요 몇페이지 보니까 분당,과천 논의가 있어 내가 입지부분에서의 두라인 차이를
언급해 보려함.

현재 가치보다 미래가치적 중심에서 가장 큰 차이를 보이는건 여전히 입지의 문제임.
경부라인과, 과천은 엄밀히 강남대체 지역으로의 내재가치로 평가받던 부분이고 추후 그 기능을
어떤 요소로 충족할 수 있을지가 내재가치의 격차라 할수 있겠음.

1) 과천라인
사당-과천-의왕-평촌(안양)-산본 라인으로 이어지는 과천의 입지는
의왕부터의 발전상과 입지의 차이를 볼시, 여전히 과천까지 서울바운드리로 보는 인식이 강하며
과천의 재건축 후, 평촌,안양과는 더 큰 차이를 보일 확율이 높음. 고로 과천은 여전히 서울 대체지역으로의(친환경을 찾는수요) 
강점을 갖고있는 것이고, 보금자리,과천청사문제의 심리적 악재와 부동산 경기로 인해 현재 위축되어 있지만 과거처럼
반등기에는 반포시세를 따라갈 확율도 갖고있는게 사실임.(그 차이가 과거보단 벌어지겠지만 재건축 단지들로만 구성된 투기성 고려)
그래서 방배 재개발지역이나 재건축관련 사업에 과천보금자리가 영향이 있을꺼다라란 말이 나오는것임.
실제, 차기정부에서의 보금자리정책의 흐름이 현재 과천의 폭락시기의 투자자들에게 상당한 이익을 남겨줄 여지도 있는 바,
공격적 투자자들에게 관심의 대상임은 분명하다 할수있음.
간혹, 주거편의성(쇼핑,의료 등)으로 자체 저평가 하는분들은 사실, 부동산 상승-하락의 포인트를 잘못짚고 있다 볼수있음.
실제 과천은 이런요소로 고평가 받던 지역도 아님.

2) 판교 - 분당라인(경부라인)
서울근접성은 과천못지 않은 장점과, 강남이남 개발의 핵이 경부라인이란 부분은 많은 이들이 고개를 끄덕이는 부분이며
도로까지 포함한 계획된 신도시로의 장점 있으나, 문제는 그 위/아래로 이어지는 베드타운 연계성에 문제가 있음.
판교,분당은 엄밀히 성남시 분당의 한 부분이며, 현재 아래론 광교,동탄2기등의 이어지는대단위 계발지역으로 인해,
위로는 위례신도시를 중심으로 도미노 영향을 받을 수 밖에 없는 상황임.
더군다나, LH중심의 공공주택 비중이 큰 도시한계와 함께, 결국 도시의 완성단계와 더불어 가치하락의 길을 걸을
확율이 높다고 보여짐. 요는 결국 공급과잉임. 이에, 판교-분당-용인-동탄2 등의 투자는 진정 실거주가 아니라면
큰 기대치를 갖지않게 한다 볼수있음.

결론은,
과천은, 그 밑으로의 도시영향은 적고(갭이 상당한) 위쪽 서울라인(사당/방배-반포)에 영향을 주는 입지를 갖고 있는것이고
판교는, 그 주변의 도시영향은 크게받고, 그 위쪽인 잠실,송파에 영향을 크게 못주는 입지를 갖고 있는 차이를
보여주는 사황임.

P.S 전에 이거쓰고 과천빠냐고 리플 달던데, 참고로 난 돈될거 같은 재건축빠임.지역불문. 위 지역들이 언급되어
개인적 생각을 적어본거지, 사실 강남재건축을 더 보는 상황이고.