[아시아경제 김유리 기자] 집값과 임대료 불안이 반복되고 있는 서울 아파트 시장의 안정을 위해선 공급물량, 공급속도, 입지, 개발이익 환수 사이의 새로운 균형점 모색이 필요하다는 분석이 나왔다.

한국건설산업연구원은 최근 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 서울 아파트 실거래 가격은 장기간 높은 상승률을 나타내며 다양한 사회 문제를 양산하고 있다. 서울 아파트 시장은 장기적 관점의 변동성은 줄어들고 있으나 매매가격 안정기에는 전세가격이 상승해 집값 불안과 임대료 불안이 반복돼 왔다.

허윤경 건산연 연구위원은 "수요자가 주택을 구매하고 싶을 때 안정적으로 공급된다는 신뢰를 확보해 미래 수요가 현재로 앞당겨지는 것 막아야 할 것"이라며 "수요·공급 상황을 확인하면 주택 공급의 양적 확대가 필요하며 중산층과 30대를 위한 내 집 마련 주택 공급이 필수적"이라고 진단했다. 또 1세대 1주택 보유주의를 강화하고 있으나, 자가보유율과 자가거주율은 정체되고 있어 정책 성과에 대한 고민이 필요하다는 지적이다.

수도권 순유입 증가 등 주민등록세대 증가 수가 확대되며 주택의 양적 수요는 늘었으나 서울의 자가보유율은 50%를 밑돌아 잠재적인 매매 수요는 여전한 것으로 분석됐다. 수도권 인구는 2011~2016년까지 순유출이 이어졌으나 2017년 이후 순유입으로 전환됐다. 2019년에는 순유입 8만명을 상회했다. 서울도 수도권과 유사한 패턴이다.

2010년대 들어 수도권과 서울 아파트 공급 감소에 따라 서울의 신축 아파트 재고 역시 줄어들고 있다. 건산연에 따르면 2000년대(2000~2009년) 대비 2010년대(2010~2019년) 수도권 아파트의 연간 평균 입주 물량은 17.1% 감소했고 서울은 45.0% 줄었다. 2005년 기준 경과 연수 5년 이내 서울 아파트 재고는 35만4000가구였으나 2018년에는 절반 수준인 17만3000가구로 감소했다.

특징은 신축과 전용면적 85㎡ 이하의 상승률이 높고 30대, 다주택자, 증여, 법인 매입이 증가했다는 점이다. 허 연구위원은 "수도권에 비해 서울 아파트는 경과 연수별·규모별 가격 상승률 편차가 적긴 하나 경과 연수 10년 이하, 20~30평형 아파트의 가격 상승률이 가장 높았다"며 "한국감정원에 따르면 최근 3년간 서울 아파트 가격 상승률은 경과 연수 5년 이내가 15.2%, 5년 초과~10년 이하가 15.5% 상승해 가장 높게 나타났다"고 말했다. 전용면적으로도 40㎡ 초과~60㎡ 이하가 15.2%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 14.9% 상승하는 등 높은 상승률을 나타냈다. 30대의 서울 아파트 매입 비중은 2019년 상반기 25.3%에서 하반기 29.8%, 2020년 상반기 31.1%로 증가하고 있다.

허 연구위원은 "언제든 주택시장에 진입할 수 있다는 수요자 신뢰 확보가 무엇보다 중요하다"며 "공급물량, 공급속도, 입지, 개발이익 환수 사이의 새로운 정책 균형점을 모색해 장기적 관점에서 안정적인 주택정책 시스템을 구축할 필요가 있다"고 말했다.