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2. 부동산PF 폭탄 해체쇼는 성공할까

ㅇㅇ(14.84) 2024.04.22 16:50:02
조회 26489 추천 320 댓글 382


[시리즈] 부동산 PF 폭탄 해체 쇼
· 1. 금감원 짜증 폭발 (부동산 PF의 진짜 규모)



한국의 공식적인 금융 기관 구조는 다음과 같음.


1. [은행] : 은행법의 통제를 받는 가장 안전하고 규제가 강한 금융 기관. 국책은행인 특수은행도 포함.

2. [비은행예금취급기관] : 예금은 취급하지만 은행은 아닌것들. 저축은행, 신용협동기구(농협, 수협, 신협, 새마을금고)등

3. [보험회사], [금융투자회사(증권사)], [기타금융기관(카드사, 여전사등)]  


여기서 은행이 아닌 나머지 전부가 2금융이고 얘들은 은행과 달리 적용 법률이 다르고 규제가 느슨하고 관리 감독이 허술함.  

지금 부동산 PF가 문제가 되는 이유도 바로 제1금융 은행이 주체가 아닌 제2금융 전역에서 난리를 쳐놨기 때문임.  

보험사가 부동산PF 대출하라고 만든 회사냐? 증권사가 부동산 보증하라고 만든 회사냐? 아니지만 둘다 난리를 쳐놨음.


금감원이 발표한 부동산 PF 135.6조원은 저 금융권 전체를 포괄하지 않은 범위의 문제가 첫번째고 (새마을금고등 누락)

부동산 PF는 온갖 금융 기법과 약정이 동원 됐는데 이미 실행 된 '부동산PF 대출'만 포함한 내역의 문제가 두번째였음.

그래서 PF 유동화증권등까지 포함한 건설산업연구원의 부동산PF 익스포저 추정치는 202조원까지 불어났던것임.  

그런데 원래 위험 익스포저란 명시적 부분뿐만 아니라 발단으로 인해 파급된 영향이 미칠수 있는 잠정적 최대치를 말함.

불안 심리를 차단하고 싶은 금감원은 보여지는 문제의 크기를 최대한 축소 시키고 싶을것이고 이는 그동안의 행적을 보면 앎.






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https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2023/04/19/2023041900143.html

 





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https://news.mtn.co.kr/news-detail/2023101815012745749

 



2023년초 금융당국의 둔촌주공 살리기 이후, 여야 가릴것 없이 정무위 소속 국회의원들이

'야 사태가 얼마나 심각하면 그런짓까지 하냐 부동산 PF 자료 내놔봐'라며 금감원에 자료 요구 공문을 수십차례 보내도

민원인 똥개 훈련 시키는 말단 공무원 마냥 자료는 안주고 부처 이리저리 돌려가며 자료 제출을 거부했다는것임.


심지어 국정감사에서도 여야 국회의원들이 금감원에 자료제출을 요구했지만 금감원은 목에 칼이 들어와도 못준다며  

끝끝내 공개를 거부하고 한다는 말이 '부동산 시장에 영향을 미칠 수 있어서 (자료를) 줄 수 없는 사항이다'라고 함.

국회의원 요구고 불법이고 징계고 나발이고 죽어도 못준다는거고 심지어 낸 자료도 앞뒤가 안맞아서 오류가 있음.  

자료를 가만히 있는 그대로 곱게 제출을 했으면 대출 잔액에서 부분이 전체 보다 더 큰 저런 말도 안되는 오류가 생길까?  


또 금융 담당 '금감원'이 '금융 시장'에 영향을 미치는것도 아닌 '부동산 시장'에 영향을 미쳐서 줄 수 없다고 했다는거지.  

그만큼 현재 부동산PF의 문제가 아직 준공 되지 않은 개발 현장만의 문제가 아니라 기존 부동산과도 연관이 있다는것임.  

이 워딩을 잘 이해해야 하는것이 금감원이 부동산 그 자체가 하락해서 소유주가 손실 볼까봐 걱정돼서 하는 소리가 아니라

부동산이 한국 금융사들의 대출 장사 밑천이기 때문에 부동산이 하락하면 담보 잡고 대출 빌려준 금융사들의 담보 가치가

훼손되고 그러면 그걸 근저당 잡고 대출나간 대출 채권이 위험해지니 금융사들을 위해서 부동산이 안정되어야 한다는 뜻임.




부동산(아파트)가 지어지는 건설 사업 과정과 그에 따른 단계별 자금 조달을 간략화 해서 매칭 시켜보면


[토지매입] ▶ [착공]  [분양]  [준공]

[브릿지론]  [본PF]  [중도금대출]  [잔금대출]


이고 처음에 사업자들이 대출 받은 브릿지론과 본PF가 수분양자들의 중도금대출과 잔금대출로 전환 되는 과정이지.

결국 내용이 뭐가 됐든 최종적으로 개인한테 분양해서 사업자 PF 대출을 개인 대출로 넘겨버리면 모두가 해피엔딩임.

그래서 물가 잡아야 하는 이 스태그 국면에 DSR면제, 특례보금자리론, 50년 주담대등 온갖 대출 규제를 완화 해주며

개인들 보고 PF를 빨리 설거지 좀 해가라고 난리를 쳤는데 그간의 부동산 PF 대출 잔액 추이 변화를 돌아보면





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저러한 세금 퍼부은 저금리 정책 대출에 힘입어 2023년 내내 가계대출이 증가했는데 정작 부동산 PF 대출 잔액 추이를 보면


2023년 1분기 [131.6 조원]

2023년 2분기 [133.1 조원]

2023년 3분기 [134.3 조원]

2023년 4분기 [135.6 조원]


그럼에도 부동산PF 대출 잔액은 전혀 줄어들지 않고 오히려 찔끔찔끔 늘어났지 이렇게 된 이유는 크게 두가지.

1) 특례보금자리론등의 저금리 정책 대출이 신축 분양에 쓰인게 아니라 이미 집 사서 갖고 있던 기존 고금리 대출 대환에 쓰였다.

2) 원래 부동산PF 대출 잔액이 훨씬 많아서 저 설거지라도 안했으면 연말 부동산PF대출 잔액은 150조~200조원 상당이었을것이다.

금융당국으로서는 부동산PF 대출 잔액을 전년 대비 감소나 최소한 전분기 대비 감소하는걸 보여주고 싶었을것인데

이미 고점에서 영끌로 집 산 사람이 200만명이 넘어서 이제와 뚝배기 바닥에 누룽지 긁어내듯 다 긁어낸 결과가 저거라는것임.




그런데 저건 이미 착공이 시작 됐고 브릿지론에서 본PF로 넘어가서 개인 분양으로 전환 시킬수 있는 단계가 저랬다는거고

착공 시작도 못해서 브릿지론에서 본PF로 넘어가지 못한 사업장들은 개인한테 설거지를 시킬래도 분양을 못하니 방법이 없음.

시행사들이 브릿지론 땡겨서 토지는 매입 해놨는데 금리 폭등후 착공이 안되고 / 본PF 실행이 안되고 사업이 불투명해진거임.

토지는 사놨고, 이자는 나가는데, 땅을 팔지도, 사업을 진행하지도 못하는, 빼도박도 못하는 상황에 봉착하게 된것이고

이 브릿지론만 30조원 물려 있는데 버티면 금리 인하하겠지, 부동산 시황이 개선 되겠지라고 막연히 기대하면서 버텼음.


어떻게? 금융 당국이 대주단 협의체라는걸 만들어서 금융사들 집합 시켜놓고 다수결로 한몸처럼 움직이도록 지도를 한것임.

쉽게 말해 "각자도생하겠다고 혼자 대출 회수하는 짓거리 용납 못한다", "너, 너, 너 다 같이 만기연장해줘라."

이런식으로 2023년 내내 부동산 PF 대책이라고 해온게 관치 금융으로 지도하면서 만기 연장만 하면서 버텨온것임. 

하지만 돈놀이 하는 금융사가 바보도 아니고 위험한거 뻔히 아는데 이자 적게 받겠냐 만기 연장 이자율 10~18% 받았음.

지금 전체 브릿지론의 약 60%가 만기 연장만 하며 버틴지 2년 이상 경과 된 다 썩어 문드러진 가망 없는 부실 채권이라서  

시행사들은 개인 신용대출에 현금서비스에 카드론에 마누라 빤쓰까지 팔아서 이자 내며 버텨도 금리 인하도 물건너 갔고

부동산 시황이 개선 될 조짐이 안보이자 기대가 산산조각 나면서 이제 매입한 토지를 공매로 헐값 처분해야 하는 상황임.






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https://n.news.naver.com/mnews/article/028/0002667602?sid=101

 

https://gall.dcinside.com/board/view/?id=dcbest&no=217963

 



지금 시중 유동성이 증발했는데 공매로 땅을 넘기면 강남 한복판 땅도 저렇게 된다는건 지난번에 올린 글 보면 알것이고  

이 브릿지론이 사고가 나면 자본력 없는 시행사는 깡통이고, 돈 빌려준 채권자 저축은행은 어느 정도 손실을 보겠지

그래서 작년에 만기연장 해주고 시간 벌어주면서 브릿지론 많은 저축은행 보고 손실 대비한 충당금 쌓으라고 했는데







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https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005025252?sid=101

 


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https://www.newsway.co.kr/news/view?ud=2024041614134799819

 



 

1년 내도록 적립해도 턱없이 모자란 수준이라 추가 대손충당금을 조 단위로 적립해야 하는 상황임.

금감당국이 총선이 끝나자 시작한다는 부동산PF 구조조정은 이 브릿지론중에서 죽일놈은 이제 죽이겠다는거임.

시행사는 깡통되고, 저축은행이 손실을 감수하고, 다른 사업자가 공매로 땅을 헐값에 사가서 사업을 새로 하라는거지.

그런데 저축은행 신용등급은 하락 됐지 (조달금리 상승) 충당금 때문에 이익 압박 받지 (이미 2023년 전체 저축은행 적자)

저축은행에서 나간 다른 대출에서 비용을 보전하려 할것이므로 이러한 브릿지론 구조조정의 여파가 미치기 시작하게 될것임.

물론 저축은행만 이런게 아니라 다른데도 이미 쑥대밭인데 대표적으로 농협(지역)을 보면 지금 상태가 이렇다.



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고정이하여신 = NPL = 부실채권

저런 상황에 저축은행, 농협에서 대출 받아서 집 산 사람한테 쟤들이 요즘 장사가 잘되서 이자 깎아주겠다고 하겠냐

아니면 지 살길 부터 찾겠다고 대출 이자 인상하고 조금이라도 연체 될것 같으면 대출 채권 회수하겠다고 하겠냐

지금 금융 당국의 생각은 브릿지론 물린 토지를 일반 시장이 아닌 저 지하의 공매단에서 쓱싹쓱싹 처리해버리면

일반 부동산 시장에선 밑에서 어떻게 돌아가는지도 모르고, 자기 아파트 깔린 땅이 반값에도 안팔린다는걸 모르고

천하태평인채로 여기서 부동산 더 오른다, 지금이라도 분양 받아야 되는거 아니냐?는 핑크빛 꿈을 꿀거라 보는거지.

개인들이 그렇게 상황도 모르고 또 개꿈을 꿔야 사업자와 금융사들이 물린 부동산 PF 설거지를 해줄거 아니야.

지금 금융 당국이 하고자 하는 부동산 PF 폭탄 해체쇼는 말하자면 이런 상황임.






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사람 한가득 태우고, 짐(부채) 한가득 실은 대한민국 부동산호라는 거대 여객선이 태풍을 만나서 바닥에 빵꾸가 났는데

빨리 가까운데 정박해서 내릴 사람 내리고, 짐 내려서 제대로 수리 할 생각은 안하고 아무 일 없으니 괜찮다고 기다리라고 하면서

아직 태풍이 끝난것도 아닌데 바다 위 한가운데에서 사람과 짐을 잔뜩 실은채로 잠수부 투입해서 수중에서 배에 난 빵꾸를 떼워 보겠다는거임.

지금은 새로 탄 사람들이 선체 하부로 내려가 인력으로 구멍을 막고 있어서 배 바닥에 난 구멍으로 바닷물이 유입 되는걸 차단하고 있었는데
과연 금융 당국 바람대로 부동산 가격, 부동산 금융 익스포저에 영향을 안미치고 빵꾸가 떼워질지 귀두가 주목되는 바다.


그런데 사실 브릿지론은 별거 없는 시행사만 뒤지면 되니 생각보다 간단한 문제임.

더 어려운 해체 작업은 본PF인데 길어져서 다음에 쓴다.






출처: 부동산 갤러리 [원본 보기]

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