"삶이 지옥 됐어요" 12억→3억 폭락한 경기도 신도시 '이 부동산' 투자 전망

나남뉴스

2026.01.09 22:45:04

조회 6200 추천 19 댓글 50

사진=나남뉴스 / 해당 이미지는 기사와 관련 없음

매달 따박따박 안정적인 수익으로 각광을 받았던 경기도 신도시 상가 부동산 시장이 끝 모를 침체 분위기에 접어들면서 우려를 자아내고 있다.

지난해 경기도 남양주시 다산신도시는 주거용 아파트를 중심으로 가격이 다시 상승 곡선을 그리며 회복 조짐을 보였다. 그러나 상업용 부동산은 공실 증가와 거래 위축이 이어지며 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다.

다산신도시는 대규모 아파트 단지 입주가 본격화된 지 약 10년을 앞둔 곳으로 일반적으로는 신도시가 안정기에 접어드는 시점으로 평가된다.

하지만 상업시설만 놓고 보면 상황은 완전히 다르다고 볼 수 있다. 이미 상권이 안정될 만한 시간이 충분히 지났음에도 상가 공실이 좀처럼 해소되지 않고, 상권 활성화 조짐도 보이지 않는 것이다.

사진=다산유승한내들 골든뷰 / 해당 이미지는 기사와 관련 없음

지하철 8호선 다산역을 중심으로 한 핵심 역세권은 상대적으로 사정이 낫다고 볼 수 있다. 역 반경 250m 이내에는 음식점과 카페, 프랜차이즈 매장들이 자리 잡으며 상권의 형태를 갖추고 있지만, 이 동네를 벗어나기만 하면 분위기는 급격히 달라진다.

다산역 2번 출구에서 도보로 10분가량 떨어진 왕숙천 인근 대단지 아파트 상가의 경우 건물 상층부에는 학원이나 종교시설, 소규모 사무실이 일부 입점해 있지만 거리와 맞닿은 1층 상가는 텅텅 비어 있는 실정이다.

유리창마다 임대 문구가 붙어 있고, 장기간 불이 꺼진 점포도 적지 않다. 현장에서 장사를 하고 있다는 A씨는 "사실 1층 상가 소유주의 부담이 크다"라며 "분양가가 너무 높게 책정되었기에 임대료를 대폭 낮추기 어렵다. 그렇지만 실제 소비가 몰리는 지역은 다산역 인근으로 한정돼 있어 그 돈을 주고 들어올 세입자도 없다"라고 전했다.

최근에는 고금리 환경과 장기 공실을 견디지 못해 경매로 넘어간 사례도 등장했다. 10평 남짓한 1층 상가의 최초 분양가는 12억 원대에 달했으나, 세 차례 유찰 끝에 3억 원대에 낙찰되며 분양가의 4분의 1 수준으로 거래됐다.

애초부터 너무 많은 공급이 문제돼

사진=다산유승한내들 골든뷰 / 해당 이미지는 기사와 관련 없음

실제 지난해 3분기 기준 다산신도시 집합상가 공실률은 16.1%로 경기도 내에서 세 번째로 높은 수치를 기록했다. 상가 공실이 많기로 알려진 하남 미사신도시보다도 두 배 이상 높은 수준이다.

흥미로운 점은 다산신도시가 서울 접근성이 뛰어난 지역으로 평가받는다는 점이다. 8호선 연장 개통으로 잠실까지 30분대 이동이 가능해졌지만, 이 편의성이 오히려 상권에는 부담으로 작용하고 있다는 분석도 나온다.

전문가들은 상가 침체의 배경으로 구조적 공급 과잉을 지목하며 다산신도시의 상업용지 비율은 전체 면적의 약 3.6%로 같은 시기 조성된 2기 신도시 평균의 두 배에 가깝다고 설명했다.

초기 계획 단계부터 상업시설이 과도하게 배치됐으면서도 건설사들이 높은 가격에 상업용지를 확보하면서 분양가가 상승했고, 이 부담이 수분양자에게 그대로 전가됐다는 해석이다.

▶ "삶이 지옥 됐어요" 12억→3억 폭락한 경기도 신도시 '이 부동산' 투자 전망 ▶ "드디어 규제 풀리나" 새해부터 솔솔 불거지는 서울 토허제 해제 전망 분석 ▶ "24평이 48억?" 반포 '평당 2억', 충격적인 부동산 전망 들어보니 ▶ "전세는 지옥, 월세는 함정"… 2030이 다시 집 산 진짜 이유 ▶ "스테이블코인 작년 거래액 4경8천조원…" 사상 최대, 전망 들어보니

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