"아파트에 공유숙박 합법인가요?…" 규정 들여다보니

나남뉴스 · 2026.04.15 11:45:04

아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니[연합뉴스]

"아파트 같은 라인에 외국인들이 짐가방을 들고 들락날락하는데 에어비앤비(공유숙소)로 활용 중인 것 같아요. 아파트를 에어비앤비로 활용하면 불법 아닌가요?"

"자기 소유이면 가능하지 않나요", "주민 동의가 없다면 불법입니다", "몇 년 전까지는 (주민 동의 없어도) 관리사무소 동의만 있으면 가능했습니다" (네이버의 한 지역 커뮤니티의 게시글과 댓글)

연합뉴스 보도에 따르면 이처럼 아파트나 오피스텔이 공유 숙박 용도로 사용되는 것 같다며 불법 여부를 묻는 글을 온라인에서 자주 볼 수 있지만 답글은 제각각이다.

이는 국내 숙박업종이 27개나 되고 업종별로 일정 조건을 충족해야 숙박업 등록을 할 수 있는 등 제도가 복잡해 일반인들이 정확한 기준을 알기 어렵기 때문이다.

어떤 경우에 공유 숙박이 가능한지 살펴봤다.

외국인관광도시민박업·한옥체험업·농어촌민박업 등 등록 시 합법

아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니[연합뉴스]

공유숙박 내지 공유 숙박을 중개하는 플랫폼 자체가 불법은 아니다.

법제처에 따르면 법규에 맞게 공유 숙소를 운영하려면 ▲ 공중위생관리법에 따른 숙박시설 ▲ 관광진흥법에 따른 외국인관광 도시민박업 ▲ 관광진흥법에 따른 한옥체험업 ▲ 농어촌정비법에 따른 농어촌민박업 중 하나로 등록된 상태여야 한다.

이들 업종으로 등록하려면 각각 관련법에 따라 일정 조건을 충족해야 한다.

공유 숙박의 가장 흔한 형태인 외국인관광 도시민박업의 경우 내국인 관광객 이용 불가, 도심 지역이라는 조건과 함께 건축물 유형 제한이 있다. 구체적으로 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택만 가능하며 오피스텔은 제외된다.

2012년 관광진흥법에 근거해 도입된 외국인관광 도시민박업은 도시지역의 주민이 자신이 거주하는 주택을 이용해 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 하자는 취지에서 출발했기 때문이다.

신청인이 해당 주택에 실거주해야 한다는 조건도 있어 원룸도 제외된다. 별도의 공간이 필요하기 때문이다.

아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니[연합뉴스]

한옥체험업은 지역 구분은 없지만 국토교통부 장관이 정해 고시한 기준에 부합하는 한옥에서만 가능하다.

농어촌민박업은 말 그대로 농어촌 지역(준농어촌 지역 포함)에서 운영할 수 있으며 단독주택 또는 다가구주택만 가능하다.

법제처는 "이러한 기준을 위반했다면 '불법' 공유 숙소"라고 규정했다.

결론적으로 도시 소재 아파트는 외국인만 공유 숙소로 이용할 수 있다.

한옥은 조건에 부합한다면 지역 구별없이 내외국민 모두 공유 숙소로 이용할 수 있다

그러나 오피스텔은 현행법상 어떤 경우에도 공유 숙소가 될 수 없다. 대표적인 공유숙박 업체인 에어비엔비 역시 공식 홈페이지에 "한국 오피스텔과 고시원은 숙소 등록이 제한된다"고 안내했다.

실증 특례 받은 서울·부산 공유숙소는 내국인도 이용 가능

아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니[연합뉴스]

관련법만 보면 도심에서 내국인이 이용할 수 있는 공유 숙소는 한옥 외에는 없는 것처럼 보인다.

그러나 내국인이 도심지의 공유 숙소를 이용하는게 완전히 불가능하지는 않다.

정부가 서울과 부산에서 정보통신기술(ICT) 규제 샌드박스 실증 특례를 통해 연 180일까지 내국인도 공유 숙소를 이용할 수 있도록 했기 때문이다.

내국인이 도심에서 공유 숙소를 이용했다면 이러한 특례 허가를 받은 곳을 이용했을 가능성이 있다.

아파트나 오피스텔을 단기 임대하는 경우에 내국인의 공유 숙박 용도로 쓰이는 것 아니냐는 오해를 받기도 한다.

한 공유숙박업계 관계자는 "일주일 이상 단위의 단기 임대 플랫폼이 최근 유행인데 제3자가 보기에는 공유 숙박인지 단기 임대인지 구별하기 어렵기 때문에 많이 들어봐서 익숙한 공유 숙박 형태로 생각하는 것 같다"고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 "요즘은 공유 숙소 운영자들이 경쟁 관계에 있는 곳을 불법이라며 신고하기도 하고, 이용한 손님이 불법임을 트집 잡아 협박하는 사례도 있어 불법 건축물에서 (운영)하는 경우가 많지는 않다"고 설명했다.

해당 주택이 합법적으로 등록된 숙소인지는 '지방행정 인허가 데이터 개방 홈페이지'(https://www.localdata.go.kr)에서 확인 가능하다.

에어비앤비도 2024년 10월부터 신규 등록을 원하는 숙소에 대해 영업 신고 정보 및 영업신고증 제출을 의무화하고 있다. 또 지난해 10월부터는 기존 등록 숙소도 영업신고 의무화를 전면 시행하고 있어 불법 공용숙박시설은 없다고 밝혔다.

임대인 동의했다면 임차 주택도 공유숙소로 운영 가능…동의 없으면 '무단전대'

아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니[연합뉴스]

공유 숙소를 둘러싼 논란 중 하나는 임차한 주택에서 공유 숙소를 운영해도 되는지다.

유튜브 등에선 임차한 주택에서 공유 숙소를 운영해 돈을 버는 사업을 소개하는 영상을 손쉽게 발견할 수 있다.

임차 주택이라고 무조건 안되는 것은 아니다.

우선 외국인관광 도시민박업이나 한옥체험업은 임차한 주택으로도 신청할 수 있다.

그러나 농어촌민박업은 사업자 요건 중 하나가 '신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택'이어야 한다. 다만 '관할 시군구에 3년 이상 거주하면서 임차해 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하고, 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지 처분을 받은 적이 없는 사람'인 경우에는 자신 소유가 아니어도 농어촌민박사업자로 신고할 수 있다.

업계 관계자는 "기본적으로 임대인이 동의했다면 합법, 동의하지 않았다면 불법이라고 보면 된다"고 설명했다.

민법 제629조는 '임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다'고 명시하고 있어 임대인의 동의 없이 공유숙소로 이용한다면 무단전대에 해당하기 때문이다.

공공임대주택은 공유 숙소로 이용이 불가능하다.

공공주택 특별법은 공공임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 명시하고 있어서다.

에어비앤비도 홈페이지에 "정부 보조를 받는 공공임대주택의 경우 해당 주택을 숙박업 목적으로 재임대하는 것은 불법"이라며 "공공주택 특별법, 공중위생관리법 등 관련법률에 따라 처벌을 받을 수 있다"고 안내했다.

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