정부가 부동산 시장 안정을 위해 3기 신도시 건설에 속도를 내면서 내년에만 토지보상금이 17조원 가량 풀릴 것으로 전망된다.

정부에서도 토지보상금이 인근 부동산 가격 상승을 자극할 우려에 대토 보상을 활성화하겠다는 계획이지만 전문가들은 실제로 이 정책이 효과를 거둘 수 있을지 의문을 나타내고 있다.

17일 기획재정부는 '2021년 경제 정책 방향'을 통해 수도권 3기 신도시는 내년 내에 지구계획을 확정하고 2022년 착공을 추진하겠다고 밝혔다.

토지 보상도 속도를 낸다. 내년에만 17조원 정도가 3기 신도시 토지보상금으로 집행될 전망이다. 이는 3기 신도시 전체 토지보상금 33조원의 절반을 넘는 규모다.

수도권에 대규모로 풀리는 토지보상금이 수도권 부동산 가격 상승의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 토지보상으로 목돈을 챙긴 토지소유자들이 인근의 부동산을 매입하면서 집값 상승이 도미노처럼 이어질 수 있기 때문이다.

국토교통부가 토지보상금 사용 내역에 대해 마지막으로 조사를 한 지난 2006년 통계를 보면 131개 사업지구에서 1만9315명이 6조6508억원의 토지보상금을 수령했는데 전체 토지보상금 수령자의 20.6%(3987명)가 보상금의 37.8%(2조 5170억원)를 부동산 거래에 사용한 것으로 나타났다. 그들의 가족 2287명도 7355억원 규모의 부동산 거래를 했다. 특히 수도권 지역에서 보상금을 받은 이들은 수도권 부동산 거래에 사용한 1조 6091억원 가운데 82.4%인 1조 3251억원을 토지보상금으로 조달했다.

당시 노무현 정부는 수도권 중심의 2기 신도시 공급 대책을 내놓고 토지보상금으로 총 103조원을 풀었다. 노무현 정부 때 전용면적 25평 기준 서울 아파트값 상승률은 94%에 달했다.

임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "일반적으로 토지보상을 받은 사람들은 그 지역에 대해 잘 알고 있어 인근에서 적절한 투자처를 찾을 가능성이 높다"라며 "그 지역에 상가나 주택이나 상가를 매수할 수도 있고, 월세를 꾸준히 받을 수 있는 부동산 상품에 재투자할 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "토지보상금을 받은 분들이 그 보상금으로 지역에 재투자해 집값 상승을 이끈다는것이 일반적"이라며 "즉 신도시 개발이 시작되면 주변에 적지 않은 호재가 있다"고 덧붙였다. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소 소장은 수도권의 토지보상금이 서울 지역으로 흘러 들어갈 것이라고 내다봤다. 김 소장은 "토지보상금으로 3기 신도시를 사지 않고 서울에 더 큰 아파트를 사려고 할 것으로 본다. 수십억을 받았는데 몇억짜리 아파트는 사지 않기 때문"라며 "중장기적으로 사둘 수 있는 걸 사겠다는 생각에 서울의 교통 요지에 있는 꼬마빌딩이나 더 좋은 입지의 아파트를 매입할 것으로 예상한다"고 전망했다.

정부에서도 대책 마련에 골몰하고 있다. 정부는 토지보상금이 다시 부동산 시장으로 유입되면서 집값 상승을 부추기지 않도록 하기 위해 대토보상권을 리츠 등 개발대행업체에게 현물 출자할 경우 양도세 감면 등 세제 지원을 확대키로 했다.

토지보상금은 현금으로 주는 것이 원칙이나 토지소유주가 원할 경우 일정 한도 내에서 토지로 줄 수도 있다. 현재 토지소유주에게 현금 대신 토지로 보상하고 토지를 받은 소유주가 이 토지를 개발대행업체에게 현물 출자해 개발 이익을 나눠 받는 방식이다.

토지 소유주 입장에서는 시세보다 낮게 토지를 공급받아 개발 이익을 최대화할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 개발사업의 리스크를 떠안게 된다는 점에서, 당장의 현금을 포기하는 것은 쉽지 않은 선택일 것으로 보인다.