정부와 여당이 '전월세상한제' 도입을 밀어붙이며 모범 사례로 내세운 곳이 바로 독일 베를린시다. 지난해 당정은 베를린의 사례를 들며 새 임대차법 도입의 필요성을 수 차례 강조했다. 시장에서는 과도한 정부 개입 우려에 따른 부작용을 경고 했지만 정부와 여당은 듣지 않았다.

정부 한 관계자는 “정부 내부에서도 새 임대차법 도입에 신중해야 한다는 지적이 적지 않았다. 하지만 여당이 이번이 아니면 도입이 어렵다고 판단해 밀어 부치게 됐다”고 말했다.

이런 가운데 독일에서 조차 가격 상한제가 실패로 끝났다는 분석이 나오고 있다. 우리나라에서도 새 임대차법이 도입 된 지 7개월이 흐른 가운데 서울 아파트 평균 전세가가 사상 처음으로 6억 원을 넘어섰다는 통계까지 나왔다. 7개월이 지나는 가운데 독일의 후유증이 우리 사회에서도 나타나고 있다.

<실패로 끝난 독일 베를인 월세 상한제>

독일 베를린시의 월세상한제 실험이 처참한 실패로 끝났다는 분석이 현지에서 나왔다. 제도 도입 1년 만에 베를린의 월셋집 공급은 반 토막 났고 인근 지역 월세가 급등했기 때문이다,

독일 타게스슈피겔이 독일경제연구소(DIW) 보고서를 인용해 최근 보도한 내용을 보자. 보고서에 따르면 베를린 월셋집 평균 월세는 1년 전보다 최대 11% 떨어졌다. 하지만 동시에 신규 월셋집 공급은 절반으로 쪼그라들었다.

보고서를 집필한 콘스탄틴 콜로디린 연구위원은 “월세상한제 도입 이후 월셋집 공급이 급격히 축소된 것은 매우 걱정스럽다”면서 “새로 베를린으로 이사를 온 사람들이나 아이가 생겨 더 큰 집으로 이사해야 하는 사람들은 집을 찾는 게 훨씬 어려워진 것”이라고 지적했다. 베를린으로 새로 이사 오려는 사람들이 베를린에 들어오지 못하고 밀려나는 세태를 반영하듯, 베를린시로 출퇴근이 가능한 포츠담 등 주변 외곽지역의 월세는 12% 상승했다.

앞서 베를린시 사회민주당(SPD)·좌파당·녹색당 연정은 지난해 2월 23일부터 월세 상한제를 도입했다.

월세상한제는 2022년 1월까지 월세 인상을 금지하고, ㎡당 최고 9.8유로의 월세 상한을 두는 제도다. 베를린 내 150만개 월셋집이 이 제도를 적용받는다. 5년 기한의 관련법에 따르면 2022년∼2025년 베를린 시내 월세는 물가상승률에 따라 최대 1.3%만 인상이 가능하다. 다만 2014년 이후 지어진 월셋집은 이 제도의 적용을 받지 않는다.

베를린에 신규이주자와 기존거주자 간의 월세 격차는 극심하게 벌어지고 있다. 베를린 전체 주택시장의 난방비를 제외한 평균 월세는 2010년부터 2019년까지 18% 인상되는 데 그쳤지만, 2019년에 새로 월셋집을 구한 신규이주자는 2010년보다 최대 64% 더 높은 월세를 지급해야 한다.

<한국도 똑같은 부작용 나온다>

한국도 같은 부작용이 나오고 있다. 새 주택임대차법이 시행된 지 7개월이 지났지만 임대차 시장 불안이 지속되고 있다. 서울경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 결과 올 2월 말 기준 서울 아파트 평균 전세 가격은 6억 230만 원으로 사상 처음으로 6억 원을 넘어섰다. 7개월이라는 기간은 정부와 여당, 청와대가 “조금만 기다려달라”며 제시한 과도기 가운데 가장 긴 기간이다.

부동산114 통계를 보면 전국 평균 전세가는 지난 2020년 7월 말 2억 9,387만 원에서 올 2월 말 3억 3,375만 원으로 3억 원 허들을 넘었다. 경기도 전세가는 이 기간 2억 9,363만 원에서 3억 4,760만 원으로, 인천은 2억 3,515만 원에서 2억 6,283만 원으로 껑충 뛰었다. 서울 등 전 지역에서 값싼 전세가 사라진 셈이다.

가격 상승과 더불어 시장에서는 경험해보지 못한 현상이 나타나고 있다. 우선 전세 이중가격이 고착화했다. 저렴한 갱신 가격과 비싼 신규 가격이 공존하는 것이다. 마포래미안 푸르지오 전용 84㎡는 지난해 12월 11억 원에 전세 계약되고 최근에도 10억 원 대의 계약이 이어지고 있다. 그러나 동시에 지난달 25일 7억 5,000만 원으로 같은 평형대의 전세 거래가 신고되기도 했다. 이는 전국 각지에서 나타나고 있다.

전세 소멸 우려도 현실화하고 있다. 국토교통부 주택 거래량 통계에 따르면 지난달 전국 주택 전월세 거래 17만 9,537건 중 전세가 10만 5,906건, 월세가 7만 3,631건이었다. 1년 전에 비해 전세는 1.1% 줄어든 반면 월세는 10.7% 늘었다. 독일에서 나타난 부작용이 한국 임대차 시장에서도 그대로 나타나고 있는 것이다.