자기만의 투자 방향을잡아라

ㅇㅋㅇㅋ · 2021.07.25 17:50:35

1. 이렇게 점점 장 막판으로 갈수록 헷갈리기 쉬운 것이 있습니다. 출발점입니다.

2. 어떤 사람들은 2015, 16년 장이 계속 하락할 것 같은 두려움을 이기고 투자를 감행하였습니다.

그때만 해도 서울 핵심지역(강남) 투자금은 1억 미만이었구요. 이렇게 투자를 감행한 분들은 지금 엄청난 부를 일구어냈습니다. 더이상 떨어지지 않을 것이라는 확신과 이렇게 작은 투자금이면 절대 망하지 않을 것이라는 확신으로 투자를 감행하신 분들도 있을 것이며 실거주 집 한 채는 지금 이렇게 가격이 떨어졌을 때 강남에 마련해야지라는 생각으로 매수하신 분들도 있을 것이며, 우연히 들은 부동산 강의를 통해 매수하신 분들도 있을 것이며, 주변 지인의 권유로 매수하신 분들도 있을 것입니다. 그 과정이 어찌 되었건 결과적으로 이 분들이 지금 가장 많은 부를 일구었습니다.

3. 물론 이렇게 강남이 물 반 고기 반이던 시절 수도권과 지방에 투자하신 분들도 있습니다.

이분들 역시 상승폭은 강남 대비 작을 수 있겠지만 그 누구도 무시할 수 없을 정도의 부를 일구었습니다.

4. 2017년과 18년도 마찬가지입니다. 이 시기 서울이나 경기도 핵심지 재개발에 투자하신 분들 역시 큰 성과를 일구었습니다. 분양권도 말해 뭘할까요?ㅋㅋ

5. 2019년 실투 3천, 4천에 투자할 수 있는 인천 재개발 및 지방 재개발은 엄청 많았고요. 경기도 핵심지 재개발과 서울 재개발은 실투 2억 이내, 경기도 핵심지 분양권은 실투 1억 내외였으며, 수도권 핵심지 갭투 역시 1억 이내로 널려 있었습니다. 부산도 마찬가지였고요. 또 당연히 지방 분양권들은 마피에 허덕이고 있었기에 이때 진입하신 분들은 최소한의 투자금으로 지금 큰 성과를 누리고 있습니다.

6. 2020년도 투자자들에게 큰 기회였습니다. 썩빌 붐의 시작이었고요. 미아258, 번동 148, 남구로 등등 썩빌 투자로 큰 돈을 버신 분들이 많이 탄생했으며, 이분들은 최소한의 실투로 여러 개의 물건을 투자하면서 투자 수익을 극대화하였습니다. 지방 저렴한 분양권을 두 자리 수 이상 매집하면서 성공하신 분들도 등장하였으며, 지방 및 수도권 갭투를 통해서도 투자 수익을 극대화하였습니다. 2020년의 경우 정부의 규제로 인한 풍선효과와 반사이익을 정말 잘 누린 분들이 큰 수혜를 얻었다고 할 수 있겠네요.

7. 이렇게 적고 보니 지난 상승장 동안 돈을 벌지 않은 사람은 없는 것 같습니다. 어느 시기에 투자를 시작했건 해당 시기의 트렌드를 잘 파악한 분들 또는 잘 파악은 못했어도 주변 분들 및 지인에 의해 믿음으로 투자를 감행하신 분들은 큰 수익을 거두었습니다.

8. 이렇게 2021년 부동산 투자의 세계에는 기본적으로 지난 상승장 동안 큰 돈을 버신 분들이 상당히 많이 존재합니다. 서울 핵심지를 투자했건, 수도권 핵심지를 투자했건, 분양권을 투자했건, 재개발을 투자했건, 지방 갭투를 하였건 모두가 돈을 버신 것이지요. 각자의 방식으로 모두가 돈을 버셨습니다.

9. 비교해서 얼마나 더 많이 벌었냐의 차이가 있을뿐 어느 곳을 사더라도, 모두 다 돈을 벌었습니다. 그리고 지금 2021년은 이렇게 돈을 번 사람들이 각자 자신들의 방식으로 돈을 벌 수 있다고 주장하는 시기이며, 기본적으로 지금까지 돈을 벌었기 때문에 더 과감한 투자를 감행할 수 있는 상황입니다.

10. 단순하게 이야기해서 지난 2년 동안 10억의 순수익을 거두었다고 하면, 이 분들은 지금 어떤 생각으로 투자를 할까요? 10억을 이미 벌었으며, 어느 정도 핵심지에도 투자를 했을 것이며, 현금 동원력도 있을 것이겠죠. 적당히 자신의 포트를 분산했으며, 이미 번 돈이 있기에 이분들의 투자는 어떻게 보면 더 과감할 수 있습니다. 당연하죠. 그동안 많이 벌었으니 리스크가 커 보여도 결국 투자금이 소액이라면, 이러한 소액 투자금 정도는 가볍게 물릴 수도 있다고 생각한다면, 물리는 투자금 대비 더 큰 수익이 예상된다면. 과감하게 투자를 할 수 있을 것입니다.

11. 2021년 현재 투자판에는 이런 분들이 최소 50%는 된다고 생각하셔야 합니다. 그런데 말입니다. 이제 투자를 시작하신 분들이나 관심은 많았지만 그동안 공격적인 투자를 하지 않으셨던 분들의 경우, 제가 말한 단계에 대해서는 생각하지 않으시고 단순하게 여기가 좋다고 하면 우르르 몰리고 저기가 좋다고 하면 우르르 몰리는 모습을 보이는 것 같습니다. 절대 출발 지점이 같지 않습니다.

이미 10억을 번 분들이 물린 5천만원의 가치와 이제 투자에 뛰어드신 분들이 물린 5천만원의 가치는 결코 같지 않습니다.

12. 모든 주장은 자신이 속한 상황에서 비롯됩니다. 강남 보유 물건이 있거나 많은 분들은 강남 불패, 핵심지는 안전할 것이라는 주장을 펼칠 것이며, 지방 물건이 많은 분들은 핵심지와 지방의 사이클은 반대로 흘러왔기 때문에 결국 강남이라는 핵심지가 하락하더라도, 지방은 안전하고 더 상승할 여력이 있다고 주장하겠지요.

13. 결국 이 모든 것도 자기가 처한 상황 속에서 나오는 것입니다. 네임드 또는 강사님들의 말 역시 마찮가지입니다. 그 분들의 포트를 감안하고 그들이 왜 그렇게 이야기하는지는 감안하고 그들의 말을 이해하셔야 하겠습니다.

14. 마찬가지로, 지금 꼬빌이 대세고 올근생이 대세라고 하는데요. 이 역시도 지금까지 주거용 부동산으로 많은 부를 축적한 사람들이 그 다음 단계로 가는 과정이라고 생각하시면 됩니다. 정부 규제로 인해 주거용 부동산에 대한 투자 수익이 크지 않을 것으로 예상되기 때문이고요. 무조건 꼬빌이 유행이고 올근생이 유행이라고 해서 따라가는 것 역시 좋은 모습은 아닐 것입니다. 또한 꼬빌과 올근생의 붐은 지금의 저금리에 기대고 있는 부분도 분명히 있다는 것도 생각하셔야 됩니다. 꼬빌이나 올근생의 경우 대출이 80프로입니다. 쉽게 말해 50억짜리 꼬빌을 샀다고 하면 대부분의 사람들은 자기자본 10억에 대출 40억을 냈다고 보면 됩니다. 대출 이자를 꼬빌의 월세로 충당하지 못하더라도 이제 꼬빌은 수익형이 아니라 시세차익형으로 변화하였기 때문에 낮은 수익률은 괜찮다고 하기도 하지만 말입니다.

시세차익형의 핵심은 결국 오른 가격을 받아줄 수요자가 내 물건을 사주는 것 아니겠습니까? 주거용 부동산은 전국민의 관심을 받는 것이지만 꼬빌은 모든 사람들의 관심을 받는 상품은 아니죠. 수요층 자체는 주거용 부동산에 비해 작을 수 있다는 점은 감안하셔야 합니다.

15. 그럼 이제 시작하시는 분들은 어떻게 해야 하나요? 지금 트렌드(실투 적은, 공주가 1억 미만, 썩빌 또는 지방 썩아 등등)에 눈과 귀를 활짝 열어놓으시되 그것이 전부라고 생각하면 안되고요. 강사 또는 네임드들이 설파하는 지난 투자 성공담에 귀는 기울이시되 지금 조건에서는 같은 방식이 통하지 않는다고 명확히 인식하셔야 합니다.

그러면서도 트렌드 투자의 위험성은 생각하시면서 작은 투자금을 굴려 돈이 모이면 조금이나마 안전한 투자처를 자꾸 고민하시면서 그쪽으로 투자금을 옮기는 노력을 하셔야 합니다. 하지만 이것은 쉽지 않습니다. 왜냐면 그나마 안전한 투자처는 투자금이 많이 들기 때문에 여기에 투자하면 더이상의 투자할 돈이 없다고 생각할 수 있기에 자꾸 작은 실투금으로 할 수 있는 것에만 매몰기 때문입니다. 하지만 이럴수록 지금 자신의 상황에서 자기가 가진 투자금을 위험하지만 쉽게 수익이 날 수 있는 곳으로 몰빵하기 보다는 그나마 안전한 곳으로 분산해서 투자하려는 노력이 필요합니다.

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