펑~~~ 하는 소리가 들리고 나면 좀 늦어.. 부동산은 하락하면 거래가 안되잖아... 키포인트 "동경의 긴자 거리 하면 서울의 명동 거리나 청담동과 비슷한 입지인데요. 바로 이 긴자에서 불과 2km 거리에 있는 하루미 도심 재개발지의 경우 이번에 나가서 보니까 입주한지 2년된 주상복합아파트 30평대의 매매가가 4억 원 선인데 우리는 6억 원을 넘어서고 있으니까 정말 우리 부동산 가격이 상당히 높은 거죠. 게다가 일본은 우리보다 3배나 높은 소득을 내는 나라가 일본임을 기억한다면 우리나라 아파트 값이 이젠 좀 안정돼야 하지 않을까 하는 생각입니다" <일본의 부동산 동향>  작성자 : 운영자 ()   NO: 2      DATE : 2004/06/27 17:21    조회:78   1, 지난 주에 일본 다녀오셨다면서요? 요즘 일본 부동산 시장은 어떤가요? - 예, 사실 지난 10.29대책 전까지만 해도 우리도 일본처럼 거품 붕괴의 전철을 밟을 가능성이 높다는 우려가 목소리가 높았는데요. 요즘 일본은 경기 회복기에 들어서면서 부동산 경기도 완연한 봄 기운을 느낄 정도였습니다. - 일본의 경우 80년대 초부터 8년간 연속적으로 부동산 가격이 상승하기 시작해 지난 91년을 기점으로 매년 5 ~ 6% 하락, 12년만에 최고 가격 대비 적게는 50%에서 많게는 70%까지 하락했습니다. - 우리나라 국내 총생산인 600조 원의 20배 가까이 되는 1000조엔 가량이 12년만에 공중으로 날아갔다고 해도 과언이 아닌데요. 이런 현상은 우리나라의 아파트라고 할 수 있는 맨션 분양가만 비교해 봐도 바로 알 수 있는데요. 동경 중심지의 맨션 분양가가 90년까지만 해도 우리 돈으로 평당 4000만 원을 넘어섰지만 지금은 평당 2000만 원 정도로 떨어졌습니다. 32평 아파트를 기준으로 말한다면 우리 돈으로 10억 원 넘게 갔던 아파트 분양가가 대략 5억 수준으로 떨어졌다고 할 수 있는 거죠. - 그런데 91년을 기점으로 이렇게 집값이 폭락한 것은 최근 우리나라 상황과 아주 비슷한 데가 있습니다. 일본 정부 역시 부동산 가격이 치솟고 개인뿐만 아니라 기업들이 부동산 재테크 쪽에 더 많은 관심을 갖게 되자 양도세율 인상 등 부동산 안정 대책을 내놓았고 비슷한 시기에 경기 침체까지 겹치면서 비로소 폭락 국면이 연출된 것이죠. 2, 최근들어 일본 부동산 경기가 나아지고 있다는 것은 맨션 분양시장이 활기를 띠기 시작했다는 얘긴가요? - 우리나라처럼 단 며칠만에 분양을 끝내는 상황까지 갔다는 것은 아니구요. 다만 1- 2년 전부터 서서히 분양완료 시기가 앞당겨지기 시작했다는 겁니다. 이 역시 모두 그런 것은 아니구요. - 동경 시내를 중심으로 새로운 형태의 부동산 시장이 형성되기 시작하면서 도심에서부터 서서히 분양시장이 활기를 띠고 있다는 겁니다. 버블 붕괴로 인해 기업이나 금융권에서 소유하고 있던 도심내 제법 큰 규모의 부동산이 경매 시장으로 나오기 시작했고 이런 땅을 부동산 개발회사들이 싼 값에 매입하면서 저렴한 값에 아파트 공급이 가능해졌기 때문인데요. - 그래서 요즘 일본 부동산 시장의 테마는 대략 4가지로 요약됩니다. 사업 형태는 도심 재개발을 중심으로 이뤄지되 용적률을 높여 초고층으로 짓고, 낮은 지가에 힘입어 분양가가 내려가니까 내부는 중대형화되고 있고, 주거형태도 도시에서 먼 신도시가 아니라 직주근접형 주상복합 구조로 간다는 겁니다. 한마디로 직장과 가까운 도심 안에 초고층 아파트를 보다 싼 값에 보다 큰 평형을 분양받아 도시의 조망권을 즐기며 산다는 것인데요. - 사실 이렇게 된 데는 일본 정부의 역할 역시 크다고 할 수 있습니다. 부동산 버블 붕괴로 어려움을 겪었지만 결국 경기 회복 역시 부동산을 통해 유도하고 있다는 겁니다. 용적률을 대폭 완화하고 대규모 도심 재개발이 가능하도록 정부가 나서서 금융 지원을 하고 있다는 건데요. - 어느 나라나 부동산이 너무 올라도 문제지만 너무 떨어져도 역시 경기 침체의 늪에 빠질 수 있다는 우려 때문에 부동산 가격과 경기 조절은 뗄래야 뗄 수 없는 관계라는 생각이 일본에서 더 많이 들었습니다. 3, 국내 부동산 얘기해보죠, 최근들어 분양시장도 어렵고 건설 허가 물량도 많이 줄었다고 하던데요? - 예, 그렇습니다. 상반기까지 건설허가 물량은 전년도에 비해 40% 이상 줄었구요. 올해 공급량도 대략 35만 가구 정도로 예년의 70%를 넘지 못할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 계속해서 말씀드리는 것이지만 거래량도 엄청 줄어들었구요. 물론 매매가도 지난 주에 이어 계속 하락하고 있지만 지역별 차별화 양상은 더욱 가속화되고 있습니다. - 당초 정부는 강남 일대 재건축 대상 아파트를 강력하게 규제해 집값을 내려보자는 취지였는데요. 사실 최근 잠실 일대 일부 아파트는 재건축 동호수 추첨을 마치면서 오히려 반등하는 모습을 보이고 있습니다. 호가는 내려가는 것이 사실이지만 거래가는 여전히 큰 차이가 없는 모습이구요. 반면 서울 외곽이나 신도시와 경기도 일대 아파트 값은 눈에 띄게 하락세가 두드려지고 있습니다. 시작은 강남 집값 잡자는 것이었는데 오히려 서민들이 많이 사는 외곽지역 아파트 값이 떨어지고 있어서 경기침체에 서민들 생활고만 더 심화되는 것이 아닌가 하는 우려마저 나오고 있습니다. - 분양가 역시 많이 내려갈 가능성이 높을 것이라는 전망과는 달리 최근 동탄 신도시 아파트 분양가는 평당 700만 원을 넘게 가고 있구요. 강남 지역 32평형 아파트 분양가 역시 7억 원에 육박하고 있어서 일본과도 많이 비교되는 양상입니다. 동경의 긴자 거리 하면 서울의 명동 거리나 청담동과 비슷한 입지인데요. 바로 이 긴자에서 불과 2km 거리에 있는 하루미 도심 재개발지의 경우 이번에 나가서 보니까 입주한지 2년된 주상복합아파트 30평대의 매매가가 4억 원 선인데 우리는 6억 원을 넘어서고 있으니까 정말 우리 부동산 가격이 상당히 높은 거죠. 게다가 일본은 우리보다 3배나 높은 소득을 내는 나라가 일본임을 기억한다면 우리나라 아파트 값이 이젠 좀 안정돼야 하지 않을까 하는 생각입니다. 4, 우리보다 3배나 잘 사는 나라의 부동산 가격이 우리보다 훨씬 낮다는점만 생각하면 사실 우리 부동산 가격이 해도 해도 너무 하다 싶을 정도지만 사실 부동산 가격이 한꺼번에 폭락하는 것은 더 나쁜 일이 아닌가 하는 생각도 드는데요. - 그렇습니다. 우리나라 국민 총생산에서 건설이 차지하는 비율이 15%를 넘습니다. 주택만 한정해서 말해도 5%를 넘는 비중이구요. 사실 아파트만큼 내수 경기를 확실하게 진작시키는 분야도 없죠. 시멘트, 철근 등 원자재부터 가구, 주방 용품에 이르기까지 산업 전 분야와 맞물리지 않는 것이 없으니까요. 또 최근에 아파트 공급이 많은 용인이나 파주와 같은 지역은 입주 후 공실이 우려될 정도지만 사실 이 역시 냉정한 판단이 필요한 시점이 아닌가 하는 생각이 듭니다. - 내집마련 실수요자들이 집을 장만하고 싶은 지역이 어딘가 하는 생각을 해야 할 때가 됐다는 겁니다. 다시말해 서울 외곽 지역에 아무리 많이 짓는다고 도심과 출퇴근 거리가 너무 멀다는 겁니다. 일본의 경우 우리나라와 같은 신도시로 다마 뉴타운이 유명한데요. 이 다마 뉴타운은 요즘 다마 올드타운으로 불리고 있습니다. 거품 붕괴로 젊은 사람들이 도심으로 유턴해서 자꾸 들어가니까 신도시에는 나이든 사람밖에 없다고 해서 올드타운이라고 하는데요. - 우리도 이런 상황이 오지 말라는 법이 없습니다. 예컨대 서울시는 자꾸 용적률 규제하고 재건축을 막아서 주택 공급이 사실상 어려우니까 건설업체들은 외곽에 비싼 집을 짓는 상황이라는 얘깁니다. 게다가 요즘은 결혼 안하고 아이 안 갖는 젊은 층들이 늘고 있다는 점을 감안한다면 세상 돌아가는 트랜드에 맞는 부동산 정책이 필요할 때가 되지 않았나 하는 생각이 듭니다. 5, 다음 주에는 미국 출장을 나간다고 들었는데요. 요즘 이렇게 자주 해외로 나가는 것은 해외 부동산쪽으로 관심을 돌렸기 때문인가요? - 제 일이 부동산과 관련된 일이니까 국내 부동산에 관심을 갖듯이 해외 부동산에도 관심을 갖는 것은 사실입니다. 하지만 이번에 미국에 나가는 것은 정부가 최근 공을 들이고 있는 간접부동산 투자 방식에 대한 상세한 운용방식을 체크하기 위해서입니다. - 사실 선진국은 내집마련을 제외하고 개인들이 부동산에 투자하는 방식이 직접적인 것보다는 간접적으로 기관에게 맡기는 것을 많이 유도하고 있습니다. 대표적인 곳이 미국이구요. 최근들어 우리나라도 부동산펀드 상품이 나오기 시작했는데요. 이런 상품은 일종의 뮤추얼펀드처럼 금융상품 쪽에 더 가깝다고 해야 할 것 같습니다. 부동산을 평가하고 매입하는 것은 기관이지만 모든 운용은 금융기관이 부동산 기업과 함께 움직여서 고수익률 제고에 초점을 맞추는 것이니까요. 그런 점에서 우리 나라 역시 간접 투자 상품이 앞으로는 더 늘어날 것이고 선진국에서는 어떤 상품에 투자하고 있고, 어떤 상품이 더 많은 수익을 내고 있는지, 또 더 많은 수익을 내기 위해 어떤 일을 하는지 보기 위해 잠시 다녀오려는 겁니다.