재미로 읽어보는 미국 커머셜 REIT가 좆같은 이유

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“유서에 '내가 죽은 뒤 아내에게 남겨진 돈은 국채 매입에 10%를 투자하고, 나머지 90%는 전부 S&P 500 인덱스 펀드에 투자하라'고 썼습니다.” - Warren Edward Buffett -

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개설일

2020-12-28

[일반] 재미로 읽어보는 미국 커머셜 REIT가 좆같은 이유

아저씨8

2024.05.01 01:05:38

조회 293 추천 3 댓글 9

일단 텍사스의 참한 보수우파 처자 시드니짱의 착한 마음을 좀 보고 마음정화를 한다.

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아무튼 여러 REIT들.... 얘내들 들고있는 부동산들이 많이 있잖음, 그중에 커머셜 (상업) 포트폴리오에 대해서 써보겠음

지난 몇주간 기사 검색해서 나온거 위에꺼 4개 차례대로 : 그냥 걸레가격이 되서 할인되서 팔린 빌딩들

샌프란

https://www.jarsofjoy.us/jarsof/01a23189Pk1d27/

2016년 $62 밀리언

2024년 $6.5 밀리언

여기는 미주리쪽

https://fox2now.com/news/missouri/former-att-tower-sold-giving-hope-for-vacant-buildings-in-stl/

2006년 $205 밀리언

2022년 $4.1 밀리언

여기는 보스턴쪽

https://www.boston.com/news/the-boston-globe/2024/04/04/in-2005-this-downtown-office-tower-sold-for-121-7-million-it-just-resold-for-78-million/

2005년 $121.7 밀리언

2024년 $78 밀리언

여기는 LA

https://www.dailynews.com/2024/03/27/las-gas-company-tower-dumped-by-owner-faces-foreclosure-sale/

2020년 $632 밀리언

2024년 $200 밀리언

어디 특정 지역이 아닌 공통적으로 일어나고 있는 현상임.

더 이상 검색하기는 귀찮으니까 구글에 high rise sold for loss 기사 검색해보면 2023년 초부터 기사 쫘악 존나게 나옴.

저어기 위에 기사들을 보면 알겠지만 상업부동산은 (특히 사무실 빌딩들) 아주 조옷됐다는거임.

저기 기사에 뜬거는 모기지 낼 돈도 안나오고 해서 운지된거 기사에 뜬거임.

헬조센 영끌족처럼 대출상환금 체불해서 압류경매당한거지.

집에 바퀴벌레 한마리가 보이면 실제로는 몇마리가 있다?

여기 ETF 많이 하니까 거래호가랑 NAV (Net Asset Value 자산가치) 의 차이는 대충 알??

주식 ETF의 경우에는 내부 자산을 실시간으로 트래킹 가능하니까 (주식가격) 거래호가랑 NAV 괴리가 그다지 크진 않음.

괴리가 있으면 시장 마켓딜러가 전부 괴리거래 쳐묵쳐묵 하겠지.

자 그렇다면 REIT의 NAV 는 누가 평가할까? REIT 회사 내부에서 가치평가를 한다.

빅4 회계펌에서 오딧 들어와도 옛날 가격 들먹이면 법적으로 아무런 문제가 없다능.

헬조센의 영끌아파트 아가리 호가로 시세 유지되서 디폴트 안하는거랑 똑같음.

여기 나온 빌딩/부동산들 REIT 회사가 커머셜 모기지 끼고 죠내 들고있는거임.

뉴욕에 있는 삐까뻔쩍한 트황상님 건물도 브랜드만 트황상님이지 실제 소유는 다 REIT, PE (Private Equity), FO (Family Office) 등등임.

이런 건물들은... 지난 10년이상 거의 제로금리였는데 레버 땡겨서 5배로 사지 (슨붕이들도 레버 좋아하잖아) 절대 현찰로 안삼.

미국의 모기지는 주택 4세대 이상 넘어가는 건물이면 일반적인 30년 고정금리 모기지가 아닌 상업건물 모기지로 분류되서 10년짜리 2/3/5년고정에 나머지 8/7/5년등등 변동상품이 대부분임.

대출 내준 은행은 리스크 관리 안하고 뭐하냐고? 이새끼들은 전부다 모기지 묶어서 CMBS로 팔아제끼고 (각종 공공기관 연금, 본인들이 관리 안하는 401K 디폴트 펀드등... 묵념) 관리수수료만 쳐묵쳐묵 하니까 부동산 가치가 오르든 내리든 REIT 회사가 모기지만 제때에 따박따박 내주면 알빠노임.

아무튼, 시간이 흐를수록 이 모기지들 변동금리가 REIT 죠내 압박할꺼야. 빅쇼트 영화 본 친구들한테 좀 익숙한 상황일꺼야. 리먼 서브프라임 위기때랑 구조가 똑같음. 다만 공포장사 좋아하는 베어들이 말하는 대곰탕 이런건 안올거라고 생각함. 주택마켓에 비해서 커머셜쪽은 규모가 훨씬 작거든. 그리고 또 달러프린터기맛을 본 금리인하 전과2범인 파월일당들이 알아서 구출해줄테니까. 물론 구출받는것은 모기지 채권들고있는 연기금같은거지 REIT 자체는 알빠노에 한표

역사:

2008년 최초 양적완화 : 연준이 국채만 죠내 매입함

2020년 코로나발 양적완화 : 연준이 주택모기지 MBS 죠내 매입함

예측:

202X년 커머셜 부동산위기 뜨면? : 연준이 아마도 커머셜 CMBS 매입하겠지

REIT가 무적권 나쁘다는게 아니고 투자를 한다면 적어도 어떤 리스크가 있는지는 이해를 해야한다고 봄.

고정닉 2

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