"찐부자는 벌써 갈아탔어요" 규제도 적고 아파트보다 더 싸다는 '이 건물' 전망

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"찐부자는 벌써 갈아탔어요" 규제도 적고 아파트보다 더 싸다는 '이 건물' 전망

나남뉴스

2026.03.05 23:40:04

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사진=나남뉴스

서울 부동산 시장에서 아파트에 밀려 한동안 침체 분위기였던 꼬마빌딩 시장이 최근 다시 관심을 받기 시작했다.

지난 2월 법원 경매에서 등장한 서울 관악구 봉천동의 한 소형 빌딩은 앞서 1월 7일 첫 매각 절차가 진행됐지만 입찰자가 나타나지 않아 한 차례 유찰된 상태로 두 번째 경매를 시작했다.

해당 건물은 대지면적 약 120㎡, 연면적 약 340㎡ 규모로 일반적으로 '꼬마빌딩'으로 분류되는 유형이다. 감정가는 23억4212만원이었으며, 입지 조건 또한 비교적 양호한 편으로 평가됐다.

건물은 서울 경전철 신림선 당곡역 2번 출구에서 도보로 약 2~3분 거리에 위치해 역세권 접근성을 갖추고 있다.

사진=픽사베이

구조를 살펴보면 2층부터 4층까지는 사무실로 사용되고 있으며, 5층부터 7층까지는 다중주택 형태로 운영되고 있다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 투자자들의 관심 요소로 작용했다.

그럼에도 불구하고 최근 꼬마빌딩 시장의 열기가 과거에 비해 다소 식은 상태였고, 해당 지역이 전통적인 소형 빌딩 투자 선호 지역으로 분류되지는 않는다는 점이 영향을 미치면서 첫 번째 경매에 매수자가 나타나지 않았다.

또한 건물 규모에 비해 토지 면적이 상대적으로 작은 구조라는 점도 일부 투자자에게는 아쉬운 부분으로 꼽혔다.

결국 이번에 진행된 2번째 경매에서 한 개인 투자자가 감정가 대비 약 92.5% 수준에 해당하는 21억6680만원에 낙찰받으며 꼬마빌딩의 새 주인이 됐다.

통상적으로 꼬마빌딩은 아파트에 비해 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있다. 환금성이 상대적으로 떨어지고 여러 임차인이 존재할 가능성이 높아 권리관계가 복잡할 수 있기 때문이다.

아파트 규제 강화 속 다시 움직이는 꼬마빌딩 시장

사진=픽사베이

일반적으로 꼬마빌딩 경매 낙찰가율은 60~70% 수준에서 형성되는 경우가 많다. 이러한 점을 고려하면 이번 낙찰가는 비교적 높은 수준이라는 평가가 나온다.

전문가들은 이러한 꼬마시장의 최근 주택 시장 규제가 강화된 점이 이러한 결과에 영향을 미쳤을 가능성이 있다고 분석한다. 아파트 투자 환경이 까다로워지면서 일부 투자자들이 상업용 부동산으로 관심을 돌리고 있다는 것이다.

실제로 꼬마빌딩은 한때 자산가들의 대표적인 투자 수단으로 꼽혔다. 월세 수익과 함께 장기적인 시세 상승을 동시에 기대할 수 있다는 점 때문이다.

특히 최근 몇 년 사이 서울 강남권 아파트 가격이 크게 상승하면서 자산가들의 투자 포트폴리오에도 변화가 나타나고 있다.

반포동 신축 아파트나 압구정동 재건축 단지의 경우 가격이 50억~100억원 수준까지 상승해 접근성이 크게 낮아졌다. 여기에 종합부동산세 등 보유세 부담도 커지면서 일부 투자자들이 대체 자산을 찾기 시작한 것이다.

부동산플래닛 자료에 따르면 지난해 서울 꼬마빌딩 거래 건수는 총 2089건으로 집계됐다. 이는 2022년 2156건으로 정점을 기록한 이후 감소세를 보이다가 다시 회복된 수치다. 금리 인상 여파로 2023년 거래량은 1425건까지 줄어들며 약 30% 이상 감소했지만, 2024년 들어 2042건으로 증가하면서 시장이 점차 회복 국면에 들어선 것으로 분석된다.

▶ "찐부자는 벌써 갈아탔어요" 규제도 적고 아파트보다 더 싸다는 '이 건물' 전망 ▶ "방산, 석유 관련주가 아니라고?" 전쟁 최대 수혜주로 꼽히는 '이 종목' 급등 전망 ▶ "조용히 흑자전환 성공해" 원래도 고배당주로 유명했던 '이 종목' 상승 전망 ▶ "어제 팔았는데 오늘 10% 반등?" 공포에 던진 개미들 '멘붕'▶ "싸다고 샀다가 큰일납니다" 전문가들이 경고한 서울 '이 평형' 아파트 전망

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