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[개념요청]니가 부자가 된 것 같을 때가 바로 버블입니다.

ㅇㅎ(210.178) 2021.08.02 19:57:25
조회 67 추천 2 댓글 0

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몇일전 발표된 GDP 대비 순자산 배율
사실 GDP 대비 순자산 배율은 원래 유명한 버블 지표임

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금리의 변화는 자산 가격의 변화를 크게 일으키는데 반해
GDP는 상대적으로 변화를 시키지 않기 때문에
(금리 내린다고 경제가 폭발적으로 성장하지 않음)
과도한 통화정책이 순자산과 GDP의 괴리를 커지게 만드니
당연하게도 GDP 대비 순자산 배율이 버블 지표로 자주 거론 됨
위 차트가 지금은 코로나 때문에 차이가 더 벌어진 상태인데
이 글은 이걸 말하고자 하는게 아니고 내 눈을 사로 잡은건 따로 있음

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바로 GDP 대비 토지자산 배율이 5배가 됐다는 소식임
이걸 보고 사람들은 무슨 의미인지 아무 생각도 없고 그냥 그렇구나 하겠지만
한국은행이 부동산 오르기전인 2015년에 과거 지가총액을 추산해서
GDP 대비 지가총액의 장기 시계열을 뽑아본적이 있음
그랬더니 과거 고점이 몇배였을까?

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60년대 화폐개혁에 따른 1차 부동산 버블 고점인 70년에 이 배율이 547%
80년대 3저호황에 따른 2차 부동산 버블 고점인 91년에 이 배율이 597%
그리고 지금 이 배율이 500% 에 다다랐다는 소식이다
저 배율은 2020년 기준으로 작성이 된거고 2021년의 배율을 추정해보면

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21년에 공시지가가 10.37% 오른다고 하니 지가총액도 이만큼 변동한다고 치고
GDP가 3.37% 성장한다고 치면 2021년엔 7%의 갭이 발생함
즉 2020년 기준 500% 이던 GDP대비 지가총액 배율은 534%가 됨
사람들이 80년대 일본 버블이 대단했다고 생각하지만 일본도 이 지표로 보면

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500% 대였음
한국의 80년대 3저호황 버블도 사실은 일본 보다 더 심했는데
한국은 저 이후 GDP가 10배 늘면서 당시 버블이 실적으로 정당화 된거고
일본은 성장이 멈추면서 잃어버린 30년이 진행 된것의 차이일뿐임
그렇다면 한국이 앞으로도 30년간 저런 성장을 하느냐? 이건희가 살아 돌아와도 못함
최근 몇년간 GDP 성장률이 3% 넘은적이 없는데 지극히 낙관적으로 3%씩 성장한다고 치고
지가총액은 전혀 안오르고 그냥 가만히 있다고 쳐야 저 배율은 10년이 지나야 397%로 내려오게 됨
만약 2%씩 성장한다면 10년뒤 438% 로 여전히 장기 평균 보다 위

주식 시장 시가총액을 GDP와 비교하는건 버핏이 처음 언급하면서 유명해진 지표인데
사실 그 지표는 잘 생각해보면 결함이 많지 분모인 GDP는 상장회사만이 창출한게 아닌데
상장회사의 가격인 시가총액과 모두의 산출물인 GDP를 비교하는 apple to orange식 오류임
상장회사 해봐야 2200개 정도고 매출 100억 이상인 외감기업수는 3만개가 넘음

반면 지가총액과 GDP의 비교는 이런 모집단의 불일치 문제가 없기 때문에
오히려 주식 보다 부동산에 더 적합한 지표임.


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