[한경비즈니스=차완용 기자] 2020년 대한민국의 집값은 ‘미쳤다’는 말로밖에 설명이 안 된다. 정부의 잇단 집값 안정화 정책에도 불구하고 매매·전세·월세 등 모든 유형의 집값이 급등했다. 사상 유례없는 폭등이다.

주목할 만한 점은 이 같은 급등세가 서울과 수도권에만 국한된 현상이 아니라는 것이다. 서울과 수도권은 물론이고 광역시를 비롯한 지방까지 전국의 집값이 요동치는 상황이다. 새 임대차보호법 시행에 따른 전세난과 비규제 지역 ‘풍선 효과’, 재건축 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 집값을 끌어올렸다.

집값 폭등은 청약 시장의 판도 뒤집었다. 서울, 지방할 것 없이 신규 분양하는 아파트들은 수십·수백 대 1의 청약 경쟁률이 일반화돼 버린 모양새다.

문제는 집값 상승이 정상적인 경제 상황에서 나온 것이 아니라는 점이다. 경제성장률은 물론이고 월급·물가 등 생활 경제 지표까지 그대로인데 집값만 뛰고 있다. 실제로 주택 담보 대출은 890조4000억원으로 2분기 말보다 17조4000억원 늘어났다. 2016년 4분기(24조2000억원) 이후 최대 증가 폭이다.

상황이 이렇다 보니 집을 사거나 팔려는 사람들의 고민만 깊어지고 있다. 집을 사려는 사람들은 수년 전에 비해 수억원씩 오른 집값을 보며 ‘지금 타이밍이 아니면 평생 내 집 마련이 어려울 것’이라는 불안감에 시달리는 한편 ‘괜히 샀다가 집값이 폭락하면 망한다’는 불안감에 갈팡질팡하고 있다.

반대로 집을 팔지 말지 고민하는 사람들은 ‘지금보다 더 오를 수 있다’는 기대감과 ‘갑자기 집값이 떨어지면 어쩌나’ 하는 고민에 쉽사리 결정을 내리지 못한다. 부동산 전문가들의 의견을 취합해 내년 부동산 시장의 흐름을 살펴봤다.

◆ 대세로 꼽힌 5% 이상 상승 전망

전문가들은 내년 부동산 시장에 대해 다양한 의견을 냈다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 양지영 R&C연구소 소장, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 임병철 부동산114 리서치 수석연구원, 장재현 리얼투데이 리서치 본부장, 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수, 한문도 연세대 정경대학 금융부동산학과 교수, 함영진 직방 빅데이터랩장 등 9명(가나다 순)에게 설문을 진행한 결과 전반적으로 상승을 예상하는 전문가들이 6명으로 대세였고 보합은 2명, 하락을 전망한 전문가는 단 1명에 그쳤다.

올해 뜨겁게 달아오른 집값 상승세가 내년에도 이어질 것으로 본 전문가들이 많았다.


우선 상승을 지목한 전문가는 김규정 연구소장, 이은형 책임연구원, 임병철 수석연구원, 장재현 본부장, 최원철 교수, 함영진 랩장 등이다. 이들은 최소 3%에서 최대 10% 이상까지 상승할 것이라고 전망했다.

특히 최원철 교수는 서울의 경우 10% 이상의 상승을 예상했다. 최원철 교수는 “서울은 3년간 아파트 값이 52% 올랐고 단독·연립 등을 포함한 전체 집값 평균이 34%나 상승했다”며 “그나마 내년에는 다주택자들의 종합부동산세 부담으로 상승 폭이 줄기는 하겠지만 입주 물량 감소와 전세난 지속으로 매매가 상승은 10% 정도 예상된다”고 설명했다.

김규정 연구소장, 이은형 책임연구원, 임병철 수석연구원, 함영진 랩장 등 4명 은 5% 이상 상승을 전망했다. 시장의 군중심리가 집값이 오르는 쪽으로 쏠린 상황에서 입주 매물이 줄어들고 전세 시장 불안에 따른 여러 요인들이 복합적으로 작용하기 때문이라는 분석이다.

김규정 연구소장은 “전세 수급 불균형에 따른 가격 상승과 신규 분양 호황 등이 어우러지면서 전셋값과 매매가가 동반 상승할 가능성이 높다”고 말했다.

이은형 책임연구원은 “집값 상승에 대한 시장의 심리와 정부 정책에 대한 사람들의 낮은 신뢰도가 계속 이어질 가능성이 높다”며 “여기에 취득·등록세 인상에 따른 이사 수요 감소, 임대차2법에서 시작된 전세 수요 막힘에 따른 매매 수요 증가가 상승 요인”이라고 내다봤다.

임병철 수석연구원과 장재현 본부장 역시 “전세 수급 불균형과 입주 물량 감소가 내년에 예고된다”며 “여기에 저금리와 풍부한 유동성이 복합적으로 작용하면서 집값의 상승세는 이어질 것”이라고 예측했다.

함영진 랩장은 “6·17, 7·10 대책 이후 주택 거래 시장의 분위기는 일부 고르는 것으로 판단되기는 하지만 가격이 떨어지지 않고 있다”며 “2022년까지 저금리 현상이 지속될 것으로 전망되고 부동산 투자를 대체할 대체 투자처 부재도 지속될 것으로 보여 매매가가 계속 강보합을 보일 것으로 예상된다”고 설명했다.

장재현 본부장은 3% 이상으로 다소 보수적인 상승을 전망했다. 그는 “저금리 기조, 경기 부양책 등으로 유동 자금이 시장에 풀리면서 부동산 가격을 어느 정도 받쳐 줄 것”이라고 내다봤다.

심교언 교수와 양지영 소장은 보합을 예상했는데 각각 상이한 의견을 보였다. 우선 심교언 교수는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경제 충격과 지속되고 있는 집값 상승에 대한 피로감을 이유로 내세웠다.

반면 양지영 소장은 다주택자 매물과 법인 매물이 올해보다 내년에 많이 나올 것으로 예상하는 한편 대출 규제에 따른 구매력 감소가 커져 보합세를 보일 것이라는 의견을 내놓았다.

유일하게 하락을 예상한 전문가는 한문도 교수다. 무려 5% 이상 하락을 예측했다. 그는 “가수요 투자와 투기 수요의 시장 진입 조건이 악화되고 있다”며 “거래량 급감은 가격 임계점에 대한 선행적 신호로 시장이 하락세로 접어들 가능성이 높다”고 설명했다. 이어 “3기 신도시와 공급 확대 물량에 대한 수요의 대기 관망 전환, 갭 투자자와 단기 임대 사업자 매물 출하가 증가하는 것도 하락 요인”이라고 덧붙였다.

◆ 엇갈린 서울, 전 지역이 유망 지역으로

전문가들에게 지역별 재테크 유망지에 대한 핀셋 추천도 받았다. 우선 서울권은 압도적인 추천 지역이 없을 정도로 분산된 조사 결과가 나왔다.

지난해 진행한 2020년 부동산 시장 전망에서는 강남·용산·마포 등에 대해 많은 전문가들이 추천했지만 올해는 엇갈렸다. 그만큼 서울 지역 부동산 시장이 고른 성장세를 보이고 있어 전문가들의 눈에 ‘확 들어오는 지역’이 없는 것으로 보인다.


하지만 전문가들이 추천한 지역들에는 각각의 이유가 있었다. 우선 김규정 연구소장은 강남·노원·양천 등을 추천했는데 강남은 ‘똘똘한 한 채 전략이 유효’, 노원과 양천은 ‘재건축 아파트가 많은 지역’이라는 근거를 들었다.

심교원 교수는 강북 재개발 지역들을 추천했는데 공공 지원 등에 따른 개발 가속화가 예상된다고 밝혔다.

양지영 소장은 노량진뉴타운·압구정현대·북아현뉴타운 등 다른 전문가들보다 좀 더 구체적인 지역을 유망 투자처로 소개했다. 노량진뉴타운과 북아현뉴타운 등은 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜한 데다 투자 금액도 다른 뉴타운보다 낮다고 설명했다. 압구정현대는 조합설립인가 신청에 따른 실거주 요건을 피할 수 있어 관심이 간다고 덧붙였다.

이은형 책임연구원은 서울 전 지역을 투자처로 꼽았다. 서울은 ‘어디는 오르고 어디는 내릴 것이 없는 시장’이라는 의견이다.

임병철 수석연구원은 강남권·용산·서울 외곽을 각각 추천했다. 강남권은 역시 ‘똘똘한 한 채’를 이유로, 용산은 ‘신규 아파트 분양 물량’을 서울 외곽은 ‘덜 오른 지역’이라는 이유에서다.

장재현 본부장은 성수·노원·강동을 선택했다. 이들 지역 모두 공공 재건축을 비롯한 개발 호재가 풍부하다는 설명이다.

최원철 교수는 마용성(마포·용산·성남)·삼성·강동을 유망 투자처로 제시했다. 마용성은 실수요자 수요가 탄탄하고 삼성역 일대는 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC)·한국고속철도(KTX)·수도권광역급행철도(GTX) 등 호재가 풍부해 강남의 타 지역에 비해 상승 가능성이 높다고 설명했다.

강동은 강일지구를 비롯해 하남 3기 신도시 등 호재가 있는데 특히 강일지구는 이케아 입점 등 미니 신도시 효과가 확실히 나타날 것이라며 추천했다.

한문도 교수는 서울역 일대, 삼성역, 청량리역 일대 등을 재태크 유망 지역으로 제시했는데 GTX 개발에 따른 장기적 교통 호재 관점에서 접근했다. 또한 입지 규제 최소 구역 시행 가능성이 높다는 의견을 개진했다.

함영진 랩장은 서초·용산·구로를 각각 추천했다. 서초는 재건축 정비 사업 호재, 용산은 한강변 정비 사업 이슈, 구로는 중저가·저평가 수요 유입 등을 추천 근거로 제시했다.

◆ 수도권은 하남, 지방은 부산 주목

수도권 지역 중에 주목해야 할 곳에 대해 전문가별로 3곳씩 추천을 받은 결과 크게 5곳이 유망 지역으로 꼽혔다. 하남이 총 6명의 추천을 받아 가장 많이 거론됐고 뒤를 이어 과천 4명, 성남 3명, 용인 3명, 파주 3명 등의 순이었다.

하남을 추천한 장재현 본부장은 3기 신도시 공급 지역이면서 GTX 등의 개발 호재로 미래 가치가 높다고 설명했다. 임병철 수석연구원은 파주를 추천하며 수도권 유일 비규제 지역으로 키 맞추기 수요 이전 가능성을 예상했다.

성남을 추천한 함영진 랩장은 판교·위례 배후 거주지와 전세 시장 가격 상승으로 주목해야 한다고 밝혔다. 양지영 소장은 과천을 추천했는데 강남 접근성과 과천지식정보타운 청약 등에 대한 관심이 높다는 근거를 제시했다. 심교언 교수는 용인에 대해 강남 접근성이 좋고 전세난이 지속되며 매매가가 상승할 것이라고 전망했다.

5대 광역시·세종시 중 눈여겨봐야 할 곳에 대해선 전문가 5명이 부산을 1순위로 내다봤다. 뒤를 이어 세종시(4명)가 꼽혔고 대전·울산·인천 등을 각각 2명씩 추천했다.

부산을 꼽은 최원철 교수는 부산시 내의 5개 구를 제외한 나머지 구가 조정 대상 지역에 빠져 있어 풍선 효과가 존재하고 도시 재생 사업, 부산북항 재개발, 가덕도 공항 등 개발 호재가 풍부하다는 근거를 들었다.

세종시를 추천한 이은형 책임연구원은 국회 이전으로 부동산 시장 상승이 이어질 것이라고 내다봤다. 이 밖에 전문가들은 주목할 만한 지방 지역에 대해서도 살펴봤는데 경남·천안 등을 꼽았다.

한편 전문가들은 실수요자 관점에서 취해야 할 재테크 전략도 제언했다. 김규정 소장은 “자금 마련과 대출 상환 개획을 세우고 접근해야 한다”며 “특히 수도권과 도심 주요 아파트는 단기 고점 매수에 따른 리스크가 있으므로 중·장기 실거주 보유를 생각해야 한다”고 조언했다.

양지영 소장은 “자금 여력이 없으면 비인기 지역·상품으로 눈을 돌려야 하는 상황이지만 무턱대고 싸다고 매입하는 것은 위험하다”며 “기반 시설, 수요 유입, 미래 가치 등은 기본적으로 따져보고 접근해야 한다”고 말했다.

한문도 교수는 꼼꼼한 청약 전략이 필요하다고 강조했다. 그는 “서울은 사당역·태릉·용산정비창·서부면허시험장 등에 대한 청약 전략을 살펴보는 한편 3기 신도시 사전 분양도 꼼꼼히 체크해야 한다”며 “향후 6년간 신도시 물량 등 공급 확대 물량에 대한 청약 전략을 수립해야 한다”고 조언했다.

보수적인 접근을 강조한 심교언 교수는 “내년은 변화 요인이 많아 무리한 대출을 통한 매매는 자제하는 것이 좋아 보인다”고 말했다.