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2020-02-11

[일반] 부동산 시장을 봅시다 -1앱에서 작성

hawk

2022.06.25 16:57:16

조회 97 추천 2 댓글 1

우리는 무리 본능이나 탐욕과 두려움과 같은 인간의 행동 특성에 의존하는 경제의 순환성에 대한 믿음이 익숙합니다 .

이것들은 우리의 본성에 깊이 뿌리박혀 있기 때문에 역사는 반복되지 않더라도 자주 맞는 것처럼 보입니다.

경제의 현재 상태는 이러한 순환성을 반영하며,

2021년 이후 많은 자산군에 가격 하락이 발생했습니다.

주식에서 암호화폐까지 모든 자산군의 가격이 하락했습니다.

이것은 가장 큰 자산인 부동산에 어떤 일이 일어날 것인지에 대한 질문을 던집니다.

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독일의 뉴스 잡지 “Der Spiegel”은 다음과 같이 기술합니다.

이 인용문은 오늘날을 잘 설명할 수 있지만 실제로는 1984년부터였습니다 .

그때도 오늘날처럼 부동산은

오를 수 밖에 없다고 생각했습니다.

그래서 그들은 시장이 무너질 때까지

집을 건축하고 계속 샀습니다.

돌이켜보면 실수는 분명했습니다

그러나 거품이 진행되는 동안 아무도 그것을 보지 못했습니다.

왜 그랬는지에 대해서는

조지 소로스가 말하는 재귀성에서 찾을 수 있습니다.

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첫 번째는 어떤 상황에 속해 있는 사람이 세상을 바라볼 때, 그 사람이 세상을 보는 관점은 항상 부분적이고 왜곡될 수 밖에 없다는 것입니다. 이것이 오류의 원리입니다. 이런 왜곡된 관점이 부적절한 행동을 낳기 때문에 그 상황에 영향을 미친다는 것입니다. 이것의 재귀성의 원리입니다.

1단계: 추세가 시작되지만 추세가 인식되지는 못한다.

2단계: 시장 참여자들이 추세를 알아차 리고, 이것이 지배적인 편견이 되어 추세가 가속화된다.

이 때 적정 가격에서 벗어나 주가가 서서히 고평가 되기 시작하지만 추세가 지속된다.

3단계: 주가가 떨어지게 되면, 이를 한 차례 정도 의심하는 실험 과정이 진행될 수도 있다.

4단계: 3단계에서 편견1과 추세가 실험 과정을 무사히 통과하면, 추세가 더 강화되면서 더 이상

정상적인 원칙이 적용되지 않고 균형에서 벗어난 Boom 상태가 확고해진다.

5단계: 마침내 진실의 순간은 찾아오고, 더 이상 가격이 과도한 기대에 상응하지 못한다는 것을 깨닫게 되기 시작한다.

6단계: 투자자들은 더 이상 가격상승을 믿지 않지만, 관성에 얽매여 게임을 하듯이 투자를 지속한다.

7단계: 결국 분기점에 도달하게 되면 추세가 하락으로 꺾인다.

8단계: 편견이 완전히 뒤집히며 ‘붕괴(Crash)’에 이른다.

8단계가 지나면 가격이 다소 조정을 받지만 급격한 하락이 계속되지는 않는다.

즉 사람들은 가격이 오르면 가격이 더 올라가는 것을 정당화하는 방식으로 펀더멘털을 해석하고 그 반대의 경우도 마찬가지 입니다.

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가장 단순한 사례가 부동산 호황입니다. 대출 이자율이 내려가고 대출받기가 쉬워지면 부동산 호황이 촉진됩니다. 사람들이 부동산 담보 가치가 대출 시장과 상관 없다고 착각합니다. 그러나 실제로 부동산 대출 시장과 부동산 담보 가치는 서로 재귀적 관계입니다. 대출 이자율이 내려가고 대출받기가 쉬워지면 , 부동산 거래가 활발해지고 부동산 가치가 상승합니다. 부도 건수가 감소해 사람들의 신용도가 개선되며, 대출 기준도 완화됩니다. 따라서 부동산 호황이 정점에서는 대출이 최대 규모에 이르며, 반전 단계에서는 강제 청산이 진행되어 부동산 가치가 떨어지게 됩니다.

예를 들어

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전세계적으로 집값이 기이한 수준으로 도달한 캐나다처럼..

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이러한 상황은 섬뜩할 정도로 1980년대 후반 일본 부동산 거품의 절정을 상기시킵니다.

부동산 버블에 대한 소로스의 요점은

저렴한 신용이며 그것은 코로나 사태일 때 벌어졌습니다.

° 금리는 역사적으로 낮은 수준으로 인하 되었고

부동산에 대한 구매 열풍이 일어나고 가격이 빠르게 상승했습니다.

° 인플레이션으로 인해 중앙 은행은 금리를 다시 인상해야 했습니다. 그래서 오늘같이 집값이 많이 오르고 모기지론이 많아 집값이 감당이 안 되는 상황이 발생하였습니다.

° 아래 차트는 미국에서 나타내지만

이 패턴은 거의 모든 OECD 국가에서 반복되었습니다.

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주택 수요에 부담을 주는 것은 매우 열악한 경제성 지표 뿐만이 아닙니다 . 자산 가격 하락, 낮은 소비자 신뢰도 정리해고로 인해 이제 구매자들은 사라집니다.

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이 모든 것이 가격을 낮추기에 충분하지만 또 다른 문제 가 발생합니다. 곧 많은 새로운 공급 이 시장에 출시될 것입니다.

가격 상승 은 강력한 펀더멘탈에 대한 환상을 불러 일으키고 격렬한 신규 건설 활동 을 촉발했습니다(미국은 아래 차트 참조). 실제로 수요는 저렴한 신용과 FOMO에 의해 주도되었습니다.

그리고 목재 가격 하락을 자재 병목 현상 완화의 대안으로 삼아 이러한 주택을 완공할 수 있을 것으로 보입니다.

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우리가 제품이 너무 비싸서 아무도 살 수 없는 상황에서 새로운 공급이 시장에 나오면 어떻게 됩니까?

가격이 내려갑니다.

2편으로

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