정부가 2025년까지 5만 가구 공급을 목표로 도입한 공공재건축사업 흥행에 빨간불이 켜졌다. 인센티브가 충분하지 않다는 불만이 나오는 데다 상대적으로 더 많은 인센티브가 주어지는 ‘공공 직접시행 정비사업’까지 등장했기 때문이다.

16일 정비업계에 따르면 서울시와 국토교통부는 이달 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모 신청을 받기 위해 서울 25개 자치구에 협조를 요청했다. 아직 사업시행인가를 받지 않은 초기 단계 사업장을 대상으로 공공재건축을 안내하고 사전 홍보 등을 한다.

공공재건축은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 참여하면 각종 도시 규제를 완화해 주고 늘어난 가구 수의 절반을 임대주택 등으로 공공기부하도록 하는 민간·공공 합동정비 방식이다. 정부가 지난해 ‘8·4 부동산 대책’을 통해 도입했다.

사전 컨설팅 신청에 대단지들이 빠져 사업 시작부터 삐걱거린다는 평가가 나오고 있다. 국토부에 따르면 관악구 신림건영1차(492가구), 구로구 산업인아파트(342가구), 광진구 중곡아파트(270가구), 서초구 신반포19차(242가구), 영등포구 신미아파트(130가구), 중랑구 묵동장미(100가구), 용산구 강변·강서(178가구) 등 7개 단지가 1차 사전 컨설팅 결과를 받았다. 신청 단지 중 강남구 은마(4424가구·사진)와 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리미주(1089가구) 등 대단지는 모두 신청을 철회했다.

2차 컨설팅 신청 마감이 코앞으로 다가왔지만 참여 의사를 공개적으로 밝힌 조합은 거의 없는 것으로 알려졌다. 공공재건축을 검토하던 한 대단지 재건축조합장은 “공공이 개입하는 방식에 조합원의 거부감이 크다”며 “사전 컨설팅 결과 등에 나타난 조건 정도라면 굳이 참여할 이유가 없다”고 말했다. 7개 단지 컨설팅 결과에 따르면 종 상향 등을 통해 기존 계획 대비 주택 수는 평균 19% 늘고, 분담금은 37% 감소하는 것으로 나타났다.

‘2·4 대책’을 통해 도입된 공공 직접시행 정비사업도 복병이다. 공공이 땅을 수용해 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 방식이다. 재건축 추진의 최대 걸림돌로 꼽히는 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 거주 의무 등을 적용하지 않아 공공재건축에 비해 인센티브가 파격적이란 평가를 받는다. 공공재건축 1차 사전 컨설팅에 참여했던 중곡아파트 등 일부 단지는 공공 직접시행 방식으로 갈아탈지를 고민하고 있다. 정비업계 관계자는 “분양가 상한제 적용 배제 등 추가 인센티브 없이 공공재건축을 활성화하기는 어려울 것”으로 예상했다.