서울부시장출신 교수가 쓴 책을 읽어보면

21세기 대표적인 서울시장 3명인

이명박 오세훈 박원순 세명 다

서울의 강남-강북 격차, 주거문화 획일화, 자본주의논리로 귀결되는 재개발,재건축, 초고밀도로 인한 삶의 질 하락에 대해서 엄청나게 고민을 많이 했음.

이명박의 뉴타운, 오세훈의 한강 르네상스, 박원순의 도시재생 모두 거기서 나온 이야기임. 셋다 어쩌다보니 꼬꾸라졌지만.

세 정책을 개괄해보면

뉴타운 - 공공자산과 관의 참여를 통해
원주민들 내쫓고 성냥갑아파트 일괄적으로 쳐박아서
초고밀도로 개발해버리고 근린시설은 부족하기까지 하며
다양한 측면에서 삶의 질을 악화키던 기존의 재개발 방식을 선회하여
총계획자, 총건축가 지휘 아래에 다양한 주거양식, 다양한 근린시설을 확보하는 개발방식을 위해
엄청난 주민 설득과 공청회까지 열어감.
왕십리 뉴타운같은걸 봐도 20년전에 계획했던거 치고는
다양한 층고와 입면, 근린시설이 배치된걸 볼 수 있음.
결국 08년 서브프라임모기지사태로 건설비 폭등하고
뉴타운 = 지가상승에 목말라서 개나소나 뉴타운 지정해달라하며 무려 600곳이나 뉴타운에 지정되는 난장판이 일어나서
지금은 1/5규모로 축소됨.
무엇보다도 아무리 노력해도 결국 전부 까뒤집는다.라는 재개발의 한계를 못넘었다는건 안타까운 점.

한강 르네상스 - 여기는 약간 '디자인 빼고 다 규제풀게' 느낌이라 용적률도 풀어주고 층고제한도 풀어주는 등
아예 민간자본 유치를 통해
한강변의 다양한 멋진 주거양식들을 늘어놓는다. 라는 야심찬 계획으로 출발했는데
층고, 용적률과 도시경관의 상관성이 대한 많은 논의도 있고, (높은 용적률은 결과적으로 산과 강을 막는다는 큰 단점이 있음)
무엇보다도 08년 경제위기 이후 대부분이 좌초됨.
고층건물은 무엇보다도 층고가 높아질수록 한계효용체감이 확 낮아져서 엄청나기 높은 자본을 요하거든.
60층 70층 이렇게 올라갈수록 건설비는 올라가고, 이때문에 최대이익을 뽑아내기 위해 대형평수위주로만 편성해야하는 문제점이 있는 등 고민해야할 부분을 많이 내놓음.

도시재생 - 사실 도시재생은 위 재개발, 재건축까지 모두 포함하는 성격임.
여기서 단순 다 뒤집어까버리는 재개발의 형식을 좀 더 원도심 유지, 원주민 유지를 하며 어떻게 삶의 질과 주거환경의 수준을 높일 것인가.
어떻게 서울의 주거다양성을 유지하면서 이들의 삶의 질을 올릴것인가. 라는 고민하에 출발한 정책이고
무엇보다도 21세기 초 북촌이 이 도시재생에 너무나도 크게 성공해버려서, 이것에 고무된 감이 없지 않아 있음.
또한 한강 르네상스 시절 "초고층, 초고용적률"에 대한 비판을 수용하여 한강변 층수제한을 통해 이를 해결하고자 함.

문제는 이 도시재생을 시행할 한국 다세대주택 구역들은
1. 본래 단독주택 구역이었던 곳을 80~90년대 대가리깨진 도시계획자들에 의해 4~5세대가 몰려살게끔 증축된 곳이였기에
이미 지나친 고밀도로 인해 삶의 질이 악화된 곳이 많음.
2. 이미 오래된 도시기반 위에 세워진 곳들이기에, 상하수도와 같은 기초적인 기반부터 다시 때려잡아야할 곳이 많았지만, 너무나도 낮은 이익율과 높은 비용때문에 이러한 기초적이고 당연한 기반마련을 하는 것을 오히려 꺼리는 현상이 발생함.

한강변 층수제한도 오히려 이러한 층수제한이 한강변에 장벽을 만들지 않느냐? 하는 비판도 나왔고.(갠적으로 아크로리버파크 같은건 꽤나 잘 지었다 보긴 하지만, 성냥갑 대장벽이 나올 수 있는 배경이 되는 것도 맞음)

결론적으로 이명박, 오세훈, 박원순 세명 다 나름의 고민 끝에 나온 정책을 시행한거고, 이는 민간의 경제문제(경제위기에 꼴아박은 뉴타운과 르네상스)와 관의 자본부족(도시재생)에 의해 제대로 효과를 보지 못했음.

분명한건, 주거 다양성, 획일화 방지, 고층과 저층의 조화를 위해선 셋다 충분히 좋은 교훈이고, 앞으로 모두 활용할 가치가 있다는 것.
여기서 욕쳐먹는 도시재생도 사실 2000년대~2010년대 나름 성공적으로 한 북촌, 서촌지대를 보면 충분히 활용가치가 있음.
여기에 도시재생이라는 개념을 도입하지 못했으면 북촌 서촌도 지금은 아파트단지로 삥끼질 해놨을테니깐.

여기에 경제문제를 해결하기 위해 용적률 거래, 결합개발, 서울시 내 각 구끼리의 공유예산확보(정확한 명칭이 생각이 안나네)까지 활용하며, 앞선 세 시장들의 고민과 교훈을 잘 활용한다면

서울의 도시경관문제는 잘 해결될 것으로 보임