대한민국과 부동산 - 1편) 전세 제도

‘전세(傳貰)’

- 전 세계 유일 한국에서만 공공연하게 있는 주택임대차 제도

- 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형

- 세입자와 집주인의 이해가 일치하여 생긴 사회적 합의로 생겨남

◎ 전세의 역사

1876년 강화도 조약에서 부산, 인천, 원산 등 3개 항이 개항

일본인 거류지의 조성. 농촌인구 등의 인구가 늘어나며 생겨난 것으로 보임

이와 같은 형태는 아주 일부의 지역에서만 있었지만

1970년대 산업화 시기에 주택가격이 오르고, 주택 수요가 공급보다 많은 시장의 상태에서 전세가 대중화 됨

◎ 1970년대 전세가 자리 잡게 된 이유

1970년대 가파르게 상승한 국민소득과

이에 맞춘 박정희 정권의 아파트 고급화 전략(이 내용은 추후 따로 정성글로 서술할 지도?)에 맞춰 아파트 공급이 늘어났음

일반 주택과는 다르게 고급스러운 이미지로 무장한 아파트들은 고가의 가격을 자랑했으며,

국민은 아파트를 사고 싶어 하였으나, 당시 은행들은 지금과는 다르게 가게대출을 적극적으로 내주지 않았음

- 새로 도입된 주거형태인 아파트에 대한 부동산 담보 상품이 없었음

- 70년대 기준금리가 평균 23%였기에 개인보다는 기업에게 거액의 돈을 빌려주길 원함

이와 같은 상황에서 아파트는 사고 싶지만 지금 당장 자금이 부족한 개인들과,

당장 집이 필요하지만 돈이 없는 사람이 일정부분씩 부담하여 전세라는 제도가 자리 잡게 되었음

KDI(한국개발연구원)에서는 이와 같은 상황을 주택금융이 발전하지 못했던 시기에 만들어진 일종의 사금융이라는 평가를 내림

◎ 전세제도의 전제조건

전세라는 것은 아래와 같은 전제조건을 가지지 않으면 유지될 수 없음

★ : 중요

[ 집주인 ]

★ 주택 가격이 미래에 지금보다 더 오를 거라는 기대감

- 끊임없는 아파트 입주에 대한 수요

[ 세입자 ]

★ 퇴거시 보증금을 안전하게 받을 수 있을 거라는 믿음

- 안전하게 계약기간동안 집에 살 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못한다면 집을 계속 점유함으로써 자신의 보증금을 지킬 수 있다는 담보물이 집이라는 점

- 집주인은 기본적으로 선량하다는 믿음

위와 같은 전제조건이 맞지 않을 때 전세제도는 붕괴할 수 밖에 없음

그리고 대한민국의 전세제도는 몇 번의 위기를 맞이하였음

◎ 대한민국 정부에 의해 지켜진 전세제도

외환위기와 서브프라임 모기지 사태(일명 리먼브라더스)때 집값이 대폭 하락하면서

역월세가 나오는등 전세제도는 붕괴를 했어야 함이 옳음

그렇지만 대한민국 정부는 집값의 상승을 유도하는 전세제도를 유지하기 위해 다양한 정책을 펼쳐옴

(전세가격이 오르면 갭투자가 더욱 쉬워지기 때문에 집값도 오름)

1. 전세계약서 의무 기간의 연장

규정 없음 → 1년 → 2년 → 2+2년

집주인은 언제든지 주택가격이 오르면 주택을 판매하여 수익실현을 하거나

(예전에는 전세를 끼고 집을 팔기가 힘들었음),

돈이 마련되면 본인이 그 집에 들어가서 살기를 원하였기 때문에,

전세계약은 집주인 마음대로 계약기간이 정해졌으며 3개월, 6개월 등 단기간의 전세가 주류를 이루었음

① 1981년 ‘전두환 정부’

- 세입자를 보호한다는 명목

- 전세기간을 최소 1년으로 규정

- 시행일인 1982년 5월 2일부터 전세가격이 급등하였음

② 1989년 ‘노태우 정부’

- 세입자 보호를 이유

- 전세기간을 1년 → 2년 늘림

- 1990년 1월 1일부터 시행. 전세가격이 폭등하였음 (1989년 30%대 상승, 1990년 20%대 상승)

- 전세가격 상승으로 인한 자살자 등이 대폭 발생

③ 2021년 ‘문재인 정부’

- 세입자 보호를 이유

- 임대차 3법을 통한 개약갱신 청구권 도입

- 전세 가능기간이 2년 → 2+2년 변경

- 2021년 전세가격 및 집값이 폭등하였음

이와 같이 세입자보호를 명목으로 전세기간을 강제하게 되자

시장에 전세매물의 수량이 줄어들었고

이는 전세값 상승으로 이어졌으며, 전세값 상승은 집값 상승으로 이어지게 됨

[ 참고로 대부분의 보수언론 집값 그래프에서 김영삼 정부부터 그림을 그리는 이유가 여기에 있음 ]

2. 전세보증금반환보증 (2013년 도입)

집주인이 썩 믿음직스럽지 못하더라도 보증보험을 통해 전세에 들어갈 수 있게 하였음

이는 국가 예산 및 세금으로 세입자가 집주인에게 가지는 리스크를 해소시켜

전세제도를 더더욱 단단하게 해주는 방안이기 때문에

시장논리에 따라 도입해서는 안 되는 것이었지만

지금도 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’으로 유지되고 있음.

3. 집 값이 오르면 오를수록 좋은 지자체

지자체는 집값이 오르면 오를수록 지방세가 많이 걷히기 때문에

집값을 올리는 방향으로 정책을 짜는 것이 현실임

부동산 취득세와 재산세가 지방세이므로 해당 지역에서 집이 많이 거래될수록,

집값이 올라갈수록 지방세 수입이 늘기 때문에

모든 지자체가 의도적으로 집값을 올리기 위해 노력하고 있으며

이에 지자체는 위의 2번 전세보증금반환보증의 보증료를 지원하는 사업을 하면서 지역의 전세가격이 떨어지지 않도록 유도하고 있음

◎ 전세제도는 없어져야한다.

전세라는 것은 가계대출이 부실한 시기 일시적으로 이루어졌던 사금융인 만큼 없어지는 것이 옳다고 생각함

전세제도의 유지는 폰지사기와 같이 무한히 집값이 올라야 유지가 되지만, 현실은 그렇지 않음

그리고 현행 전세 정책 하에 깡통세입자나, 빌라왕 같은 사건은 또다시 일어날 수 밖에 없음

현재의 대한민국에서는 전세제도를 유지함으로써 얻는 이득보다

전세제도로 인한 집값 버블이 심한 상태이므로

전세를 지원하지 않고 없애는 방향으로 유도해야 될 것이라 생각됨