"세계 도시계획학자 사이에 두바이는 한물간 모델로 치부됩니다. 맨 처음 두바이가 최대ㆍ최고ㆍ최초 프로젝트들을 발표했을 때만 해도 전 세계가 주목했지만 이제 같은 방식으로는 새로울 게 없어요. 오히려 최근에는 최대ㆍ최고 대신 도시 디테일을 살리는 `반 (反)두바이` 모델이 뜨고 있습니다."(심교언 건국대 부동산학과 교수)

대한민국에 뒤늦게 불고 있는 두바이 열풍에 대한 경고 메시지가 터져 나오고 있다.

인천 송도, 새만금, 태안 기업도시, 용산 국제업무지구, 평택ㆍ당진 황해경제자유구역 등 국내에서 추진 중인 굵직굵직한 프로젝트들이 하나같이 두바이 모델을 표방하며 붕어빵 조감도를 내놓고 있는 데 대한 염려다.

현재 추진 중인 대형 개발사업들은 천막형 구조(최고층 빌딩이나 타워를 중심으로 주변으로 갈수록 낮아지는 구조), 랜드마크 기능을 하는 초고층 빌딩(타워), 호텔이나 컨벤션센터 혹은 무역센터, 54~108홀 규모 골프장 등 기본 설계는 물론이고 유치 시설, 표방하는 도시 컨셉트까지 판에 박은 듯이 엇비슷하다.

모두 외자 유치에 주력하겠다고 밝히면서도 실제로 유치 실적은 전무하고 프로젝트 수익 대부분을 주변에 짓는 아파트 분양대금에서 거둬들이게 돼 있다는 점도 복제양 돌리만큼이나 똑같다.

매일경제신문이 지난해 `새만금을 한국의 두바이로`라고 외쳤을 때는 두바이와 같은 상상력과 창조적인 발상을 배우라는 뜻이었지만 정작 한국 내 두바이 열풍은 `두바이를 넘기`는커녕 `두바이 붕어빵`조차 제대로 실현하지 못하고 있다.

인천 송도를 예로 들어 보자.

두바이는 사막의 불모지를 황금으로 바꾸는 미다스의 시행술을 선보이고 있다. 두바이 사막 한가운데에 빌라 3000가구를 짓는`더 빌라 프로젝트`는 3.3㎡당 3000만원을 호가한다. 처음에는 500만원에 분양했지만 프로젝트가 진행되면서 값이 계속 오르고 있다. 한국 송도를 개발하는 인천경제자유구역청은 미국 게일사 측 외국 기업 유치 약속만 믿고 100만평 전체 용지를 송두리째 헐값에 넘겨버렸다.

강영길 대한건설협회 부장은 "두바이프로퍼티, 에마르, 낫킬 등 두바이 시행업체들은 프로젝트 단위별로 땅을 쪼개 개발단계별로 가격을 달리 책정한다"며 "사업이 돼 가는 것을 봐가면서 성과에 따라 조금씩 땅을 더 떼주고 그때도 주변 시세를 반영해 땅값을 계속 올리는 식"이라고 설명했다. 강 부장은 "게일처럼 처음부터 용지를 다 받으면 굳이 성과를 내지 않아도 이미 땅값에서 엄청난 시세 차익을 얻기 때문에 열심히 할 필요가 없어진다. 우리는 개발 차익을 하나도 못 챙기게 되는 것은 물론이고 국가적 프로젝트 경험이 없다 보니 어이없는 실수를 한 것 같다"고 지적했다.

인천경제자유구역청 관계자도 `실패 예감`을 털어놓는다.

"솔직히 얘기해서 인천경제자유구역에서 잘되는 것은 아파트 분양사업밖에 없다. 처음부터 어수룩하게 시작해서 게일 손에 프로젝트 성공 여부가 달려 있는 데다 외국 기업이 송도국제도시에 투자하려면 행정관청에서 무려 65개에 달하는 도장을 받아야 한다. 수도권정비계획법에 묶여 국내 대기업 진출은 원천 봉쇄돼 있다. 송도는 이미 `동북아 두바이`는커녕 대규모 베드타운으로 전락했다." 현재 우후죽순 개념 없이 두바이 따라가기에 나선 새만금, 태안 기업도시, 평택ㆍ당진 황해자유구역 등 다른 개발사업들도 송도 전철을 밟을 가능성이 크다.

이상준 연세대 건축공학과 교수는 "일을 추진하기 위해 두바이를 벤치마킹하는 것은 좋다. 하지만 우리만이 가진 강점은 살리고 약점은 보완하면서 `한국다움`을 살릴 수 있는 도시계획이 필요하다"고 지적했다.