요즘 부동산 시장에선 '실거래가 신고'가 화두다. 정부와 여당은 "집값 폭등의 원인은 투기 세력의 시세 조작"이라며 목소리를 높이고 있다. 국토교통부는 역대 최고가로 실거래가 이뤄졌다고 신고를 한 후 돌연 취소하는 방식의 '집값 띄우기' 의심 사례를 포착해 석 달간 대대적인 기획조사를 펼치겠다고 밝혔다.

국토부가 운영하는 실거래가 공개시스템에 올려진 실거래가는 매매 시세를 판단하는 기준이다. 그런데 정부 시스템이 정교하지 않아 '실거래'가 아닌 '허위거래'가 실제 거래된 사례로 둔갑할 가능성도 있다. 현 시스템의 허점을 악용해 특정 아파트의 가격을 인위적으로 올리는 시장교란 행위가 공공연하게 이뤄지고 있다는 것인데, 이런 논란은 3년 전부터 있었다. 하지만 그동안 정부가 안일하게 대처하다가 부작용을 키웠고, 최근 발표한 보완책도 허점이 많다는 지적이 잇따른다.

실거래가 등록을 악용한 '집값 띄우기' 의심 사례는 이렇다. 서울 광진구 자양동 광진하우스토리한강 아파트 중 한 가구(전용 141㎡)가 지난해 8월 17억 6000만원에 실거래 신고됐다. 두 달 전 같은 면적 아파트 거래가보다 2억 6000만원 높은 역대 최고 거래가였다. 이후 이 면적 아파트는 지난해 12월 말 17억 8000만원에 거래가 이뤄져 신고가를 경신했다. 그런데 이전 신고가 거래인 8월 거래(17억 6000만원)는 올해 1월 말 돌연 거래가 취소됐다.

만약 1월 말 거래가 취소된 건이 '호가 띄우기용 허위 거래'였다면 지난해 12월 말 계약한 매수자와 매도자는 허위거래가를 시세로 받아들인 셈이 된다. 천준호 더불어민주당 의원실에 따르면 이런 식으로 취소된 거래가 최고가 거래였던 비율은 서초구가 66.7%고, 강남구도 63%를 기록했다.

실거래가 조작을 통한 '집값 띄우기' 의혹은 2018년에도 불거졌다. 당시 정부는 대대적인 조사와 함께 제도 개선에 나섰다. 지난해 2월 부동산거래신고법을 개정해 실거래 신고 기한을 해당 계약 체결일부터 '30일 이내'로 단축하고, 신고한 거래 계약이 무효·취소 또는 해제된 경우에도 이를 신고하도록 하는 의무 조항을 뒀다. 또 올 2월부터는 국토부 실거래가 공개시스템에서 실거래 신고 '해제 여부'와 '해제 사유 발생일'을 확인할 수 있게 했다. 해제 신고건에 대해 해제이력을 공개한 것이다.

하지만 솜방망이 처벌 탓에 여전히 마음만 먹으면 '집값 띄우기'를 통한 시세 조작이 가능하다. 허위 신고가 적발되더라도 현행법상 최대 3000만원의 과태료를 부과받는데 그친다. 지난해 국회에서 발의된 부동산거래신고법에는 3000만원 이하의 벌금과 함께 3년 이하 징역형이 가능한 제재 조항이 포함됐으나 관련 법안 처리가 지지부진하다. 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 "2018년부터 부동산 시장을 파는 사람(공급자)이 주도하기 시작하면서 이들의 가격 담합, 허위 신고 등 시장 교란 행위가 있었다"며 "잘만 하면 수억 원을 벌 수 있는데 고작 몇백만원의 벌금을 신경 쓰겠느냐"고 말했다.

실제 중앙일보가 지난해 2월부터 12월까지 전국 아파트 매매 실거래를 전수 조사한 결과, 해제 신고된 아파트 3만 8417건 가운데 10%가량인 3707건이 해제 신고까지 90일 이상 걸린 것으로 나타났다. 180일을 넘긴 사례도 512건이나 된다. 지난해 2월 25일 3억 9500만원에 거래된 것으로 등록된 인천 계양구의 신도브래뉴 아파트(전용면적 84.9㎡)의 경우 363일이 지난 지난달 22일에 해제 신고됐다. 지난해 개정된 부동산거래신고법에는 "해지가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 관청에 거래 당사자가 신고해야 한다"고만 돼 있다. 거래 당사자가 계약 11개월 후 해지 사유가 발생했다고 주장하면 1년씩이나 실제 이뤄지지 않은 거래가 '실거래'로 안내가 돼도 막을 방법이 없는 셈이다.

허위로 실거래를 등록한 뒤 아예 해제 신고를 하지 않을 가능성도 있다. 2018년 '집값 띄우기' 논란이 벌어졌을 당시에는 실거래 취소 사유가 발생해도 해제 신고를 할 의무가 없었다. 이 점을 악용해 허위 신고하는 사례를 막기 위해 2년 뒤 해제 신고 의무 조항이 신설됐다. 하지만 등기 확인 등의 사후 확인 시스템이 갖춰지지 않아 거래 당사자가 해제 신고를 안 해도 이를 가려내기 어렵다.

국토부 관계자는 "해제 신고 미이행이 어느 정도인지 현실적으로 파악하기 어렵다"며 "그동안 기술적 한계 등으로 정부 부처 간 정보 연계가 미흡했던 것이 사실"이라고 말했다. 그는 "법원행정처와의 협의해 실거래 정보와 대법원 등기 정보 간 연계 강화 작업에 착수할 계획"이라고 설명했다.

전문가들은 지금이라도 시장 교란 행위에 대해 강력한 처벌 규정을 만들고 실거래 신고 제도를 개편해야 한다고 지적한다. 이광수 연구위원은 "정부가 사후에 잘못을 찾아내 처벌할 것이라고 엄포만 놓을 것이 아니라 강력한 선행 규제를 만들어야 한다"고 강조했다. 리얼투데이 장재현 정보사업본부장은 "잔금을 다 치른 뒤 등기와 동시에 실거래 신고가 진행되도록 해야 한다"고 제안했다.