광명동 놈들은 원래부터 그지꼴로 살았으니까 뭐 불쌍하지도 않은데..

원래 가장 불쌍한 놈들은 멀쩡히 잘 살다가 갑자기 밑바닥으로 쳐박힌 부류거든?

여기에 철산한신 주민들이 정확히 부합함.

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철산한신이라는 단지의 역사는 대충 90년대 초반부터 시작함.

분양 당시, 주공마크 달린 싸구려 날림 아파트만 가득하던 광명에 사실상 처음으로 등장하는 제대로 된 민영브랜드 대단지 아파트였고, 그 덕에 시공사 측에서 35평 기준 1억에 가까운 배짱분양가를 받아먹었는데도 별 탈 없이 완판되고 입주를 시작함.

그리고 입주 직후 약 10년 이상, 35/48평 전부 당대 원조대장이던 철산13단지마저 뛰어넘는 압도적인 광명 최고가 단지였음 ㅋㅋㅋㅋㅋ.

당시 철산13단지 30평대가 1억 중반에서 놀았는데, 당연히 그거보다 더 나갔다는 말.

참고로 그 시절에 다른 연탄때던 주공들은 15평기준 5천만원이면 그냥 살 수 있었음.

평단가 자료 뒤져보면 무려 서초, 반포동 일대 민영아파트와 비슷하거나 오히려 이겨먹던 기록마저 발견할 수 있을 정도.

전 평형 국민평형(전용84) 초과, 지하주차장 ev, 25층이라는 상징적 요소가 합쳐져 만들어진 결과가 아닌가 싶음.

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세월은 흐르고 흘러, 21세기를 넘어서면서 옆에 자리한 다 쓰러져가던 연탄굴 할렘이던 철산주공 3단지는 어느새 재건축을 시작하게 되어, 그 대가로 여기서 꿈도 희망도 없이 살던 빈민층들은 역사에 남을 수준의 엄청난 가격상승을 경험하게 됨.

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그 즈음, 철산한신의 근황은? 당연히 더 잘나가지 않았냐고?

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아니.

정 반대로 시세가 이미 처참하게 개박살난지 오래였음.

가격 자체는 더 이상 대장 근처에도 가지 못할 수준이였고,

한때 동급인 줄 알던 반포, 서초 민영단지들은 아예 3~5배 위의 천상계에서 놀고 다니는데다가..

평단가는 도덕파크와 철산 12/13, 하안12단지에 짓밟히고 다닌 지 오래였음.

철산13단지 42평이 7억 할 때 여기 45평은 꼴랑 5억 중후반이였나. 전성기에 비하면 이건 뭐...

뭐.. 철산한신에 21세기 이전부터 들어갔던 주민들은 반포 갈 수 있는 어머무시하게 비싼 돈 주고 미래의 지옥 입장티켓을 산 판이지 ㅋㅋㅋㅋㅋ

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09년을 전후로 시작된 철산1기 재건축의 입주는 이 동향에 기름을 부어버림.

정확히는, 한신만 그런 게 아니라 철산고층, 하안고층, 도덕파크 등등도 같이 지옥으로 떨어진거긴 하지만 ㅋㅋㅋㅋ

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이 이후부턴 진짜로 꿈도 희망도 없는 이야기들만 가득함.

당장 같이 지옥으로 떨어진 저 단지들중에도 가장 시세가 낮게 형성된 곳은, 그리고 철산동에서 가장 평단가가 낮게 형성되던 단지는 아이러니하게도 과거 대장이던 저 한신임.

그리고, 이 09년을 전후로 해서 그나마 남아있던 부촌 이미지까지 사라진지라..

내 기억속 철산한신에 대한 첫 기억이란 '분명 철산동이고 평수도 큰데 왜 이리 싼지 알수가 없는 이상한 고층 썩파트' 따위였음.

전성기 당시 이미지에 비하면 그야말로 천지차이지. 나조차도, 한신이 원래 최고존엄급 단지였단 사실을 한참 나중에 가서야 알게 됐으니까 ㅋㅋ

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이 사단의 원인은 바로 32평 기준 9.9~10평에 불과한 쓰레기같은 대지지분 꼬라지 때문.

다들 알겠지만 부동산가치의 근원은 닥치고 땅에서만 나옴.

건물? 20년쯤 지나면 이미 가치가 0에 수렴하기 시작하는 시한부요소에 불과함.

이러니까 딱, 건물가치가 사라지는 시즌에 맞춰 시세가 빠른속도로 쳐박기 시작한 것.

09년 당시부터 주변 아파트 중 대지지분 가장 작다고 소문 다 퍼져있었기 때문에, 구매자들은 점점 한신 매수를 꺼리기 시작하고..

그렇게 철산1기, 그리고 12/13단지와의 격차는 겉잡을 수 없을 정도로 벌어지기 시작함.

참고로 설명해주자면 여기서 재건축 안된다고, 사업성 답없다고 허구한날 욕쳐먹는 하안주공 32평의 대지지분이 16~19평 가량임.

철산우성이나 철산12/13도 그와 비슷함. 그런곳들보다도 대지지분이 1.5배~2배 가까이 적으니 설명이 필요한지?

재건축같은건 토지기부채납 비율 등등 고려하면 1대1로도 안될 지경이니까, 자연스레 미래가치에 대한 기대도 없을수밖에 없지.

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여기서 의문, 대체 왜 철산한신만 대지지분이 이토록 끔찍하게 작느냐?

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이 사단이 난 배경을 살피기 위해선 다시 시간을 거슬러 올라가, 90년 전후 사정을 살펴야 함.

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주공측에서 하안지구 택지개발에 나섰던 시점, 지역 이미지 재고의 일환으로 지금의 철산한신과 독산한신 자리에 조성된, 구역 내 2개 필지를 민영 국민평형초과 아파트 공급을 조건으로 한신공영에 매각하게 됨.

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문제는 그 이후부터인데..

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당시 한신 측 의사는?

마침 관계당국의 '전면 공영개발 방침' 때문에, 수십년전부터 하안리 농지를 왕창 사두면서 차지하려고 준비중이던 하안지구 개발 사업권도 주공에 '평당 12만원'이란 초저가 헐값으로 토지를 수용당하며 죄다 뺏기는 바람에 개 ㅈ같아 죽겠는데, '연고권 보호'란 명목으로 그나마 진행된 특별 택지분양에서도.. 주공이 토지를 평당 130만원이란 정신나간 가격에 팔아먹자 화가 단단히 뻗친 상태였을 거임.

근데 어라? 광명시청에서 사전에 용적률 태클도 안거는거 보니..

사업권 뺏기고 바가지쓰면서 택지분양받느라 날려먹은 예상 이익을 조금이라도 회수하려고 일반분양이나 왕창 뽑아먹자면서

도박하는 심정으로 고층 고급화+초고용적률 설계안과 고분양가 심사안을 냅다 광명시청에 들이밀게 된 걸로 추정됨.

그리고 그 결과는 성공.

광명시가 당시 택지지구에 민영아파트 허가를 내준 경험이 없던 나머지..

시공사던 한신공영 측에서 멋대로 들이민 용적률 292%짜리 설계안을 아무 생각도 없이 승인해버림.

동시기에 지은 하안주공, 철산고층주공 시리즈들은 시행사이던 주공 자체적으로 중층 치고 설계상 용적률 억제는 잘 해놓은 것과 대조적임.

반면 한신은 시공사에서도 민간사업이니 대충 수입이나 뽑아먹잔 생각과, 시청 측의 방기가 합쳐진 희대의 결과물이 된 나머지..

동시기 공공택지지구 민영아파트 역사상 전례가 없을 정도로 정신나간 용적률로 건설된,미래 따윈 없는 아파트가 된 것.

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그나마 같은 사업지구 하에 있던 독산한신은, 서울시에서 태클이라도 존나 걸어댔는지 용적률이 240% 근처로 결정된 모양이지만..

상술했듯이 당시 광명시는 용적률 관리에 대한 개념 자체가 없던 모양이니 뭐..

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뭐, 어찌보면 하안지구 사업권 박탈에 대한 보상으로 초고용적률 건설을 승인해 준 것,

다시 말해 광명시청이 의도적으로 고용적률로 허가를 내줬다는 설명도 가능하긴 한데..

이 시절 광명시의 한심한 용적률 관리 사례는 한둘이 아니여서 철산한신만 '특별 케이스'로 보기도 힘듬.

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그 실례는 광명동 중앙하이츠/ 소하동양/ 소하2동 서면 나홀로 시리즈들 등등에 널려있으니 알아서 찾아보시길.

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하튼 뭐.. 결국 이놈의 정책적 이슈에 미래를 희생당한 건 죄 없는 아파트단지 주민들 아니겠어?

이래서 철산한신 원주민분들은 지금도 수십년째 한을 품고 살아가시는 중일거임.

대장에서 최저가 싸구려 단지로 전락한 그 슬픔이란.. 참.