앞으로는 부동산 오른다 해도 전세가가 내려갈 것임 

왜냐면 금리가 2배로 뛰면  전세 사는 효용이 반토막이 남 

단순히 생각 해서 과거에는 전세대출 땡겨서 이자 내는게 월세 사는거보다 쌌는데 

고금리 구간 진입 하면 현재 전세가로는 월세랑 비교 해봤을때 수지타산이 안맞음 

낙관론에서는 그럼 전세가 사라지는만큼 월세가 오르지 않겠느냐 하던데

장기적으로는 그게 맞을 수 있음 

전세가 부동산 공급자들에게 레버리지를 제공 하기 때문에 부동산이 고수익을 보장받는 부분이 있기 때문임 

근데 이게 맞는 말이 되려면 멸실이 빠르게 일어나서 양질의 주거가 희소자원이 되거나 국민들의 가처분소득이 증가 해야 함 

근데 이렇게 전세시장이 얼어붙고 고금리 환경이 되도 이미 진행 되고 있는 공급이 끝나고 멸실로 집이 부족해지기까진 너무 오랜시간이 걸림 

그래서 10년이 아니라 몇년 단위로 보면 충분히 따로 놀 수 있음 

근데 새 정부 들어서고 불확실성 악재 해소와 부동산 공급 정책으로 재건축, 재개발 붐 오고 

정부 주도로 인위적 공급까지 무지성으로 때려박으면 

꽤 많은 공급이 오랫동안 이어지게 됌

지금 대선주자들 공약집 보면 용적율 완화 들고 나오지 않는 후보가 없음 누가 뽑히건 재건축,재개발 붐은 온다고 봐야 함 

그리고 멸실에 대한 것도 지금은 4인가구에 맞춰서 집들이 면적이 33평형에 맞춰져 있음 

근데 앞으로 재건축 재개발이 이뤄질 경우 작은평형을 많이 짓게 됌 

왜냐면 결혼 안한 1인가구, 결혼 하고 애 안낳는 2인가구가 늘어나서 수요가 예상되기 때문임 

물론 작은평형이 되면 화장실이나 주방, 벽등으로 인해서 큰평형에서 많은 사람이 살때보다 면적 로스가 생기지만  

지금처럼 큰평형에 적은 사람이 사는것보다 훨씬 나을 것임 

그래서 면적당 공급 효과는 더 클 수 있다 

기존에 33평형에 맞춰서 짓던거 20평형이랑 10평형으로 나눠서 지어버리면 

1가구가 2가구로 쪼개지는 효과가 발생함 

1인가구 증가에 따른 수요도 이제 끝물일 수 있다는 것임 

시장은 1인가구,2인가구에 맞게 빠르게 변화 할 것임 

주제가 좀 바뀐거 같은데 본론으로 돌아와서 현 상태에서 고금리 환경이 될 경우에 

낙관론자들 주장대로 월세 전가 하기란 쉽지가 않다는 것임 

왜냐면 국민들 가처분 소득은 거의 변화가 없는데 부동산은 엄청 오른 상태에서

월세 전가 시키려고 월세 올리는순간 공실천국 되고 수익성 개박살 남 

왜냐면 멸실이 되기까지 시간이 너무 오래 걸리기 때문에 

쉽지가 않음  

거기다가 월세 보증금도 깎여나갈 공산이 큼 

고금리 상태가 됨에 따라 월세 보증금의 가치가 올라가기 때문에 

그럼 결국 이 깎여나간 보증금을 어디선가 땜빵을 쳐야 하는데 

현실적으로 대출총량규제에 DSR에 금리인상까지 겹친 현 상황에서 추가대출은 힘들다고 봐야 함 

건물주들의 선택은 여러가지가 있을 수 있음 

1. 월세를 모아서 천천히 채워넣는다 

이 경우 본인이 월세 안받아도 당장에 별 문제가 안생길정도로 수익구조가 튼튼해야 하고 세입자들의 재계약 주기가 잘 분배 되야 함 

아마 이게 되는 사람은 잘 없을거라고 생각 함 

2. 기존 월세를 전세로 전환 한다 

월세 수익을 어느정도 포기 하고 전세 비율을 높여서 방어 하는 전략임 

아마 이게 현실적인 방법이 아닐까 하는데 

안그래도 낮아진 전세가를 울며 겨자먹기로 받아먹어야 한다는게 엄청난 부담으로 다가올 것임 

근데 이게 또 뭐가 문제가 되냐면

나중을 기약하자고 전세 비율을 늘려 놓자니 

세입자들이 대항권 들고 뻐팅기면 재계약시 전세가 올리거나 월세 전환 해버리기가 참 애매해졌다는 점임 

3. 외부에서 돈을 조달한다 

비공식적 대출 그러니까 지인찬스, 부모찬스, 친척찬스를 활용 하는 방법도 있고 

그냥 본인이 가진 현금 때려박는 경우도 있을 수 있음 

대출 받은 이후 담보물 가치가 올라서 추가대출이 가능한 건물에 대해서는 은행 대출을 활용 해볼 수도 있음 

근데 현실적으로 비공식적 대출은 그 액수가 얼마 안되고 가능한 사람도 별로 없음 

추가대출이 가능한 경우에도 DSR 규제 적용 받고 고금리 상품을 받아야 하기 때문에 뭔가 뾰족한 수라고 하기 어려움

4. 건물 정리 

건물을 정리 해서 현금을 만드는 방법임 

근데 이게 뭐가 문제가 되냐면 

기존에는 매물이 나와도 그 돈이 새로운 수요로 전환이 됌 

왜냐면 부동산으로 돈 번 사람은 결국 부동산에 돈 다시 박기 때문에 

근데 이 경우에는 보증금 떨어진거 땜방칠라고 하는거다 보니 그 자금은 그대로 증발해버림 

시장이 어떻게 대응 할지는 미지의 영역이나 

어떤 경우에든 앞으로 부동산 시장이 상승하기란 어렵다는게 결론임 

최대한 단순하게 설명하자면 이럼 

1. 전세 하락, 월세 보증금 하락은 필연적이다 왜냐면 세입자가 들어올 때 받는 보증금 대출의 비용이 올랐고 보증금을 은행에 넣을 경우 얻는 이득도 증가 했으므로

2. 근데 이 돈을 어떻게든 땜빵 쳐야 함 

3. 현 시장 상황을 볼때 월세 증가로 세입자에게 전가 하기란 쉽지 않은 환경이고 

건물주들은 월세를 채워넣든 전세 계약을 늘려서 돌려막건 외부에서 돈을 조달 하건 건물을 정리 하건 해야 하는데 

어떤 경우에든 부동산 시장에는 하락요소로 작용 한다