2040까지 재건축 완료, 혹은 앞두고 있다고 가정하고 씀

그들만의 리그(한남 삼성 청담의 고급빌라, 타팰, 삼성아이팤, 갤포 등)로 세대수가 작고 전체 시장에는 큰 영향을 미치지않는 고급주택, 호화빌라, 주복 등 특수단지들은 배제 아파트 단지 위주

그룹핑 해서 보면


1티어 : 압구정 현대 > 압한양 = 반주124 >= 압미성 > 대치 우선>= 잠원 신반포2차

2티어 : 반포 원베일리 = 청담삼익 >= 대치 미도 > 삼성홍실 >= 반주3 > 은마

3티어 : 아리팤 >= 한강맨션 > 메이플자이 = 청담자이 >=아리뷰 > 아선

4티어 : 트리마제 >= 래대팰 >= 잠실5단지 > 성수전략 >= 한남뉴타운 = 여의도 한강변

5티어 : 서초삼풍 > 도곡 한신우성 > 반래퍼 >= 개포 경우현 = 이촌 한강변 >= 방배 신삼호

6티어 : 개포 567 > 서초 독5 > 방배 재건축 >= 장미 > 렉슬 = 개포 저층

7티어 : 삼성 기축 >= 여의도 비한강 = 목동 앞 > 진미크 >= 역삼 기축

8티어 : 목동 뒤 >= 엘리트레파 > 이촌 철길 = 올선 > 올훼



현실 대비 유독 한강변 성애자가 많고

현실 대비 학군이 상대적으로 가볍게 여겨지고
현실 대비 용산이 과대평가 되고 강남이 과소평가 되는 특징을 감안하여
논쟁이 예상되는 몇군데만 설명함

1. 반포 vs 대치 우선미

반포는 설명이 필요없음. 유일한 대항마를 굳이 하나 꼽자면 대치 우선미.
반포 살짝 우세하나 재건축 시 어느 단지가 얼마나 더 고급화 하느냐에 따라 달라질 수 있음. 어쨌든 압구정 다음 강남 대장을 놓고 자웅을 겨울 수 있는 넘사벽 두 곳임.
반포가 한강변 잇점을 최대한 살린 대단지, 초고급화로 거듭난다면 당연히 우세.
하지만 대치 우선이 고급화를 최대치로 끌어내고 양재천과 전국최고 학교인 대치초, 대청중을 품는 '통합재건축'을 할 경우엔 압현 넘을 수도 있음. 미도는 영동대로 잇점이 있긴하나 우선에 비해서는 한 티어 아래

1) 우선미는 대한민국 학군 압도적 1위. 교육열 좀 있다 하는 부모들은 전국에서 모이기때문에 학군 수요가 끊이지 않음
학군은 단기간 내에 따라잡을 수 있는 것이 아님. 만일 압구정에서 반 5-10등 쯤 하는 아이라면 굳이 대치까지 올 거 없지만
반 1-2등 하는 아이라면 대치로 보낼 수 밖에.. 그게 바로 학군의 힘.
교육 정책이 어떻게 바뀐다해도 '전국에서' 자식 교육에 유별난 '부자'의 수 >>> 우선미 세대수
-> 지금까지는 아파트 노후화로 인해 부자들이 학군을 조금 포기하고 신축으로 발걸음을 돌리는 경우가 많았으나
2030년에 우선미는 신축이 되고 나면 강남구프리미엄, 신축프리미엄에 학군프리미엄까지 다 가지고 있는 우선미를 선택안할 이유가 없음.

* 우선미 사는 사람들은 강남 어디로도 이사 안감.
반면에 압구, 반포 등 부촌에서도 교육열 있는 부모들은 상당수가 자녀의 학령기에 대치로 유입됨.
게다가 2030년 4.0버젼으로 재건축까지 완료했다면? 두말 필요없음. 대치로 유입되는 강남부자들이 더 늘어날 것임. 같은 신축이면 굳이 학군 나쁜데 살 필요가 없기때문에. 학원라이드 할 필요 없이 학군, 신축, 편의, 자연 다 갖춰진 4.0 부자동네로 그냥 오면됨.
현재는 구축이라 상대적으로 낮은(?) 전세가로인해 교육열 높은 은동수저 전문직 혹은 대기업맞벌이도 전세로 종종 있지만
재건축 후인 2030년이 되면 매매 전세 모두 넘사벽이기 때문에 금수저만 들어올 수 있음.
매매건 전세건 all 부자로만 이뤄진 넘사벽 부촌 쌍두마차

2) 양재천변은 그 사용성 면에서 웬만한 한강 보다 훨 나음(반포 한강 > 양재천 > 청담 한강.. 대략 이런 느낌)
게다가 우선미는 '남향으로' 양재천 + 개포 신축 + 대모산 푸르름 조망으로 매우 뛰어난 조망권까지 갖춤

3) 선진국들의 사례에서도 보듯이 너무 북적북적한 곳 보다는
차로 10-20분 내로 핫플레이스에 갈 수 있으면서도(편의성)
한 블럭 떨어진 곳(주거 쾌적성)이 고급 주거지가 됨
부자들이 바로 앞에? 마트 앞에? 술집 앞에 살까?  보통 그런 상업지에는 오피스텔이 많지ㅎㅎ
자식 교육여건, 면학 분위기가 중요하지, 집 앞이 늘 북적거리는 것을 좋아할 부자는 거의 없음.
반포와 대치가 비슷한 느낌의 고급거주지로서의 특성을 가짐. 반포는 편의가 위고 대치는 학군이 위라는 차이일 뿐 삼성동, 잠실과는 다른 느낌.

2. 청담이 반포보다 낮은 이유?

1) 반디클에서 보듯 이젠 3.0 아파트 시대임. 다양한 커뮤니티를 위해서는 대단지가 필수인데 세대수가 부족함

2) 청담은 한강 조망 위주일 뿐 사용성이 많이 떨어짐. 반포는 조망+실사용(고수부지 탁월)

3) 강남이 구릿구릿했을 땐 상대적으로 '청담' 이란 브랜드 효과를 톡톡히 받았지만(사치재는 거품이 있는법. 거품은 거품이다)
동네마다 전부 3.0, 4.0 재건축 되고나면 청담 브랜드 파워는 상당히 희석될 것임. 다른 곳들이 더 반짝반짝해졌기때문.
청담의 아파트를 얘기하는 것입니다. 고급빌라 들이밀면서 물타기 하지 마세요.
신축 기준, 청담자이 보다 당연히 아리팍이 훨씬 좋고
추후 재건축 되었을 시 청담 진흥 보다 당연히 압구정 현대, 대치 우선미의 고급 대단지 신축이 좋습니다
같은 값이면 어디를 선택할건지 와이프에게 물어보시면 됩니다
그럼에도 불구하고 청담삼익은 매우 탐나네요ㅎㅎ

3. 삼성의 한계 -  (영동대로, GBC 등이 정말 계획대로 되서 진정 천지개벽 한다 하더라도)

삼성이 나쁘다는게 아니라 삼성동은 미래가치면에서 최고입니다.
다만 고급거주지 관점에서 보았을 때 붇카페 삼성성애자들이 얘기하는 것만큼은 아니다라는 점을 짚어봅니다.
교통편의성 및 상권은 좋을지 몰라도 주거지로서는 압구정, 대치에 미치지 못할 것임

1) 3.0 아파트 없음. 소단지에다 소형평수임. 대형평수 부재
고만고만한 자산의 맞벌이, 전문직들이 살다가 개발호재로 집 값이 어느정도 급등할 순 있으나
압구정, 우선미, 반포 60-90평에 사는 진짜 부자들과
20억대 33평 아파트 달랑 하나 들고 있는 주민들과는 부의 크기가 다르며
더 이상 개발될 단지도 없고, 현재의 소단지 소형평수로는 절대로 반전 힘듦.
물론 같은 평형대(30평대)에서는 대치, 반포와 시세가 비슷할 수는 있음

2) 단지들이 몇개 없다보니 재건축으로 서로 호가를 밀고 끌어줄 아파트들이 없음
그나마 삼성 대장 삼성힐은 2.0도 안되는 너무 구축임.
돈 좀 있다는 부자라면 누가 2030년에 여기에 살고 싶을까? 훨씬 나은 대체재가 많은데..
'강남은 매우 좁고 지역차가 적고 균일하다' -> 어디든 신축, 고급화, 학군 좋은 곳이 헤게모니를 가져가는 것.

3) 코엑스, GBC 등 있긴 하나 어차피 도보로 못가고 차로 움직여야 하는건 대치, 아선 등과 매한가지임
(차로 3-5분가나 5-10분가나 별 차이 없음)
코엑스 슬리퍼 생활권 얘기하는데 가능은 하나 힘겹게 가능한 수준임. 모든 사람들이 당신같지 않아요.

4) 고급주거지로서는 압구정, 대치에 들이댈 수가 없음. 재밌고, 편리한 장점은 있으나 부자동네라기엔 너무 번잡함.
돈 있는 젊은애들이 월세 높은 주복이나 오피스텔 살기엔 선호하는 입지겠으나
부자들, 4인 전문직 가족들이 선호하는 입지는 오히려 대치 등 한 블럭 떨어진 곳이고 학군, 학원가가 생각보다 많이 차이가 남.
개발되서 남 좋은 일 시키는 형국(물론 삼성도 반포 구축과 어깨를 나란히 할 정도로 많이 오르긴 할 듯).

4. 개포와 잠실의 약진 (특히 개포에 한표)
이미 실현되고 있듯이 개포와 잠실은 시세가 급등 중.
잠실이 탁월한 입지와 인프라를 등에 업고, 송파라는 강남대비 한단계 아래 이미지에서 서서히 탈피할 것으로 보임
이는 반포 천지개벽2를 실현하고 있는 개포에도 동일하게 적용됨
영동대로 개발로 인한 수혜도 잠실, 대치, 개포 모두 최고 수혜지역이며
- 대치는 학군(대치 중에서도 우선미는 명품브랜드로 타 대치와 확실한 차별화),
- 개포는 숲세권 자연 + 대치 바로 옆이라는 입지(학군 공유, 학원가 인접, 심리적인 거리), 그리고 2030년까지 강남구에서 유일한 고급신축 신도시라는 희소성 -> 타이밍 대박임. 압구정, 대치 형님들이 재건축에 15-20년 걸릴거라 강남신축프리미엄을 온전히 유일하게 혼자 누리는 동네가 개포임

- 잠실은 생활 편리성+엔터테인 갑, 가성비갑인 입지로 젊은 부부에게 인기로 어느정도 부촌이미지가 공고해 질 것이라고 보임
잠주5로 잠실이 젊은이들이 선호하는 쿨한 신흥부촌 이미지 겟한다면 잠실 전체의 이미지는 한단계 레벨업.
탈송파 이미지의 공고화가 잠실의 가장 큰 숙제. 다만 현시점에서는 강남 타지역 대비 상대적으로 오버슈팅이 가장 심한지역이라고 봄. 하락기 오면 가장 먼저 빠질 곳임(엘리트레파 세대수도 너무 많고 강남대비 아파트 자체가 후졌음)

* 개포는 우선미 재건축 전까지는 강남구의 에이스로 급부상
- 강남 어느곳도 이만큼의 대규모부지에 고급 대단지 신축으로만 공급되는 곳은 없음
- 얘기했듯이 형님들 쉴 때 혼자 천지개벽 해버리는 대박 타이밍.
그리고 끊임없이 이어지는 개포저층-개포고층-개포민영-은마, 쌍용, 우선미 등 재건축 이슈들로 향후 20년간 계속 시세를 서로 밀고 올려주는 너무나도 유리한 상황임
(반포도 마찬가지. 다만 반포는 10년전부터 시작되어 현재 중반이 넘어갔고 개포택지지구는 지금부터 시작이라는 점)
- 서울시 최대의 호재가 집중적으로 몰려있는 지역 - GTX, GBC, 영동대로, 수서 개발, 양재R&D
선진국진입에 따른 민도 상승으로 숲세권 등 자연에 대한 프리미엄이 점점 중요해지고 있음. 미세먼지 이슈가 도와주고있고.
숲세권에 대한 가치가 개포 브랜딩과 맞물려 시간이 지날수록 상당한 위력을 발휘할 것임(신도시 숲세권은 브랜딩이 안되지만 강남신도시+학군+숲세권+천지개벽 후 삼성동 접근성이 맞물리기에 숲세권 프리미엄이 인정받는 것임)


개포택지개발지구(대치우선미~개포저층까지) 전체가 압구정지구에 버금가는 양대 부촌 확실시
반포-잠원까지 대한민국 3대 대단지아파트 부촌으로 자리잡을 것이고
타 강남, 서초와의 시세는 점점 더 벌어질 것 -> 집은 날마다 바꿔 들고 다닐 수 있는 핸드백이 아니다(부자들도 결국 사는곳은 한 곳이다. 어디를 선택할까? 제일 좋은 곳을 선택한다. 강남과 비강남, 강남내에서도 S급지와 A급지의 차이는 점점더 벌어짐)