전세가격 하락으로 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하지 못하면서 전세자금 반환대출이 올 들어 급증하고 있다. 임대차 3법 시행 이후 2년이 되는 올 하반기에는 ‘역전세’ 현상이 심화할 것으로 예상되면서 정부 역시 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 등을 통한 선제적 대응에 나서고 있다. DSR을 완화하면 보증금 마련에는 숨통이 트이겠지만 가계대출 증가 및 임대인 도덕적 해이 우려에 대한 우려도 높아지면서 정부는 ‘핀셋 완화’ 방안에 중점을 두고 있는 것으로 알려졌다.

3일 금융감독원이 강민국 국민의힘 의원실에 제출한 ‘전세자금 반환대출 취급 내역’ 자료를 보면, 2017년부터 올해 5월 말까지 신규 취급된 전세보증금 반환대출 액수는 29조8000억 원(14만9000건)이다. 특히 올해 들어서 벌써 3조2000억 원이 새로 취급됐다. 보증금 반환대출은 최근 몇 년 사이 집값과 전셋값이 폭등했던 수도권을 중심으로 크게 늘어났다. 서울 13조2000억 원, 경기 9조6000억 원, 인천 1조3000억 원으로 수도권이 전체의 80.9%를 차지했다. 특히 서울에서 취급된 전세보증금 반환대출의 30.3%는 강남구(1조7000억 원), 송파구(1조2000억 원), 서초구(1조1000억 원) 등 3개 구에 집중돼 있다.

문제는 임대차 3법 영향으로 달아올랐던 부동산 시장이 고금리 충격으로 가라앉으면서 보증금 반환대출 규모가 하반기에는 더 커질 수 있다는 점이다. 한국부동산원에 따르면 아파트 전세가격지수는 2021년 상반기부터 오르기 시작해 같은 해 12월과 2022년 1월 두 달 연속 103.5를 기록하면서 역대 최고 기록을 썼다. 실제로 지난달 전국 아파트 전세가격지수는 87.2까지 떨어지면서 보증금을 내주지 못하는 집주인들이 급증하고 있다. 한국은행 금융안정보고서에 따르면 올해 3월 말 전세가격이 1년 전보다 10% 하락한 경우 전세 임대 116만7000가구의 10%는 대출을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 분석됐다. 전세가격이 20% 떨어지면 대출이 필요한 가구 비중은 19.3%로 늘어났다. 대출을 받아도 보증금 반환이 어려운 가구는 4.1~7.6%로 추정됐다.

정부는 역전세 현상으로 임차인 피해가 커지고, 각종 규제 완화로 살아난 부동산 경기가 위축될 조짐을 보이자 DSR 규제 완화를 추진하고 나섰다. 지난달 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “전세금 반환 목적에 한해 DSR 규제를 조금 완화하는 방안을 검토하고 있다”고 밝힌 바 있다. 다만, DSR 규제 완화는 제한적일 가능성이 크다. 어디까지나 역전세난에서 임차인 피해를 최소화하고 이들을 구제하기 위한 목적이지, 임대인들의 무리한 투기를 봐주기 위한 것이 돼선 안 된다는 데는 정부 내 공감대가 있기 때문이다. 이복현 금융감독원장은 최근 “DSR 완화는 정책 목적에 타기팅 하는 것이지, DSR 대원칙은 절대로 흔들지 않을 것”이라고 밝혔다. 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “특정 지역에 한정하기보다는 전셋값이 일정 금액 또는 비율 이상으로 과도하게 빠진 경우에 한정해 완화해주는 것은 역전세난 완화에 도움을 줄 수 있다고 본다”고 말했다.