"싸다고 샀다가 큰일납니다" 전문가들이 경고한 서울 '이 평형' 아파트 전망

나남뉴스

2026.03.05 13:30:04

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사진=나남뉴스

서울 아파트 시장에서 상대적으로 가격 부담이 낮아 관심을 끌었던 초소형 아파트의 상승세가 최근 멈추는 모습이다. 특히 전용면적 40㎡ 이하 아파트 가격이 보합세로 돌아서면서 시장 분위기가 변화하고 있다는 분석이 나온다.

전문가들은 "가격이 저렴하다는 이유만으로 투자에 나섰다가 기대만큼의 성과를 얻지 못할 수 있다"며 신중한 접근이 필요하다고 지적한다. 최근 부동산 시장 통계를 보면 서울 아파트 가운데 40㎡ 이하 초소형 평형은 지난해 가을 이후 이어졌던 상승 흐름이 약 6개월 만에 멈췄다.

같은 기간 40㎡ 초과 중소형 평형은 여전히 상승세를 유지하고 있어 초소형 아파트가 시장 변화에 더 민감하게 반응하고 있는 것으로 분석된다. 일반적으로 면적이 작을수록 수요층이 제한적인 만큼 매수 심리 변화가 빠르게 가격에 반영되는 특징이 있다는 것이다.

지역별로 보면 이러한 흐름은 강북권에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 소형 주택 비중이 높은 지역에서는 매수세가 약해지며 가격이 하락하거나 거래가 줄어드는 사례가 늘고 있다. 반면 강남권은 실거주 수요가 꾸준히 이어지면서 상대적으로 가격 방어력이 유지되는 모습이다.

초소형 아파트 상승세 6개월 만에 멈춰

사진=픽사베이(기사와 관계없는 사진)

같은 서울이라도 수요 구조에 따라 시장 흐름이 다르게 나타나고 있다는 분석이다. 불과 몇 달 전만 해도 초소형 아파트는 거래가 활발했다. 서울 집값 상승 기대감이 커지면서 비교적 적은 자금으로 아파트를 매입하려는 수요가 몰렸기 때문이다.

특히 임대 수익을 기대한 투자 목적의 매수세가 유입되며 일부 시기에는 초소형 아파트의 가격 상승률이 중대형 평형보다 높게 나타나기도 했다. 하지만 최근 들어 분위기가 달라졌다. 대출 규제와 세금 부담 확대 가능성이 거론되면서 투자 심리가 위축된 영향이 크다는 분석이다.

여기에 다주택 보유에 대한 정책 압박까지 이어지면서 임대 목적의 매수 수요가 줄어든 것도 초소형 아파트 시장에 영향을 미쳤다는 평가가 나온다. 또 다른 이유는 주택 시장이 실거주 중심으로 재편되고 있다는 점이다.

사진=픽사베이(기사와 관계없는 사진)

최근 매수자들은 단순한 투자 가치보다 실제 거주 가능성을 더 중요하게 고려하는 경향이 강해졌다. 그러나 40㎡ 이하 초소형 아파트는 공간이 제한적이어서 가족 단위 거주가 쉽지 않다. 자연스럽게 수요층이 청년이나 1인 가구 등으로 좁아질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

대체 가능한 주거 상품이 많다는 점도 약점으로 꼽힌다. 같은 면적대의 주거 형태로는 오피스텔이나 빌라 등이 있다. 일부 상품은 규제 부담이 상대적으로 적어 투자 목적이라면 선택지가 더 넓다는 평가도 나온다.

전문가들은 초소형 아파트가 완전히 외면받는 상품은 아니지만 가격 상승 측면에서는 다른 평형보다 제한적인 흐름을 보일 가능성이 높다고 보고 있다. 임대 수요는 일정 수준 유지될 수 있지만 매매가격 상승만을 기대한 투자에는 위험 요소가 존재한다는 것이다.

부동산 업계 관계자는 "면적이 지나치게 작은 주택은 실거주 수요가 제한될 수밖에 없다"며 "최근처럼 실수요 중심으로 시장이 움직일 경우 중소형 평형과의 격차가 더 벌어질 가능성도 있다"고 설명했다. 결국 서울 아파트 시장에서도 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 투자 가치가 보장되는 시대는 아니라는 분석이 나온다.

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