1988년 준공한 서울 노원구 상계주공9단지 전용면적 61㎡는 지난달 29일 5억9000만원에 거래됐다. 지난해 8월 이뤄진 직전 거래(6억3000만원)보다 4000만원이 떨어졌다. 부동산 호황기인 2021년 9월 신고가(8억원)를 경신했던 것과 비교하면 4년만에 2억원 넘게 떨어졌다.

강남권도 예외가 아니다. 지난해 11월 관리처분인가를 받으며 재건축 착공 전 마지막 능선을 넘은 강남구 일원동 개포한신 전용면적 82㎡는 최근 15억5000만원에 거래됐다. 2021년 9월 신고가(21억원)에서 26%가 떨어진 것이다. 설계변경이 예상되며 공사비 인상 가능성이 커진 것이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

한때 ‘몸테크’ 열풍을 불러일으켰던 서울 구축 아파트의 인기가 예전같지 않다. 정부가 부동산 경기 부양을 위해 재건축 규제완화 속도전에 나섰지만 시장 반응은 미적지근하다. 고금리에 따른 공사비 인상으로 건설 원가가 급등하면서, 집값 만큼의 분담금을 내야 하는 사례도 속출하고 있기 때문이다.

15일 한국부동산원의 아파트 연령(준공연한)별 매매가격지수를 보면, 지난 3월 서울의 ‘준공 20년 초과’ 아파트의 매매가격 지수는 93.1로, 전달보다 0.08% 떨어졌다. 나머지 5년 이하(94.4), 5년초과~10년 이하(95), 10년초과~15년이하(96.5), 15년 초과~20년이하(94.3) 아파트가 0.03~0.07% 상승한 것과 달리 ‘나홀로 하락’한 것이다.

특히 구축 아파트가 많은 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 지역이 포함된 동북권의 하락폭이 -0.13%로 가장 컸다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 있는 동남권(-0.03%)도 하락세를 벗어나지 못했다. 강남구 압구정동 현대아파트를 비롯한 일부 고가 재건축 단지들에서 최근 신고가 거래가 간간히 나오긴 했지만 전반적인 추세로 보긴 어려운 상황이다.

부동산 상승기였던 2021년까지만 해도 헌집 가격이 새집 가격보다 더 가파르게 오르는 기현상이 벌어졌다. 금리도 낮았던 데다 공사비 상승도 본격화하기 전이었던 만큼, 큰 돈 들이지 않고 더 큰 새 집을 받을 수 있다는 기대감이 컸다. 2021년 3월 20년 초과 구축 아파트의 전달 대비 집값 상승률은 0.76%로, 5년 이하 신축 아파트(0.28%)를 포함한 다른 구간을 크게 앞질렀다.

그러나 미국발 고금리와 공사비 인상이 본격화된 2022년부터는 재건축 아파트의 투자 가치가 급감했다. 조합원들이 내야 할 분담금이 크게 오르고, 조합과 시공사와의 갈등으로 사업이 지연되는 일도 흔한 일이 됐다. 일례로 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 조합이 전용 31㎡ 기준으로 가구당 5억원의 분담금을 통보받아 화제가 되기도 했다. 이 분담금은 해당 단지 시세(4억6000만원)보다 높다.

향후 2~3년간 서울의 신축아파트 공급이 크게 부족할 것이라는 우려가 커지자 정부는 서둘러 재건축 규제 완화에 나섰다. 2022년 안전진단에서 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 대폭 낮춘데 이어, 지난 1월에는 준공 뒤 30년이 지난 노후 안전주택은 ‘안전진단’을 받지 않아도 일단 재건축에 착수할 수 있게 했다.

하지만 요즘 같은 분위기에서 재건축에 대한 시장의 기대감은 크지 않다. 대신 수요는 실거주 만족도가 높은 10년 이내 준신축으로 쏠리고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재건축 아파트의 인기는 가격 상승에 대한 기대감에서 나오는데, 지금은 이러한 기대감이 대폭 사라졌다”며 “소득 수준이 높아지고 새 집에 살고자 하는 수요가 커지면서 신축과 구축의 가격 격차는 더 커질 것”이라고 말했다.