"매도 유도요? 꿈 깨세요" 서울 집주인들이 버티는 충격적인 '진짜 이유'

나남뉴스

2026.01.28 11:15:04

조회 267 추천 0 댓글 2

사진=나남뉴스

정부가 다주택자 양도소득세 중과 재개 방침을 공식화하면서 주택 매물이 늘어날 것이라는 기대가 커지고 있지만, 서울 부동산 시장의 실제 움직임은 정반대다. 매매 매물은 좀처럼 늘지 않는 반면 전세 물건은 빠르게 줄어들며 임대차 시장부터 경색 조짐이 뚜렷해지고 있다.

서울 주요 지역의 부동산 중개 현장에서는 "집주인들이 집을 내놓지 않는다"는 말이 반복된다. 세 부담을 이유로 매도를 고민하는 집주인이 없는 것은 아니지만, 실제 선택은 매도보다 보유 쪽으로 기울어 있다는 설명이다.

특히 전세나 월세 세입자가 거주 중인 주택의 경우 매도 자체가 쉽지 않다는 점이 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 세입자를 내보내야 거래가 가능한 구조에서, 세입자 역시 인근에서 대체 주거지를 찾기 어려운 상황이기 때문이다.

중개업계에 따르면 집주인이 이사비를 제시해도 세입자들이 계약 해지를 꺼리는 사례가 적지 않다. 전세 물건이 부족한 상황에서 기존 주거지를 포기하는 것이 오히려 리스크가 될 수 있다는 판단 때문이다. 이 같은 구조 속에서 집주인들은 '팔지 못하는 집'보다는 '그냥 보유하는 집'을 택하고 있다.

매도 대신 '보유' 선택한 이유 뭐길래

사진=픽사베이(기사와 관계없는 사진)

양도세 중과가 매도 유인을 높이기보다는 오히려 시간을 벌어주는 신호로 작용하고 있다는 분석도 나온다. 일정 시점 이후 세 부담이 커질 것이 명확해질수록, 집주인들은 단기간 내 매각을 서두르기보다는 상황을 지켜보며 버티는 전략을 선택하는 경향이 강해진다는 것이다.

과거 강도 높은 규제 국면에서 성급히 주택을 처분했다가 이후 집값 급등을 경험한 학습 효과도 이러한 판단에 영향을 미치고 있다. 자금 여력이 있는 다주택자일수록 세금 부담을 감내하는 쪽을 택하는 분위기다.

매도 시 발생하는 양도세를 회피하기 위해 임대료를 조정하거나 장기 보유를 선택하는 방식으로 대응할 수 있기 때문이다. 이 과정에서 세 부담은 자연스럽게 전세금이나 월세에 반영되고, 임차인에게 이전되는 구조가 반복되고 있다는 지적이 나온다.

사진=픽사베이(기사와 관계없는 사진)

실제로 전세 시장은 정책 변화에 가장 먼저 반응하고 있다. 서울 주요 지역에서는 전세 매물이 감소하면서 보증금이 서서히 상승하는 흐름이 이어지고 있다. 특히 주거 선호도가 높은 강남권과 도심 지역은 세 부담을 감내할 수 있는 집주인이 많은 만큼, 전세가격 상승 압력이 더 크게 나타나고 있다.

매매 시장을 겨냥한 정책이 오히려 임대차 시장 불안을 자극하는 모습이다. 전문가들은 세제 강화를 통해 단기적인 매물 출회를 기대하는 것은 현실과 거리가 있다고 지적한다. 집주인 입장에서는 매도 시점에 세금을 부담하느니, 보유하며 임대 수익을 유지하거나 향후 시장 반등을 기다리는 선택이 더 합리적으로 보일 수 있기 때문이다.

특히 공급이 제한된 지역일수록 이러한 판단은 더욱 공고해진다. 결국 세금 강화 정책의 부담은 시장 전반으로 분산되고 있다. 매도는 줄고, 전세는 잠기며, 실수요자와 세입자의 선택지는 좁아지는 구조다. 매물을 늘려 가격을 안정시키겠다는 정책 목표와 달리, 현장에서는 '버티는 집주인'과 '부담을 떠안는 세입자'만 늘고 있다는 목소리가 커지고 있다.

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