"전액 빚으로 집 샀어요" 영끌해서 서울 갭투자 80%가 3040세대 투자 전망 분석

나남뉴스

2025.10.12 20:00:05

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사진=나남뉴스

전세금을 활용해 주택을 매입하는 '갭투자'가 올해 서울 지역에서 30~40대 세대를 중심으로 활발하게 이뤄진 것으로 나타나 논란이 되고 있다.

특히 3040세대들은 주택 구입 자금의 상당 부분을 금융기관 대출에 의존하고 있는 것으로 드러나 향후 금리나 규제 변화에 따른 영향이 클 것으로 보인다.

조국혁신당 차규근 의원이 국토교통부로부터 받은 자금조달계획서 자료를 분석한 결과, 올해 서울에서 발생한 갭투자 의심 거래 5,673건 중 약 78%에 해당하는 4,430건이 30~40대에 의해 이뤄진 것으로 집계됐다.

30~40대의 갭투자 건 중 전체 자금 규모는 약 6조 7,000억 원으로 이 중 자기자금은 약 2조 4,800억 원(36.6%), 차입금은 4조 2,900억 원(63.4%)에 달했다.

사진=MBC뉴스

심지어 갭투자로 의심되는 거래 가운데 대출 등 외부 자금에 100% 의존해 주택을 매입한 사례도 67건에 달해 충격을 자아냈다.

자기자금의 출처를 살펴보면 가장 큰 비중은 부동산 매각 대금(1조 204억 원)이었다. 그 뒤를 이어 금융기관 예금(9,442억 원), 증여·상속(2,399억 원), 주식 및 채권 매도대금(2,271억 원), 현금 등 기타 자금(516억 원)이었다.

이들이 주로 매수한 지역은 최근 집값이 강세를 보이는 '한강벨트' 마포·용산·성동구로 나타났다. 지난 6월 서울의 전체 갭투자 거래 중 30·40대 비중은 29.1%(1,047건)였지만, 마용성(마포·용산·성동) 지역에선 48.5%(302건)에 달했다.

또한 지난 3월 서울시가 잠시 강남3구(강남·서초·송파)를 토지거래허가구역에서 해제했을 당시 해당 지역 갭투자 거래 중 3040세대의 비중은 49.3%(423건)로 절반 가까이 차지했다.

토허제 풀리면서 갭투자 증가 폭발해

사진=MBC뉴스

그러나 4월 토허제가 재지정된 이후엔 11.5%(21건)로 급감하면서 갭투자 거래량이 한 풀 꺾였다.

이후 정부가 6월 말 발표한 대출 규제 강화 조치(6·27 대책)를 내놓으면서 서울 아파트 갭투자 거래는 급격히 줄어들었다. 6월 1,366건에서 7월에는 205건으로 약 85% 감소했으며 마용성 지역 역시 같은 기간 392건에서 45건으로 90% 가까이 급감했다.

차규근 의원은 "갭투자의 주요 연령층이 3040세대로 집중되어 있고, 올 3월 정책 변화 시 차입금 규모가 1월 대비 3.8배로 늘어난 것은 정책의 불확실성이 시장에 왜곡된 신호를 보낸 결과"라고 지적했다.

이어 "현재 대출 억제 정책이 차입금 규모를 줄이고 있는 만큼 시장 안정화를 위한 일관된 정책 기조가 필요하다"라고 강조했다.

한편 최근 서울 한강변 지역을 중심으로 집값이 재차 오르자, 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 같은 추가 규제 도입을 검토 중인 것으로 알려졌다.

금융위원회는 국토교통부 및 기획재정부와 함께 부동산 대책 패키지를 조율 중이며 전세 대출을 DSR 산정에 포함시키는 방안이 논의되고 있다. 이 경우 전세를 활용한 갭투자가 사실상 어려워질 수 있어 시장의 구조 변화가 예상된다.

▶ "전액 빚으로 집 샀어요" 영끌해서 서울 갭투자 80%가 3040세대 투자 전망 분석 ▶ "호가를 2억이나 올리더라" 불길처럼 번지는 마포발 상승세 '이 동네' 전망 분석 ▶ "일단 규제가 없잖아요" 똘똘한 서울 MZ들이 몰리고 있는 부동산 '이 단지' 전망 ▶ "두 달 만에 7억 올라" 8억 집이 15억 된 '이 동네' 대체 무슨 일?▶ "집 있어도 청약 가능해" '로또'라고?... 주택청약 '오해' 들어보니

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