■ "다른 지역 현금부자들이 그렇게 와요"...다주택자 16%로 또 증가

"그 집 주인 부산 사람이에요. 지난해 여름에 이 아파트 사서 세준 거에요. 반년도 안 됐는데 수억 원이 올랐어요." 서울 마포에서 아파트 매물을 거래하는 부동산 업자의 이야기입니다. "여유 자금이 있는지 대출도 별로 안 받았다고 하더라고요. 돈이 될 거라고 생각하고 그렇게들 사세요."

이처럼 주택을 여러 채 보유한 다주택자들은 2019년 기준으로 228만 명, 통계청의 가장 최근 통계인 '2019년 주택소유통계'에 따르면, 다주택자들은 1년 새 9만 2천명이 늘었습니다. 전체 주택 소유자 1434만 명 가운데 무려 16%에 달하는 수치입니다. 다주택자 비율은 2014년 13.6%를 기록한 후 매년 늘고 있습니다. 5채 이상 가진 사람도 11만 8천명에 이릅니다.

이 통계에 포함되는 주택에는 아파트는 물론 단독주택 등 다양한 유형이 포함되는데요. 대다수 다주택자들이 선호하는 주택은 아파트라고 부동산 중개업자들은 말합니다. 투자 가치가 있다고 생각하기 때문이죠.

KBS 데이터저널리즘팀은 문재인 정부 출범 이후 2017년 5월부터 2020년 12월까지 3년 8개월간 한국부동산원의 각종 지표를 통해 아파트 매매 거래 현황을 다각도로 살펴보고 있는데요. 지난 기사에서 규제지역처럼 집값이 크게 오른 지역에서 외지인 구매 비율이 높은 경향을 확인했다면, 이번엔 그 메커니즘을 좀 더 자세히 들여다 보겠습니다.

구체적으로 가격이 많이 오른 지역은 어떤 지역이고, 이들 지역의 외지인 비중은 어떤지, 둘의 상관관계를 살펴 보려는 겁니다. 먼저 아파트 가격 동향부터 지역별로 상세히 보겠습니다. 외지인은 해당 시군구에 거주하지 않는 사람으로 한정했습니다.

■ 3년 8개월새 가장 많이 오른 곳은? '세종'...실거래가격지수 82.6%↑

한국부동산원이 발표하는 매매가격지수와 실거래가격지수 가운데, 먼저 실거래가격지수부터 살펴 봅니다. 실거래가격지수는 실제 거래된 매매가격만 집계해 지수화한 것으로, 시장 상황을 잘 반영하는 장점이 있습니다. 지난 3년 8개월간의 변동률을 살펴보면요. 전국 기준으로 24.2% 증가했습니다.

광역자치단체별로 보면, 세종의 증가율이 가장 높았는데요. 이 기간 82.6%나 올라 압도적인 1위를 기록했습니다.

세종에 이어 서울(67.6%), 대전(39.8%), 경기(32.6%), 대구(30.9%) 등이 뒤따랐습니다. 행정수도 이전 논의가 일며 세종 아파트값이 들썩였고, 수도권과 함께 대전도 상위에 올랐습니다.

3년 8개월 사이 실거래가격지수가 떨어진 곳도 있었는데요. 제주, 강원, 충북, 경북, 경남 등 5개 시도가 이에 해당합니다. 이가운데 경남은 -6.9%로 최하위를 기록했습니다.

■ 매매가격지수 어느 곳이 올랐나? 세종, 대전, 경기 시군구가 상위 포진

아파트 가격의 시계열적인 흐름을 정부가 정책 근거로 삼는 매매가격지수로도 따져봤습니다. 매매가격지수는 표본을 정해, 실거래가와 주변 시세 등을 토대로 가격을 추정해 지수화한 것인데요. 매매가격지수는 실거래가격지수보다 상대적으로 더 낮은 수치로 나오지만, 월별로 시군구 데이터를 제공해 더 상세하게 볼 수 있습니다.

한국부동산원은 아파트 재고가 1만 개 이상인 시군구 176곳의 데이터만 공표하고 있어, 이들 지역을 대상으로 비교해봤습니다.

3년 8개월 동안 매매가격지수가 가장 많이 올라간 건 마찬가지로 세종시(48.2%)였습니다. 이어 대전 유성구(42.1%), 경기 구리시 (41.5%), 대전 서구 (36.9%), 경기 광명시(35.8%) 등 대전과 수도권이 상위에 다수 포진됐습니다.

각 시군구별로 3년 8개월간의 가격 변동률을 구해, 외지인 비율과 상세 교차분석을 진행했습니다.

■ 아파트 가격변동률, 외지인 비율과 나란히 그려봤더니...시계열 흐름 '판박이'

가격변동률을 시간의 흐름에 따라 살펴보면서, 외지인 비율과 비교해봤습니다. 3년 8개월간 전국 외지인 비율과 매매가격지수 변동률을 월별로 나타내 추이를 봤는데요. 놀랍게도 두 그래프의 흐름이 거의 비슷했습니다.

외지인 비율이 올라갈 때는 매매가격지수 변동률도 올라가고, 떨어질 때는 함께 떨어지는 추이를 보였습니다. 두 지표가 가장 낮았던 것도 2019년 4월, 가장 높았던 때도 2020년 12월로 같습니다.

■ 176개 시군구 데이터 분포...외지인 비율 오르면 아파트 가격변동률도 상승

176개 시군구의 개별 값으로도 넣어서도 살펴봤습니다. 그래프 상에 찍힌 점들은 1개의 시군구를 뜻하는데요. 붉은색 점은 수도권, 파란색 점은 비수도권에 있는 시군구입니다. 각각의 2020년 외지인 비율과 전년 대비 매매가격지수 변동률에 맞춰 좌표를 찍었습니다.

외지인 구매 비율이 높은 지역들은 매매가격지수 변동률도 높은 곳에, 외지인 비율이 낮은 지역들은 가격지수 변동률도 낮은 곳에 위치하는 것을 확인할 수 있습니다. 점들의 분포를 설명하는 '추세선'도 보라색으로 그려봤는데, 이 선이 우상향하는 걸 볼 수 있습니다. 외지인 비율과 가격 지표, 두 지표가 양(+)의 관계를 나타낸다는 뜻입니다.

분석 방법에 자문을 준 국토연구원 황관석 부연구위원은 "외지인 거래 비중과 아파트 매매가격지수 변동률은 상관관계가 나타난다"고 설명합니다.

■ 매매가격지수 많이 오른 상위 30곳, 전국 평균보다 외지인 구매 비율 3.3%p↑

실제로 매매가격지수가 많이 오른 곳들, 외지인 구매 비율은 얼마나 높았을까요? 상위 30개 시군구의 외지인 구매 비율을 내보니 51.6%가 나왔습니다. 가격 데이터가 공표된 176개 시군구의 외지인 비율은 48.3%로, 3.3%포인트가 더 높습니다. 아파트 가격 증가율이 높은 곳이 외지인 비율도 높았습니다.

■ 서울 평균 매매가격 9억...세종 5억대, 경기 4억대

이런 가운데 서울 아파트 평균 매매가는 문재인 정부 출범 이후 계속 상승해 2020년 12월 기준으로 8억 9310만 원을 기록하며 9억 원에 육박했습니다.

서울에 이어서 세종이 5억 3827만 원으로 뒤따랐습니다. 다음은 경기(4억 2843만 원), 대전(3억 3717만 원), 대구(3억 3669만 원), 인천(3억 2850만 원) 등의 순입니다.

■ 서울 서초, 강남 평균 매매가 18억...경기 과천, 성남도 상위

시군구별로 들여다 보면요. 2020년 12월 평균 매매가 가장 높은 곳은 서울 서초구로 17억 7132만 원에 달했습니다. 18억 원에 육박하는 수치로, 전국 평균보다 4.5배나 높습니다.

이어 서울 강남구, 서울 용산구, 경기 과천시, 서울 송파구 등의 순이었습니다. 서울 강남 3구가 상위를 차지하고, 과천시의 순위가 높은 게 눈에 띕니다. 최하위는 강원도 태백시로 7815만 원이었습니다.

이른바 1평당, 3.3㎡당 평균 매매가 순위는 비슷합니다. 가장 비싼 곳은 서울 강남구가 6709만원으로 서초구를 제쳤고, 경기 과천시가 3위로 올라옵니다. 최하위는 강원 태백시(434만 원)로 양극화가 심각한 수준입니다.

■ 외지인 투기수요 억제가 관건..."다주택자 규제 회피 못하도록 실효성 높여야"

국토연구원 황관석 부연구위원은 "주택가격 안정을 위해서는 외지인 단기 투기수요, 특히 전세를 안고 사는 갭 투자에 대한 규제를 강화해야 한다"고 강조합니다. "양도소득세, 취득세 강화 등이 효과적일 수 있는데, 가격 오름세가 있는 규제지역을 대상으로 더 강화할 필요가 있다"고 말합니다.

정부는 올해 6월 1일 자로 시행되는 종부세율 인상과 다주택자·2년 미만 단기보유자에 대한 양도세 강화 등 세법 개정을 그대로 추진하겠다고 밝혔는데요. 관건은 다주택자들이 규제를 회피하지 못하도록 실효성을 높이는 겁니다.

하나금융경영연구소는 지난해 9월 '법원 등기 데이터를 활용한 국내 부동산 거래 트렌드 분석' 보고서에서 2017년부터 다주택자를 대상으로 하는 부동산 정책이 다수 시행됐지만, 다주택자들은 신탁과 증여, 법인명의 거래 등으로 대응하며 규제의 영향을 피했다고 지적합니다.

정부의 잦은 규제 발표가 '아파트 값이 계속 상승 중'이라는 신호로 시장에 인식돼 불안감이 조성된다는 비판도 나오는데요. 다주택자들에 대한 수요 억제 정책이 제대로 작동할 수 있으려면, 다양한 다주택자들의 유형별로 맞춤한 세밀한 '핀셋 규제'가 필요합니다. 내일은 이어 아파트값 고공행렬에 불안감을 갖고 구매 행렬에 뛰어드는 이른바 '영끌세대'의 현실을 살펴보겠습니다.