지난달 서울의 주택 매매거래 중 절반 남짓은 전월세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’인 것으로 나타났다. 최근 전세가격이 오른 데다 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주춤했던 주택 매수심리가 다시 살아나고 있다는 분석이 나온다.

9일 국토교통부가 더불어민주당 박상혁 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난달 서울에서 자금조달계획서를 제출한 거래 4254건 중에서 갭투자는 2213건으로 52%였다. 이는 계획서상으로 기존 보증금을 승계한 금액이 포함돼 있으면서 입주계획서에 임대가 목적이라고 표기돼 있는 거래를 갭투자로 간주하고 분석한 결과다.

정부는 지난해 6·17대책을 통해 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출을 받지 못하도록 했다. 또 현재 전세대출을 받은 상태라면 아파트 구입 즉시 전세대출을 회수하는 방안도 내놓았다. 전세대출을 받은 채 아파트를 매입하는 길을 원천 차단한 것이다.

이에 따라 지난해 6월 42%였던 서울의 갭투자 비중은 2020년 7월부터 감소해 9월에는 20%까지 내려갔다. 하지만 갭투자 비중은 10월부터 다시 늘어나기 시작했다. 올해 3월 33%로 잠시 감소세를 보였을 뿐 갭투자는 대체로 증가했다. 규제 효과가 3개월 만에 사라진 셈이다.

갭투자가 늘어난 것은 전세가격이 오르며 매매가와 전세가의 차이가 줄었기 때문이라는 분석도 있다. 지난해 10월은 개정 주택임대차보호법 시행으로 전월세 가격 급등세가 본격화한 시기다. KB국민은행 리브부동산 월간 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 전세 중위가격은 지난해 10월 처음으로 5억 원을 넘기며 전월 대비 4000만 원 가까이 급등했다. 이후에도 한동안 매월 2000만∼3000만 원씩 오르며 올해 3월 6억 원을 넘긴 상태다.

지역별로 보면 4월 기준 양천구의 갭투자 비중이 65.6%로 가장 높았다. 강서 63.3%, 강북 61.3%, 영등포 61.1%, 은평구 60.5% 순이었다. 재건축 단지가 밀집해 향후 상승 기대감이 높거나, 중저가 단지가 많아 상대적으로 투자 금액이 적은 곳이다. 강남 3구인 강남(53.1%), 서초(57.5%), 송파구(51.8%)도 모두 50%를 넘겼다.

갭투자 상위 5개 구는 지난해 6월까지는 양천 37%, 강북 41% 등 서울 다른 지역에 비하면 갭투자 비중이 높은 편이 아니었다. 같은 시기 강남은 갭투자 비중이 66%까지 치솟기도 했다. 지난해 10월 이후 갭투자 비중이 크게 늘어난 것은 전세가 상승에 따른 것이라는 분석이 적지 않다.

최근에는 이런 갭투자 매물도 거의 소진되고 있어 매물 부족으로 향후 거래절벽 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 목동이나 여의도, 압구정 등의 재건축 단지는 갭투자가 어렵다.

강서구의 한 부동산 공인중개업소 관계자는 “‘갭’이 작은 매물은 대부분 소진됐고, 월세를 끼고 있어 갭이 큰 매물만 간간이 나온다”고 말했다. 노원구의 공인중개업소 대표는 “전셋값도 많이 올랐지만 최근 재건축 규제 완화 기대감에 집값이 더 크게 오르면서 갭이 작은 매물은 거의 없는 상태”라며 “매매계약이 드문드문 체결되는 가운데 호가가 오르는 양상”이라고 전했다.