파멸적 부동산 공황
                   ~ 구산동 경남아너스빌 사건 ~

단 한 방에 모든것이 내려앉았다. 이것은 때로는 재앙, 때로는 공황이라 부르며 사람들을 혼란에 빠지게 만들고 제대로 된 판단을 못하게 한다.

2021년 12월 29일, 서울 구축 부동산 시장에 철퇴가 내려졌다.

해당 거래는 당해 12월 4일 9억까지 실거래가 완료된 아파트에서 일어났다.

그러나 한 달도 채 안지난 12월 29일, 4억 8100만으로 떨어진 가격에 거래가 성사되며 무려 단 한방에 - 46.52%가 하락했다.

해당 거래는 미국이 긴축한다고 발표한 이후 서울 부동산 거래가 사실상 없던 공포에 휘말린 장이라 상당히 낮은 가격에 내던진 것으로 보인다.

그럼 이 거래로 인해 일어날 파급 효과가 어떻게 될 지 알아보자.

먼저 빚을 써서 주택을 구매한 사람들이 모두 장중 캐시콜을 당할 것으로 보인다.

본디 부동산이라는 자산은 한번에 현금을 모아 구매하기 어렵기 때문에 은행에서 구매할 부동산의 가치를 담보로 잡고 거액의 돈을 대출받아 사는 것이 보통의 상식이며 그런 방식으로 구매한 사람들의 수가 상당히 많다.

그러나 이번 1틱 46%의 하락으로 서울 부동산의 전체적 가치는 초저평가될 것으로 보인다.

저 한 건의 거래가 왜 서울 구축아파트 수만 호를 대표한 거래가 되느냐? 그것은 2021년 12월 중순부터 2022년 1월 말까지 서울 20년이상 구축 매매거래가 저 아파트 단 1건이었기 때문이다.

앞으로 저 거래를 효시로 해서 수많은 서울 구축아파트들이 잘 받으면 반토막, 못받으면 최대 몇십토막까지 난 가격으로 시장에 내던져질 것이며 그 원인은 다음과 같다.

첫번째, 서울 부동산 거래량은 지속적으로 내려갔고 배짱호가만 존재할 뿐 거래가 실제로 되는 것은 반토막 이하의 폭락거래뿐이다.

현재 배짱호가는 아직 경제공황이 일어났는지도 모르거나 현실부정중인 부동산 투자자들의 행동으로 간주할 수 있다.

두번째, 미국에서 경제긴축을 시행하고 있고 상당히 빠른 속도로 금리인상을 진행하고 시중에 풀린 돈을 회수하는 양적긴축을 공격적으로 시행하고 있다.

빠르면 2022년 말까지 코로나 때 과도하게 풀었던 돈과 이전에 풀린 돈까지 대부분 회수할 것이고 그 때 미국 기준금리는 무려 20%가 넘어갈 것이라고 다수의 경제 전문가들이 예상하고 있다.

이런 고금리경제 속에서는 현금이 무엇보다도 귀해지며 자산은 쓰레기  취급을 받게 되기 십상이다.

사람들은 모두 자산을 처분해서 현금으로 바꾸게 될 것이고 자산가격은 제 값을 유지하기 힘들 것이다.

특히 부동산 구입으로 인해 빚을 가지고 있는 사람들은 빠른 경제긴축으로 인해 부동산 시세가 떨어져 빚이 시세보다 늘어나 은행이 그들의 부동산을 모두 헐값에 경매할 것이며 그들은 모두 파산할 것이다.

세번째로 이번 사태의 가장 큰 원인을 말하자면 이번 부동산 및 자산폭락의 양상이 2020년 4월 마이너스유가 사태와 매우 흡사하다는 점이다.

2020년 4월 마이너스유가 사태를 간략히 요약하자면, 코로나 사태로 석유소비가 줄어들자 국제석유기구(OPEC)소속의 사우디와 러시아가 서로 생산을 낮추자고 합의하려 했으나 결렬되서 생산량이 수요를 압도하자 가격이 이전에 없던 수준의 폭으로 급락해버린 사건이다.

협상결렬일 이후 장 시작 전 동시호가에서 무려 -30%라는 국제유가 거래개시 역사상 최초의 하락폭이 나왔으며, 그 뒤로도 계속 하락하여 4월 20일에 정점을 찍는데, 5월물 석유가 사상 최초로 마이너스 가격을 찍은 것이다.

석유를 구매했는데 돈까지 받는 사상 초유의 사태는 언론에서도 여러 번 회자되었다.

한편, 우리나라 부동산 시장의 흐름도 이와 같을 것이라 예상하고 있다.

코로나발 경제충격에 대응한 양적완화로 인해 부동산 등의 자산가격이 기하급수적으로 증가하자 정부에서 대량공급(신도시) 계획을 급하게 진행시켰고, 그래서 향후 5년간은 수도권 및 서울 부동산이 과도하게 공급될 전망이다.

또한 시장이 미국의 양적긴축 흐름으로 충격을 받아 현금이 귀해지게 될 것이며, 부채를 사용하여 부동산을 매매한 투자자들의 경매 및 강제청산으로 가격이 더욱 더 떨어져 종국에는 마이너스 가격까지 찍을 수도 있다.

아무리 부동산이 인간 생활에 있어 필수재라지만, 굳이 그것을 소유할 필요는 없으며, 반지하 월세든 길바닥에서든 살아갈 수 있는 것이 사람이다.

경제 공황이 일어나면 모든 자산은 붕괴하는 것이 만고불변의 원칙이다. 지금같은 시장은 모든 자산을 매도하고 숏을 치는 것만이 불패신화를 달성할 수 있을 것이다.

참고로 필자는 서울 구축 실거래가 7.5억짜리 소유중이며 마조히스트이기 때문에 앞으로 올 대공황을 다 쳐맞도록 하겠다. 이상이다.