"우리는 대출도 안 나오는데"… 강남 아파트 주인이 초등학생? 비밀 까보니 '혈압 폭발'

reportera

2025.12.10 08:07:22

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강남4구·마용성 2077건 전수검증
부담부증여 악용 사례 집중조사
미성년자 증여 60%가 강남 집중

사회초년생이 수십억 원 강남 아파트를 증여받고 대출은 자신의 급여로 갚지만, 실제 생활비는 부모가 대주는 편법 증여가 국세청의 집중 조사 대상이 됐다.

국세청은 4일 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 지역의 아파트 증여 신고 2077건에 대해 전수 검증에 나선다고 밝혔다.

올해 1월부터 7월까지 발생한 증여 거래 중 신고 기한이 지난 건들이 대상이다. 국세청이 특정 지역을 겨냥해 증여세 전수조사에 나선 것은 이번이 처음이다.

부담부증여, 절세에서 편법으로

이번 조사의 핵심은 부담부증여 악용 사례다. 부담부증여는 전세보증금이나 담보대출 등 채무를 포함해 증여하는 방식으로, 증여세 과세 표준을 낮추는 합법적 절세 수단이다.

문제는 자녀가 채무를 자력으로 상환하지 못하면서 부모가 생활비를 지원하는 경우다.

국세청이 공개한 사례를 보면, A 씨는 어머니로부터 시가 수십억 원의 강남 아파트를 부담부증여로 물려받았다.

A 씨는 급여로 대출을 상환한다는 증빙을 제출했지만, 실제로는 연간 수억 원에 달하는 신용카드 대금과 자녀 유학비, 해외여행 경비를 모두 어머니가 대신 냈다.

오상훈 국세청 자산과세국장은 “채무를 본인 소득으로 상환했더라도 고액의 생활비를 부모가 부담했다면 사실상 증여”라고 설명했다.

또 다른 사례에서는 C 씨가 아버지로부터 아파트를 증여받으면서 같은 단지 동일 평형이 60억 원에 거래됐음에도 감정평가를 통해 39억 원으로 신고했다가 적발됐다.

국세청은 부당하게 낮게 평가한 감정평가법인을 시가 불인정 감정기관으로 지정해 사실상 영업 정지에 해당하는 불이익을 주겠다고 경고했다.

3년 만에 최대치 기록한 서울 증여

올해 1~10월 서울 집합건물 증여는 7708건으로 2022년 이후 3년 만에 최대치를 기록했다.

특히 미성년자 증여는 223건으로 2022년 이후 최고 수준이며, 이 중 60%인 134건이 강남4구와 마용성에 집중됐다. 자녀 세대의 자산 양극화가 더욱 심화되고 있다는 우려가 나온다.

최근 집값 상승세와 맞물려 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하는 비중이 늘어난 것이 증여 급증의 배경이다.

강화된 대출 규제에도 불구하고 강남 불패 심리에 편승해 편법으로 부를 이전하려는 시도가 늘고 있다는 분석이다.

일회성 아닌 상시 검증 예고

국세청은 시가로 신고된 1068건의 적정성을 검증하고, 공시가격으로 신고한 631건에 대해서는 직접 감정평가를 실시해 시가로 과세할 방침이다.

신고 누락한 현금 매출로 고가 아파트를 취득해 자녀에게 증여한 의사 부부 등도 적발됐으며, 가족 법인을 통한 우회 증여와 세대 생략 증여 위장 사례도 검증 대상이다.

오 국장은 “이번 검증을 일회성으로 끝내지 않고 부동산 시장이 안정될 때까지 지속할 것”이라며 “탈루 혐의가 확인되면 관련 사업체까지 세무조사 범위를 확대하겠다”고 강조했다.

세무 전문가들은 부담부증여를 고려할 경우 반드시 자녀의 채무 상환 능력과 생활비 조달 계획을 명확히 해야 한다고 조언한다.

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