한국은행 금리가 오르기 시작하면 3-8개월 정도 부동산 가격이 하락하다가 상승한다.

금리를 올리기 전 3-4 번에 걸쳐서 최저금리를 동결시키면서 경기지표를 확인하게 된다. 

대충 지금이 금리 인상 1년에서 1년반 전이라고 보면된다. 

양극화는 극심하나 한국의 거시 펀더멘탈이 (외화보유고, 무역수지 등등) 튼튼해서 미국 금리 올린다고 바로 올릴 필요가 없다. 

안올리고 2년 버티는기가 가능.

한국이 너희들이 생각하는 쥐좆만한 나라가 아니다.  

이번 사이클의 부동산 가격 상승 추세가 흥미로운 부분은 아래와 같다. 

97, 08년 외환위기 후 폭등시기와 다르게 금리 인상전부터

작년부터 일부 강남과 수요층이 두터운 지역 중심 (광교, 분당, 판교 등등, 대구 경우는 예외로써 외지인들 떠나면 늦어도 내년 후반이면 5년전 가격으로 컴뷁 예정) 으로 집값이 가파르게 오르고 있다는 것이다.  

이것은 역사상 유래가 없는 QE (양적완화) 와 맞물린 전반적인 경기침체에 따른 투자처 부재에 있다. 

외국물 먹는 게이들은 알겠지만 한국경제가 대외변수에 민감해서 투자로 본인 자산 불리기 쉬운 나라가 아니다. 

물론 싸이클 몇번 타면 돈벌기 개꿀. 

일단 금리가 오르고 그 동안 전세계적으로 통화가 풀린 이상 2017년 중반기 정도 까지는 특히 강남권 호재가 많은 지역 중심 (반포, 압구정, 청담, 삼성, 잠실 등등) 으로 

폭등을 할 것으로 예상한다. 최소 2배 개꿀. 

폭등이 아니라 대한민국 거시경제에 맞는 실물자산 가격의 회복으로 보는게 맞을 것 같다.  

참고로 한국의 주식총액도 gdp 75% 수준으로 최소 25% 이상 저평가됐지.

북한 리스크 고려해도 과도한 저평가라고 개인적으로 생각한다. 

하여튼 아무리 늦어도 2020 년 전에는 위에 언급된 한강변 지역 평균 분양가 평당 1 억 - 2 억을 보게 될거다.  

그러나 실수요가 많이 있지 않은 곳에서는 서울내라고 해도 가격은 상대적으로 낮은 상승내지 보합에 머물 것이다. 

실수요가 많아도 많이 선호하지 않는 지역의 경우는 (예를 들어 노원구나 의정부) 전세가 상승률은 타지역보다 높게 나타나면서도 매매값 상승은 서울 혹은 경기 평균 수준에 머물거나 심지어는 하락도 예상된다.

실수요자 입장에서는 이번 10년 주글러 사이클상의 상승과 폭락장이 끝나는 2018년에서 2020년 이후에 언급된 지역에 (노원구 같은 곳) 주택을 싸게 매수하는 것도 좋은 방법같다.   

그리고 그 동안의 양적완화에서 향후 2-3년간 가장 큰 수익을 볼 분야는 단연 주식이다. 

유동 자금이 부동산에 20% 가면 대략 50% 은 주식으로 간다고 보면 된다. 

주식과 채권이야기를 더 하고 싶은데 부동산 갤이니 부동산 이야기 더 하자면,

우리나라 정부 정책과 외인자금 유입 방향 및 경기순환을 고려할 때 

이번 기회에 기회 잘 잡는 놈들 자금의 상당 부분이 한강변 강남권 재건축으로 갈거라고 본다. 

( 이미 자본 시장의 정책과 자금이 용산, 청담, 삼성, 잠실 라인으로 돈이 몰리기 시작하고 있지. 잠까들 또 달려들겠군.. )

왜냐면 우리나라는 다른 선진국과 다르게 자산를 안전하게 지키기 어려운 나라다. 

수익이 높은 것을 알지만 자산 비율에서 주식을 높이기 어려운 구조적인 이유가 있는 것이다.  

포인트는 너희들 중에 레버리지 포함해서 10억이상 여유있으면 5년 정도 한강변 강남권 재건축 묻어둬라. 

수익률이 가장 클거다. 

물론 다음 번 폭락장에는 강남권 한강변은 큰 문제는 없을 것이고, 폭락장 한번 더 거치면서 더 가파르게 상승할거다.  

뭐 새로운 것도 아니고 이미 08년 외환위기 직후부터 어느 정도 중상층들은 하나씩은 가지고 있는 포트폴리오 구성의 하나를 설명한거다. ㅎㅎ