선요약 하자면 

1. 고금리 환경이라 집주인들이 월세를 전세로 전환 하는게 유리한 환경이 형성 됐다 너네는 고금리 상태에서 은행에 돈 빌릴래 안그럼 전세 내놓을래 ?

2. 현실적으로 이자비용 적은 건물주들 이자 줄이려면 전세 낼거다 이렇게 나온 전세 매물이랑 경쟁 하면 상대가 안된다 전세 압승이다 

3. 전세가 하락에 월세도 하방압력을 받을 것 같다  

4. 영끌이들은 세금전가, 매물 감소를 말하지만 현실은 집값 상승을 주도한 단지들이 지금껏 가격이 오른만큼 월세 수익률이 같이 따라 올라 오지 못했다

5. 왜냐면 대다수 국민들의 소득 수준이 정체 했기 때문이다 

6. 영끌이들은 세금 전가, 월세전환을 말하지만 건물 가격 오르는걸 전월세(실수요)가 따라 잡지 못했고 월세전환은 커녕 전세 전환이 현실이였다 

7.  2020년 이전 매수자들은 상승의 수혜를 입어 전세가 떨어지거나 월세 떨어져도 버티면 그만이지만 2020년 이후 매수자는 그게 아니자 않나 

8. 2020년에 계약 했다면 전세 만료가 2022년부터 시작이다 부갤에도 전세가 조금만 떨어지면 좆될만한 사람들이 많을건데 각오 하는게 좋다  

9. 이렇게 부동산 시장이 정체기에 돌입 하고 금리 더 올라가기라도 하면 그 다음에는 아래쪽으로 관성이 작용 하지 않겠나? 

10. 아래쪽으로 관성이 작용 한다면 못버티고 뱉는 매물들이 급속히 늘어나고 매수 대기자도 줄어드는 악순환 국면에 진입 하지 않을까? 

한국 특성상 전세가 중요하게 작용 하는데 

금리 오르면 전세가 효용이 떨어지게 된다 

금리 2%, 4% 상황에서 보증금 1억당 가치가 200만원, 400만원이기 때문에 

대출 꽉 조인 상황에서 전세의 매력이 떨어지면 결국 부동산 시장에 묶이는 돈이 줄어드는 셈인데 

그럼 이걸 상쇄 하려면 그만큼 월세가 올라 줘야 한다 

왜냐면 월세 오르면 그거 할 바에야 차라리 집 사고 만다는 수요가 나와서 그만큼 부동산 시장에 돈이 묶이니까 

고금리 시대에다가 ltv에 전세시장까지 꽉 조여 놨는데 그런 수요가 얼마나 쌔겠냐만은  

자가로 집 살 구매층이 있느냐 아니냐를 논하기 이전에 

그런 수요가 나오기 위해서는 그만큼 월세가 올라 줘야 한다 이거다 

근데 현실적으로 그만큼 월세가 오르는게 가능할까 하는건데 

지금 월세지향 매물 아파트 월세 수익률이 4~5% 사이인데 

그럼 금리 4% 환경에서 아파트 월세 들어가고 나머지 은행에 무지성으로 박는거랑 아파트 구매하는거랑 비교 했을때

아파트 사버리는게 더 나은 상황이 되려면 

아파트 월세가 현 거래가 6%까지는 올라 줘야 한다 

대충 절반쯤 더 올라 줘야 한다는건데 

현실적으로 이게 가능한가? 하는 의문이 있다 

유사서울 도봉구조차 그나마 사람 사는거 같은 곳에 살라면 보증금 3억에 100은 내야 하는걸로 안다 

그럼 도봉구에서 사는게 월세 150이 된다 

너네는 도봉구에서 월세 150 내라 하면 살거냐? 

근데 지금 현실적으로 돈 떙길라 하면 은행에서 땡기는건 힘들고 전세 세입자 돈 빠는게 최고인데 

이렇게 전세 매물 내지는 보증금 높고 월세 싼 물건들이 나오기 시작 하면 이런 싼 매물들이랑 월세 높여 놓은 월세 매물들이랑 싸움 붙이면 상대가 될까?

금리 상승기이기 땜에 전세로 내놓은건 사실상 월세 물건으로 전환 힘들다고 봐야 한다는거다 

그리고 만약에 그렇게 월세 올라갈 환경이 만들어졌다 치자 

그럼 사람들이 현실적으로 외각으로 빠지는걸 택할까 안그럼 오른 월세 붙잡고 서울에 있는걸 택할까 

월세 아낄라고 출퇴근 시간을 희생 하는게 합리적이지 않나?