난 부동산 투기를 할 만한 나이도 아니고, 돈도 없으며 할 생각도 없는 사람이다. 그러나 경제학을 공부한 사람으로 부동산이 경제 뉴스에 워낙 빈번하게 등장하기도 하고, 경제 상황과 크게 연동되어 있는 소위 말해서 \'핫\'한 분야이기 때문에 관심을 가지게 되었고 지금까지 많은 글들을 읽어보고 내가 공부한 것과 비교해보며 나름의 생각을 정립하게 되었다. 지금 한창 미 금리인상으로 인해 부동산이 위험해진다고 하고 댓글은 기사마다 기본 수백개 이상 달리며 네티즌들 사이에서도 설전이 벌어지고 있는데 대부분의 글들은 인신공격성 쓰레기댓글들이고 쓸만한 글들도 이러한 조롱과 인신공격에 묻혀서 함께 아수라장이 되어버린 상황이다. 인터넷 댓글들을 보면 상당수가 여전히 부동산 불패론을 믿고 있는 사람들이 많은 것은 사실인데, 이러한 사람들을 보면 R.Lucas가 말한 합리적 기대를 전혀 하고 있지 못하는 듯 보인다. 먼저 부동산 가격을 전망하려면 왜 올랐는지 요인을 분석하고 앞으로 그 요인이 어떻게 변하는지를 분석해야 한다. 단순히 과거에 계속 올랐다고 미래에도 오를 것이라고 전망하는 것은 전혀 합리적이라고 볼 수 없다.


한국의 부동산은 왜 지금까지 올랐을까? 간단하다. 수요가 늘어서다. 물론 수요 이외에도 여러 요인이 있지만 기본적으로 부동산도 재화에 해당하고 수요와 공급이 가장 큰 영향을 미친다. 한국의 생산가능 인구는 여태까지 줄어들었던 적이 없다. 게다가 90년대와 2000년대에는 베이비부머 세대들이 집을 수요하는 시점이었다. 당연히 수요가 늘어날 수 밖에 없다. 전 세계에서 한국에서만 존재한다는 전세제도도 이러한 수요증가에 따른 것이다. 흔히 사람들은 현재와 같은 저금리에 전세가 줄어드는 것은 전세금에 대한 이자가 줄어서라고 말하지만 그것은 틀렸다. 전세 제도가 왜 있는지부터 생각해보자. 전세금을 받는 이유는 은행에 예치하여 이자를 받기 위함이 아니다. 이자를 받기 위한다면 월세를 받지 않고 굳이 목돈을 받아두는 이유가 불충분하기 때문이다. 진짜 이유는 바로 집값이 오르는 시세 차익을 획득하기 위함이다. 그게 무슨 상관이냐고? 찬찬히 살펴보자. 집을 사기 위해선 대출을 받아야 한다. 대출을 받기 위해서는 담보가 있어야 한다. 예컨대 5억짜리 주택을 내가 한 채 보유하고 있는데 5억짜리 주택을 하나 더 구입하고자 한다면, 대출을 받을 때 당연히 기존에 내가 가지고 있는 5억짜리 주택을 담보로 대출을 받아야 한다. 그런데 5억짜리 아파트로는 5억 전체를 대출받을 수는 없다. 담보비율의 상한선이 규정되어 있기 때문이다. 그렇다면 담보대출에 추가하여 주택을 구입할 목돈이 필요한데 이것을 어디서 구할 수 있을까? 바로 전세금이다. 월세를 받아서는 한번에 큰 목돈을 구하기 어려운 데 비해서 전세금은 한번에 큰 목돈이 들어오므로 전세금+담보대출금으로 새 주택을 구입하는 것이다. 그리고 그 구입한 새 주택은 또 전세를 주고 다른 주택을 구입하는 식으로 연쇄구입을 한다. 그리고 이것은 주택 가격이 급상승하던 과거에는 이렇게 여러 채 구입해둔 아파트 가격이 오른 것만으로도 이자비용을 다 메우고, 월세를 받는 것보다 이득이 남았던 것이다. 세입자 입장에서도 매달 나가는 월세보다는 원금을 그대로 돌려받을 수 있는 전세가 더 매력적이므로 전세로 몰리게 되고 자연히 월세는 경쟁력을 상실하여 그 수가 줄어들게 된다. 따라서 전세가 성행할 수 있었던 것이다. 반면 지금은 전세가 급속도로 감소하여 거의 소멸하였다. 그것은 바로 집값 상승에 대한 기대가 크지 않아서 과거와 같이 전세금+담보대출로 새로운 집을 구매하는 경우가 적기 때문이다. 자연히 집주인들은 안정적인 수입인 월세를 더 선호하게 되고, 세입자 입장에서는 월세를 선호하지 않기 때문에 몇 개 없는 전세를 살기 위해 치열하게 경쟁하게 된다. 그러니 전세 가격이 폭등한다. 그리고 그들은 오르는 전세가격에 지쳐서 마침 금리도 낮겠다 빚을 내서 아파트를 구입한다. 여기까지의 상황이 지금 대한민국이다.


정부는 어떻게 대처할까? 현재 이 정부는 부동산 부자들과 건설사들을 희생할 생각은 전혀 없어 보인다. 내가 생각하기에 무조건 그들을 살리는 방향으로 갈 것이고 국민들은 뒷전으로 생각할 것이다. 하지만 정부는 신이 아니고, 부동산 붕괴는 미국 정부와 일본 정부도 막지 못한 난제이다. 혹자는 인구는 노인인구 때문에 2040년이 되어서야 감소하고, 1인가구의 증가로 집의 수요는 예전보다 늘어난다고 하는데 그것은 조금만 생각해봐도 완전한 헛소리라는 것을 알 수 있다. 집을 수요하는 계층에 대해 생각해보면 금방 답이 나온다. 집을 살 때는 한번에 목돈이 들어가며 이만큼의 현금을 수중에 가지고 있는 자는 극히 드물다. 즉, 대부분의 사람들은 대출을 받아야 집을 살 수 있는 것이다. 그런데 노인 인구가 대출을 받을 수 있는가? 대출은 미래 소득이 기대되어야 받을 수 있는 것이다. 미래 소득이 거의 없는 노인 인구에게 어느 미친 은행이 대출을 해 줄 것이며, 갚는다는 보장도 없는 빚을 낼 노인은 없을 것이다. 인구보다는 생산가능 인구가 부동산에는 훨씬 중요하다. 생산가능 인구는 2020년 이후에는 급격한 감소 곡선을 그리며 그 속도는 세계에서 제일이므로 인구 구조는 한국 부동산의 붕괴를 가리키고 있다. 1,2인 가구의 증가는 현재 이슈가 되는 국민주택 규모의 아파트인 30~40평대 아파트의 수요자가 아니다. 물론 사람은 넓은 집에서 살고 싶어하는 것이 사실이다. 하지만 30평 이상의 아파트는 1인가구에게 그 효용 이상으로 너무 넓다. 관리비, 난방비가 지나치게 많이 나올 것이고 쓰지 않고 버려두는 방이 두 개는 될텐데 돈이 많다고 하여 이들이 큰 아파트에 갈까? 난 부정적이다. 차라리 호화 오피스텔에 가는 편이 낫다. 그리고 그 오피스텔도 공급이 부족하지는 않은 상태이므로 1인 가구의 증가는 아파트 가격에는 호재가 아닌 오히려 악재에 해당한다고 볼 수 있다.


나는 현재 이 상황이 그대로 간다면 미래는 매우 절망적일 것이라고 생각한다. 현재 상황은 과거의 아파트 대호황으로 건설사는 우후죽순 설립되어 현재도 수많은 아파트들을 건설하고 있다. 이들은 아파트를 계속 짓지 않으면 고정비용으로 인해 어마어마한 손실을 입는 자들이다. 따라서 평균 변동원가 이하로 아파트 분양가가 떨어지지 않는 한, 총평균원가에 미달하여 밑지고 아파트를 팔더라도 계속해서 아파트를 짓고 분양을 할 것이므로 공급은 크게 줄지 않을 것이라 생각한다. 만약 공급을 팍 줄이려면 상당수의 건설사가 망해야 되는데 기업 좋아하는 현 정부가 그것을 가만 놔둘까? 물론 막지 못할수야 있겠지만 최대한 건설사를 살리려고 발버둥칠 것이다. 그런데, 위에서 말한 것과 같이 아파트의 수요는 지금이 정점이고 앞으로 줄어든다. 미래는 과잉공급의 시대가 될 것으로 본다. 그리고 현재 가계부채는 정상 수준을 한참 넘어서 미국의 금리인상이 매우 중요한 변수가 된다. 미국이 금리를 올리더라도 한국 정부는 고환율 정책을 미친듯이 써서라도 금리인상은 방어하려고 들텐데, 현실적으로 현재 미 연준의 점도표대로 금리를 올린다면 올리지 않고는 못 배길 것이다. 그렇게 되면 일단 1997년과 같이 아파트 경기가 상당히 죽을 가능성이 크다. 하지만 진짜로 큰 문제는 그 뒤에 있다. 첫째, 현재 한국의 베이비부머는 노후 대비를 대부분 부동산에 몰빵하고 있다. 부동산이 박살난다면 이들의 빈곤 문제가 사회적으로 엄청나게 대두될 것이고 인구가 많아 투표권이 많은 이들을 정치권에서는 의식하지 않을 수 없다. 더욱더 청년들의 미래를 갉아먹는 정책이 나올 수 있다. 둘째, 현재 존재하는 아파트의 노후화와 재건축 문제이다. 개인이 땅 전체를 점유하고 있어 언제든 건축비만 있다면 새로 지을 수 있는 단독주택과 달리 아파트는 토지를 공동 소유하고 있어서 재건축이 상당히 까다롭다. 아파트는 낡으면 쓸 수 없는 재화이므로 몇십년마다 한 번씩은 부수고 새로 지어야 한다. 그런데 아파트 경기가 죽은 상황에서 건설사측이 선뜻 재건축을 하려고 할 것이며, 입주자들은 분담금을 부담하려 할지 의문이다. 그나마 서울에 있는 저층 아파트의 경우에는 수월할 것이다. 하지만 경기도나 지방에 있는 고층 아파트들은 과연 재건축을 어떻게 할까? 이 문제도 어떻게 풀려나갈지 궁금하다. 셋째, 관리비 부담과 슬럼화 문제이다. 서울에 있는 아파트보다 생산가능인구 감소로 인해 큰 타격을 받는 쪽은 아무래도 신도시의 아파트들일 것이다. 만약 아파트의 공실률이 상당히 높아지게 되면 피해를 받는 쪽은 기존 입주민이다. 관리비를 부담할 때 공동으로 부담하지 않고 한쪽으로 쏠리게 되어 아파트의 관리상태가 형편없어질 것이다. 더 심한 경우에는 그런 경우에 공실을 해결하기 위해 떨이로 세를 놓거나 분양을 하게 되어 아파트가 점차 슬럼화 될 가능성도 있다. 외곽부터 점차점차 슬럼화되기 시작하면 그것은 기존 입주민들의 이탈을 가속화시켜서 수요 감소에 따라 서울까지 번지게 될 수도 있고 부유층들은 그것을 막기 위해 (지금도 그렇게 하는 곳이 있지만) 성벽을 높게 쌓고 모든 것을 자기 아파트 단지 내에서 해결하려 들 것이다. 모든 편의시설과 심지어 자녀들의 학교까지. 피해를 보는 쪽은 고스란히 서민들이다.


이상이 내가 생각한 한국 부동산의 미래이다. 내가 봐도 너무 부정적인 것 같다는 생각도 들고 아마 많은 사람들이 그렇게 생각할 것이다. 하지만 내가 쓴 것은 어디까지나 정부가 현 정책을 유지하여 가계부채의 디레버리징에 관심을 두지 않고, 90년대초 일본과 같이 강한 충격을 받아 지속적인 가격 하락이 이루어진다는 것을 전제로 한 것이다. 만약 정부가 현명한 정책을 수립하고 수행하여 가계부채를 효율적으로 통제하고 미 금리인상에 잘 대처하는 법을 터득한다면 내 글은 소설이 될 것이다. 그런데 지금 내 입장에서는 그렇게 할 수 있는 방법이 좀처럼 보이지 않는다.