탄/의왕 새롭게 15억 클럽 넘은 지역이 전부 키워드가 신축&교통이야

그걸 참고해야되. 지금 서울이든 분당이든 목동이든 노원이든 구축 사면 오르긴 오르는데,

몸테크기간이 오지게 길어~~~~~~~~~~~~~~~~~진다 이소리야. 지금 원자재 계속 오를텐데 나중에 6억?

6억으로는 꿈도 못꿀 수도 있어. 그리고 분담금이라는건 한번 정해진걸로 쭉 가는게 아니라 중간에 바뀔가능성도 있어서

5억입니다 라고 말해놓고 5억 5천이 될수도 있는거야. 그래서 불안한거지 상식적으로 계속 그런돈을 갖다바칠 여유가 잇었으면

그냥 강남사겟지 첨부터? 근데 분담금 무이자 대출 된다고 해서 사긴 했는데... 또 입주도 반드시 하라네 ? 

전세도 못주는 형국이 오면 그때부턴 큰일이지. 무슨수로 입주할건데 



자 더 길게 말 안해도 인플레이션/ 원자재 사이클 때문에 당장 몸테크 존나게 해야하는 구축보단

대단지 신축이 더 유리한 이유 충분히 설명한 것 같애


헬리오시티가 어제 25평이 18.5억 실거래가 나왔으니까 서울 신축은 지금부터라고 보믄된다.

가장 좋은 단지부터 스타트를 끊는게 도리니깐. 이미시작됬어 ㅇㅇ


1. 브랜드대단지 (3천세대 이상) (왠만하면 하방경직성 받쳐줄 신축이 많~은동네)

2. 학군지 or 입지 좋은곳 (민도 ... 민도 중요하다 )

3. 교통 & 호재 있는 곳 (GTX/지하철 등)


이런데 고르면 된다.... 헬리오시티는 이미 넘사벽인것 같으니까

이쪽 지역 보면 될것같음


왕십리 고덕 옥수 신금호 마곡 공덕 신길 등등 아직까지 25평 기준으로 15억 이상 넘지 못한 신축

or 15억대 머물러있는 곳들. 혹은 10년 이상이여도 광장동같이 입지/학군 둘다되는곳.

이런데 노리믄된다.........................


아그리고 하나 더 덧붙일게. GTX 맹신하지마. 언제 다 지어질지 모른다. 다만 지금 전국집값 뽐뿌질 용으론

훌륭한 재료라고는 나도 생각하는데. 문정권이 내년에 다시 될지안될지도 모르는데

언제될지도 모르는 전국 다 땅파야되는 GTX 언제 착공하고 언제 완공될지 암도 모른다

그냥 언급됫으면 집값 올른다 그정도만 믿어라




이제 마칠게 질문은 댓글로 ㄱㄱ

내가 은근 소심해서 욕지랄 한거나, 근거없이 비난 받으면 다시는 글 안쓸듯 ;; 좀 생각하고 댓글 박자

아무리 디씨라도 애미없는 어쩌고 이런거 적으면 캡처해놓을것임 ㅇㅇ



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