[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 재건축에 속도가 붙기 시작한 단지들이 집값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다.

재건축 움직임이 빨라진 압구정·개포동이 있는 강남구, 상계동이 위치한 노원구에서 집값 오름세가 이어지고 있다. 그동안 정부 규제로 잠잠하던 강남구 집값 상승률이 주간 단위로 7월 이후 최고치를 기록했다. 노원구는 강남구와 함께 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다.

민간 재건축 규제 강화를 주장한 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 향후 추가 규제에 나설 것이란 전망이 나오고 있다. 하지만 부동산 업계에서는 이미 많은 규제책들을 쓴 상황이어서 추가 대책이 나오기 어려울 것으로 본다.

◆재건축 바람에 꿈틀대는 강남·노원 집값

11일 한국부동산원의 12월 1주 주간아파트 가격동향에 따르면 전국 아파트 가격은 0.27% 상승했다. 한국부동산원이 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 상승률이다.

특히 조합설립과 예비안전진단 통과 등으로 정비사업에 속도가 붙은 강남·노원구에서 0.05% 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다.

강남구의 경우 7월 3주차에 0.06% 상승률을 기록한 이후 -0.01~0.02%대의 안정된 흐름을 보여왔다. 최근들어 압구정 현대아파트와 개포동 주공아파트 등에서 조합 설립에 속도가 붙자 집값이 반응하는 분위기다.

개포 주공 6·7단지의 대부분 평형에서 신고가 기록이 나왔다. 개포주공6단지 전용면적 73.02㎡는 지난달 14일 20억4000만원에 거래가 이뤄졌으나 이후 21일에는 23억에 신고가 계약이 맺어져 1주일 사이 2억6000만원이 올랐다. 개포주공7단지 전용면적 60.76㎡는 지난달 19일 20억원으로 최고가를 기록했는데 한달 전 최고가는 18억5000만원이었다.

노원구는 상계주공 최초의 재건축 단지인 포레나노원이 이달 입주를 앞둔데다 상계주공 1단지가 예비안전진단을 통과하면서 재건축 움직임이 빨라지고 있다.

정부의 조합원 재건축 분양 조건 규제가 재건축 속도를 올린데 영향을 미친 것으로 보인다. 정부는 지난 6.17 대책에서 조합원들의 재건축 분양 조건으로 2년 의무거주 기간을 추가했다. 이 조항은 내년 초까지 조합설립 신청을 하는 경우 적용 받지 않는다. 규제 적용을 피하기 위해 조합원들의 조합 설립 움직임이 빨라지게 된 것이다.

시장 상황도 재건축 바람을 키우고 있다. 그동안 초과이익 환수 강화등 정부의 재건축 규제가 이어지면서 재건축을 시행하는 단지들이 줄었다. 이는 오히려 재건축 단지들의 시장 주목도를 높여 작은 이슈에도 큰 반응을 이끌어냈다. 여기에 주택 공급 부족으로 수요가 상대적으로 늘어난 상황에서 재건축 사업 성과 기대도 커졌다.

◆민간 재건축 규제 주장 변창흠... 업계 "대책 수단 많지 않아"

집값 상승 흐름이 이어진다면 정부는 규제 대책을 내놓을 것으로 보인다. 특히 변창흠 국토교통부장관 후보자가 평소 민간 재건축의 개발이익 환수를 강하게 주장해왔다.

지난 9월 국회에서 열린 '공공주도 개발을 통한 공공주택 공급 방안' 공청회에서 민간 주도 정비사업이 해당 아파트와 주변 아파트 가격 상승, 개발이익 사유화, 원주민과 임차인 내몰림 등의 부작용을 낳는다고 비판했다. 그러면서 공공주도 주택 공급의 필요성을 지적하기도 했다.

추가 규제에 나선다면 공공재개발·재건축을 확대하거나 개발이익 환수를 늘리는 방향이 될 것으로 보인다. 변 후보자는 서울주택도시공사(SH)·한국토지주택공사(LH) 사장을 역임하면서 공공이 참여하는 도시재생사업을 확대해왔다. 공공기관이 참여하면서 용적률 상향 등 혜택을 줘 민간 참여를 유도하는 방식이다. 

공공재개발·재건축은 지난 11월 사업 공모에 들어갔는데 이를 확대하거나 평소 변 후보자가 주장해온 토지임대부·환매조건부 주택을 시행하는 방안이 유력해 보인다. 최근 국회에서 토지임대부 주택의 공공기관에 환매를 의무화하는 주택법 개정안이 국회를 통과하기도 했다. 이를 통해 국가와 공공기관의 개발이익 환수를 강화해 투기수요를 차단해 집값 상승을 억제하겠다는 의도다.

하지만 부동산업계는 이미 여러 규제들을 쓰고 있는 상황에서 정부가 추가적인 대안을 내놓기는 쉽지 않을 것으로 본다.

공공재건축의 경우 용적률을 500%까지 늘리는 혜택을 줬지만 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대로 기부채납하는 조건으로 인해 민간사업자들의 호응을 얻지 못한 바 있다.

투기지역과 투기과열지구에는 15억 이상 아파트 대출이 금지되고 있고, 분양권 전매 제한과 거주기간 규제도 진행되고 있다. 여기에 다주택자에게 종합부동산세를 포함해 취득·양도세 중과 규제 등 세금규제도 이뤄지는 상황이다. 세금 규제는 최근 종부세에 대한 반발에서 보여지듯 저항이 큰 상황이어서 추가 규제에 나서기 쉽지 않다.

부동산업계는 추가 규제수단을 내놓는 것에 어려움이 있는 정부가 집값 상승의 근본 원인인 전세시장 불안 해소에 집중할 것으로 보고 있다. 전세가격 상승으로 전세 수요가 매매시장으로 이동하고, 이들 수요가 매매시장 상승을 이끌고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이미 많은 규제들이 시행되고 있어서 총부채원리금상환비율(DSR)규제 외에는 추가 규제 수단이 없어 보인다"면서 "전세 공급을 통한 시장 안정에 집중할 것"으로 전망했다.