2. 과천의 현재 (키워드: 재건축, 시세)
현재 과천이라 하면 당연히 재건축 이야기가 안나올 수가 없지.
3, 11단지를 시작으로 과천의 모습을 바꾸고 있는 각 단지별 재건축은 그 작은 도시에 정말 큰 변화야. 그리고 재건축 때문에 각 단지들 특성도 달라지고 있지. 물론, 나는 재건축도 좋은데 예전 고즈넉한 과천이 그립기도 해 그때는 과천 어디에 있던지 나무랑 숲, 산이 보여서 정말 도시 자체가 여름에는 초록색이고 가을에는 빨강,노랑 느낌이 강해서 예뻤거든.아무튼 재건축 이슈로 과천 집값이 더 주목받는데 나는 재건축이 과천 특성 자체를 바꾼다는 생각은 하지 않아. 말그대로 이건 아파트 재건축이지 신도시 개발이 아니거든. 내가 알기로는 과천 개발 전에 유럽 어느 국가에 파견해서 벤치마킹하고 거기를 참고해서 계획하고 설계한 걸로 알고 있어. 모태가 전원도시였고 추구한 것도 전원도시라는 거야. 이건 아파트가 아무리 높아져도 기본 도시계획 틀은 유지하기 때문에 1-12단지가 자리잡은 모습이 크게 변하지는 않을거야.

다만 이게 지금은 사람들에게 선택에 놓이게 한다는거야. 극단적인 비유일 수도 있는데 서울이 뮌헨이라고 본다면 과천이 뉘른베르크나 퓌센? 이라고 봐.누군가는 도심 딱 중심에 살고 싶어할 수도 있고 누군가는 출퇴근은 뮌헨으로 해도 사는건 근교에 살고싶을 수도 있다는거지.여기서 출퇴근 말했다고 시간계산하면서 뭐라고 하는 사람은 비유를 모르는 억지를 부리는거라고 봐.아무튼 그만큼 전원도시로서 특징은 유지될텐데 이게 점차 호불호가 갈리면서 과천의 시세를 결정할거라 생각해. 다르게 말하면 작은 도시의 공급량을 채울만한 수요는 있기때문에 시세가 폭락한다거나 급지가 몇단계가 떨어지는 일은 없을거라는 생각이야.전원도시에 매력을 느끼는 사람들이 많아지면 시세가 올라가고 가치가 높아질테고 반대로 전원도시는 과천이 아니어도 많고 도심이 더 좋다는 사람들이 많아지면 그 가치는 떨어지겠지.

다만 그 상승이나 하락의 폭이 엄청 크지 않을거라는 생각일 뿐.이런거 때문에 다른 지역의 집값이 올라가는 만큼 상승폭이 크지는 않았어. 그러니까 예전과 다르게 여기보다 상급지다 하급지다 이런 비교들이 더 많이 나오는거 같아. 나는 굳이 과천이 어디보다 상급지다 하급지도 하고싶지는 않아. 도시 특성이 특징이아니라 장단점으로 나누어질 만큼 두드러진 곳이라서. 그러나 시장을 무시할수는 없으니까 다른 지역과 계속 비교되고 그 비교되는 지역도 달라질거라고 생각해. 이말은 과천이 강남이나 서초와 같이 한국 부동산 시장에서 절대적 지위나 이미지를 갖는 곳은 아니라는거지.단순 집값으로 비교되는 경우라면 높을 수도 낮을 수도 있을텐데 그 가치가 다른 곳에서는 쉽게 찾을 수는 없는 곳이야.
과천을 좋게말하면 과충이, 나쁘게 말하면 과까라고 부갤러들 말하던데 아무래도 내가 오랫동안 살던곳이니까 내글을 읽는 갤러들 중에 이거 쓴사람 과충이네 라고 할 수도 있어. 그런데 그말을 듣더라도 나는 과천이 최소한 그 가치가 떨어지는 일은 없을거라고 생각해. 살아보면 생각보다 좋거든. 내가 목동에 살아서 그런지 정말 달라. 특유의 분위기가. 욕할 수도 있는데 그 분위기는 평일이랑 주말을 다 과천에서 보내봐야 조금이라도 느낄 수 있을 것 같아. 분명히 아파트나 빽빽하게 있는데 답답하다는 느낌이 안들어. 그런 느낌 찾기 쉽지 않다고 봐. 처음에 목동 왔을 때는 답답하다는 생각을 너무 많이 했거든. 그런데 그 전원도시 특성이 아쉬운 점을 많이 만들기도 해. 심심해도 너무 심심하다? 그리고 편의시설 부족함? 등 나도 살면서 답답한 부분이 많았으니까.그런 단점을 그나마 보완하는게 위치라고 봐. 위치가 서초 옆이라는 단순한 수리적/관계적 위치가 아니라 그 위치와 이어지는 부분인 교통망이 보완한다는거야. 크게 자차, 버스, 지하철로 보면 자차는 특정시간에는 욕할수밖에 없는 막히는 길이지만 그래도 도로망이 좋아. 서울로는 남태령, 우면산 터널, 선암지하차도, 우면동 KT앞길, 도곡동으로 가는 뚝방길이 있지? 그리고 동서남은 바로 외곽도로 타버리면 끝이니까. 그리고 버스는 진짜 그냥 많아. 장난으로 강남가는 441, 541, 542, 11-3, 907번만 빼고 타면 아무거나 타도 사당이나 이수까지는 간다고 말할정도로. 그리고 지하철은 4호선 하나뿐인게 아쉽긴해도 있긴 하니까. 그런데 자차말고 대중교통만 생각하면 다른 지역이랑 다른게 내가 어디로 가든 마을버스를 한번 타고 나가거나 많이 걸어나가는게아니라는거야. 그냥 집앞 버정에서 타면 되는거고 바로 지하철역으로 걸어가면 10분 안쪽이라는거지. 그나마 이부분이 차가 욕나오게 막히는 점을 아주 조금 보완한다고 봐. 그리고 다른 생활편의 시설 등은 확실히 말하지만 부족해. 다만 교통에서 말한것처럼 이것도 주변에서 부족한 부분을 채우기가 비교적 쉬운편이니까 사람들이 감수하고 과천에서 사는거겠지.

그럼 재건축 하면 단지별로 시세가 달라질거냐. 달라지겠지 근데 크게 차이나지는 않을거라고 봐. 연식이나 평형 구성 처럼 몇가지 요인이 가격차이를 만들 수는 있을텐데 크게 벌어지고 그러지는 않을거야. 왜냐면 대부분 단지들이 거기서 거기에 있으니까. 대장단지? 이런거 돌아가면서 할거같은데. 지금은 위버필드랑 쎈써밋이 리딩하는거같은데 내 눈으로는 태양열 주택 재건축한 1써밋 대형평수 뒷쪽(과천중, 과천외고/여고 앞)이 가장 좋아보이거든. 그래서 지금은 국평이나 30평대 후반까지는 위버필드나 쎈써밋, 자이가 높을 수 있는데 결국 레코드는 1써밋에서 나올 것 같아. 잠실에서 엘리트레파가 시세도 많이 나오고가장 많이 언급되지만 아선을 간과할 수 없는 것처럼 지금 과천 다른 단지랑 1써밋의 차이가 거기에 있다고 봐. 이말에 또 아선은대형위주고 1써밋이 대형위주도 아닌데 비교가 되냐 이런말하는 사람도 있을텐데 내가 비교한게 무슨 말인지 생각해보기를 바래. 정말 과천은 이상하게 오밀조밀 붙어있는데 조금씩 장단점이 다르기도 해.
그래서 나는 과천을 궁금해 하는 사람들이 동별 행정구역으로 보지만 말고 웃길 수 도 있지만 초등학교 기준으로 봐보라고 하고 싶음.
문원초 중심으로 2(위버), 3(슈르), 4(자이), 12(센트레빌) 단지
청계초 중심으로 5, 6(자이), 7-1(센스)단지
관문초 중심으로 7-2(쎈써), 8, 9단지
과천초 중심으로 1(과써), 10, 11(에코)단지
이렇게 보면 각 단지별 특징이 또 다르게 보일수 있음. 지도 놓고 초등학교 중심으로 형광펜으로 경계선 그려서 봐바. 그리고나서과천 시내상권이나 대공원쪽, 앞으로 생길 지정타 상권 등이 다르게 보일테니까. 이게 정답은 아닌데 한번쯤 시도해보길. 뭐 누군가는 한때 평단가로 강남을 넘었다, 꾸준히 평단가 전국구다 이렇게 이야기 하는데 여기에는 시각 차이가 분명하다고 봐.평단가는 소형이 많을수록 높아지고 재건축 기대감이 반영되고 해서 무조건 평단가 높으니까 과천 집값 높다! 이렇게 생각하면 그거는 억지라고 생각해. 그렇다고 평단가가 못믿을 통계자료이자 기준이라는게 아니라 시세를 보는 또하나의 관점이라는거지그게 가장 기준이 되는 척도라고 하면 안된다는거야. 많은 부갤러들이 비교하는 송파, 여의도, 목동, 판교, 마포, 흑석이 있지?나는 여기에 순서를 정하지는 않으려고 해. 저 지역들에서 한강 조망단지나 판교 푸그같은 아웃라이어들 빼면 나머지는 어차피 싸이클이 따른다고 생각해서. 재건축이나 주변지역 개발 처럼 변수에 따라서 오르락 내리락 할거라고 생각해.