"가계약·약정 NO" 양도세 중과 회피 막차, 5·9까지 계약해야…

나남뉴스

2026.02.12 13:10:05

조회 55 추천 0 댓글 0

[Q&A] 양도세 중과 회피 막차, 5·9까지 계약해야…

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 5월 9일 종료한다.

다만 정책 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 중과 유예 대상을 5월 9일 '양도'에서 '계약'까지로 확대 허용한다. 대신 이후 4∼6개월까지 잔금과 등기를 마쳐야 한다.

연합뉴스 보도에 따르면 신규 지정된 조정대상지역에서 다주택자 보유 주택이 매물로 나왔다면, 원칙적으로는 매수자는 토지거래허가 신청일 기준 무주택자여야 한다.

다만 매매 주택의 잔여 임대차 기간이 허가일로부터 6개월 미만이라면 매수자의 주택 보유 여부와 관계 없이 매수할 수 있다.

다음은 다주택 중과 유예 종료와 보완방법과 관련한 문답이다.

-- 5월 9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예 되는 것인가.

▲ 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 '계약'에 해당하지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인돼야 한다.

-- 5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야하는가.

▲ 허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

[Q&A] 양도세 중과 회피 막차, 5·9까지 계약해야…

-- 신규 지정 조정대상지역 주택은 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되나.

▲ 무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관 없이 가능하다.

-- 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인가.

▲ 허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

-- 무주택자는 분양권이나 입주권도 없어야 하나. 토지는 괜찮은가.

▲ 무주택자의 정의는 주택이 없어야 하고, 분양권·입주권도 없어야 한다. 거래신고시스템에서 확인할 수 있다. 토지는 해당 사항이 아니다.

-- 금융기관을 활용하지 않고 매수하면 무주택자 여부가 걸러지지 않는 허점이 발생할 가능성이 있다.

▲ 국토교통부에 실거래가 시스템, 청약홈 같은 거래시스템 있다. 개인정보 활용 동의서를 통해 관련 데이터를 교차검증해서 무주택자 여부를 확인할 수 있다.

-- 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예됐는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도, 6개월 내 잔금·등기가 가능한가.

▲ 가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금 등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정할 예정이다.

-- 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인가.

▲ 이달 안으로 규정이 개정될 예정이다. 개정 후 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따르면 신청일부터 15 영업일 이내 허가 심사를 하게 돼 있으므로 이를 고려해야 한다. 예를 들어 2월 12일 신청한다면 15영업일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.

-- 임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류 등이 있을까.

▲ 전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 이를 확인하기 위한 서류다.

-- 전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 때 전세대출이 회수된다. 이번 조치에도 불구하고 이 규제로 전세대출을 이용 중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것 아닌가.

▲ 구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여 기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다.

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