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<`강력한 토지공개념' 뭔가>(종합)

기사입력 2003.10.13. 오후 1:45 최종수정 2003.10.13. 오후 1:45

개발부담금제 연장-토지거래허가제 확대

주택거래 허가.선매제-다주택 과세 강화

(서울=연합뉴스) 강의영기자 = 노무현 대통령이 13일 시정연설에서 부동산 가격 안정대책으로 `강력한 토지공개념' 도입까지 검토하겠다는 방침을 밝힘에 따라 과거에 시행됐거나 현재 시행중인 토지공개념 제도가 어떻게 주택 부문에 적용될지에 관심이 쏠리고 있다.

특히 택지소유상한제나 개발이익환수제, 토지초과이득세 등 토지 과다보유를 금지하는 `극단적' 토지공개념 제도가 대부분 위헌 판결 등으로 사라진 점을 감안하면 이를 주택에 그대로 적용할 경우 더 큰 부작용을 낳을 것이라는 지적도 일고 있다.

노 대통령 발언 취지는 세제나 허가제 등으로 `공공재'인 주택의 소유를 제한해 주택이 특정계층에 집중 소유되는 현상을 막거나 현재 재개발이나 재건축을 통해 조합원 등에 돌아가는 막대한 개발이익을 적정 수준에서 `국민 전체의 이익'으로 여겨 환수하겠다는 뜻으로 풀이된다.

토지공개념의 기본 취지는 `토지의 개인적 소유권 자체는 인정하되, 그 이용을 공공복리에 적합하도록 규제해야 한다'는 것으로 소유와 개발을 분리해 개발권을 엄격히 관리하고 공익성을 담보하도록 하는 것.

정창수 건교부 주택국장은 "집값 안정을 위한 종합대책을 확정해 이달말 발표하기 위해 언론에서 거론됐던 모든 정책 등을 망라해 검토하고 있으며 단기 대책과 함께 토지공개념 확대 등을 내용으로 하는 중.장기 대책을 함께 내놓겠다"고 말했다.

그는 "공개념제도에는 토지.주택 등 부동산의 가격.거래.상한 규제 외에도 세제 등도 포함될 수 있다"고 강조했다.

따라서 위헌 판결을 받았던 택지소유상한제나 토지초과이득세 등을 주택 부문에 그대로 적용하지는 않을 것으로 전망되며 현재 개발이익환수제 유지.존속과 대상 확대, 주택거래허가제 또는 주택 선매제 도입, 다주택 보유자 과세 강화 등이 노 대통령이 언급한 `강력한 토지공개념' 제도로 거론되고 있다.

개발이익환수제란 부담금관리기본법에 따라 미개발지 개발에 따른 이익을 환수하는 것으로 대규모 택지개발이나 골프장.공장 건설 등에 적용되고 있으며 서울, 인천, 경기 등 수도권 이외 지역에 대해서는 2002년 1월1일부터 부과가 중단됐고 수도권에 대해서도 내년 1월1일부터 부과가 끝날 예정이다.

건교부는 이 제도의 연장을 위해 기획예산처 등과 협의중이며 수도권에 대해 일정 기간 연장하는 것에 대해 공감대가 형성돼 있다고 설명했다.

그러나 개발이익환수제는 대규모 택지개발 사업 등에 적용되고 있지만 현재 막대한 개발이익을 내면서 집값 상승을 부추기는 재개발.재건축 등 `개발지'에는 적용되지 못한다는 점에서 대상을 확대해야 하는 등의 과제가 남겨져 있다.

또 거론되는 것이 주택거래허가제.

이는 현행 토지거래허가제 대상 면적을 대폭 축소하거나 직접 주택거래허가제를 도입함으로써 가능하다.

현재 토지거래허가구역의 경우 도시지역은 주거 180㎡(55평), 상업.녹지 200㎡, 공업 660㎡, 기타 180㎡, 또 비도시지역은 농지 1천㎡, 임야 2천㎡, 기타 500㎡를 초과해 토지를 거래할 경우 시.군.구의 허가를 받도록 하고 있다.

그 대상 면적을 투기지역이나 투기과열지구 등에 한해 대폭 축소하면 사실상 주택 거래시 허가를 받도록 하는 것이 가능하고 `거주지'나 `직장 등과의 거리' 등을 구입 요건화할 수 있다는 것.

류윤호 건교부 토지국장은 그러나 "토지 지분이 거의 없는 주상복합주택까지 허가대상에 모두 포함시키려면 면적을 10㎡(3.3평)까지 축소해야 하는데, 일선 지자체의 행정력을 감안하면 감당해낼 수 있을지 의문"이라고 말했다.

주택 거래시 실수요 여부를 따져 일일이 허가를 받도록 하는 주택거래허가제도 같은 이유로 현실성이 떨어지는 것으로 보인다.

집을 파는 사람이 세금 부담을 줄이기 위해 이중계약서를 작성한 뒤 주변시세보다 훨씬 낮은 가격으로 신고할 경우 정부가 그 가격으로 주택을 강제 매입하는 주택선매제도도 프랑스 등이 일부 시행하고 있어 아이디어 차원에서 거론되고 있다.

실거래가 정착 등 거래질서 확립에는 기여하겠지만 정부의 지나친 시장개입이라는 논란을 불러일으킬 수 있고 집값 안정에 직접적으로 큰 도움이 안된다는 점이 한계로 지적되고 있다.

세제 차원에서 접근하는 방식도 가능하다.

1가구 다주택 소유 자체를 금지하는 것은 위헌 소지가 많지만 주택이 공공재라는 논리를 강조, `감내할 수 없을 정도'의 세금을 매기면 주택 과다 소유에 대한 매력이 크게 떨어질 것이라는 것.

이를 위해서는 투기를 목적으로 하는 과다 보유자와 임대주택 사업자 등을 가려 중과세 여부를 결정해야 하고 가구별로 다주택 소유 여부를 판별할 수 있는 시스템을 구축해야 하는 것이 과제다.

건교부는 이밖에 토지공개념 확대의 연장선상에서 종합토지세를 이원화, 시.군.구는 관할구역내 토지를 대상으로 물건별로 기본과세하고 토지 과다보유자에게는 전국적으로 누진과세하는 종합부동산세 신설도 추진하고 있다.

그러나 사유재산권 침해에 대한 위헌 시비와 미실현 이익에 대한 과세라는 지적 때문에 대표적인 토지공개념 대책들이 결국 모두 실패했던 점을 감안하면 `1차 원자재'에 가까운 토지도 아닌 `2차 상품'인 주택에 공개념을 도입하는 것은 극단적인 반시장적 정책이라는 지적도 일고 있다.

정창수 국장은 이와 관련, "위헌 판결을 받았던 제도를 그대로 부활할 수는 없으며 대책을 세울 때는 위헌 시비 소지가 없도록 할 방침"이라고 말했다.

keykey@yonhapnews.co.kr