정부가 집값을 올리는 비결.txt

부동산 갤러리

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캥거루에 긁힌 영끌이들 실체ㅜㅜ 애미애비도 파산 시켜버림ㅜㅜ 작성자 : ㅇㅇ

정부가 집값을 올리는 비결.txt앱에서 작성

ㅇㅇ(118.235) 2020.11.20 09:55:37

조회 268 추천 2 댓글 3

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한국은 금융 저지능자들과 이념주의자들이 많아서 부동산을 금융으로 보지 않고

불로소득이냐 아니냐 이딴 18세기 프레임으로 바라 보는게 만악의 근원임.

부동산은 가장 담보 가치가 높은 자산인데 왜 금융으로 안보냐 금융으로 봐야지.

한국 부동산을 지탱하는게 한국에만 있는 전세제도인데

이 전세 제도를 금융적으로 명확하게 이해해야 부동산도 이해가 됨.

예를들어 집값은 10억이고 월세는 보증금 1억/월 200 만원짜리 집이 있다고 치자.

이 집의 전세가는 얼마일까?

법정 전월세전환율 4% 적용하면 7억이 됨 = 200*12/4%+1억

그럼 매매가대 전세가인 전세가율은 70%가 되지 = 7억/10억

잘봐라 이제 부터가 중요함.

전세라는것은 집주인이 세입자에게 하해와 같은 은혜를 베풀어 집을 공짜로 살게 해준것이 아니고

집주인은 세입자로 부터 전세보증금이라는 돈을 빌린것임 돈을 빌렸으니 이자를 줘야지.

그런데 이자 주는 대신에 니가 내 집 쓰고 월세를 이자랑 퉁치자하고 서로 상호 갈음한것임

이자와 월세가 명시적으로 오고가지 않았을뿐 엄연한 금전소비대차와 리스계약이지.

집주인과 세입자간 교차 계약이 이뤄진 사금융, 이게 전세 계약의 본질임.

이게 왜 중요하냐면 원래 IMF 이전까진 은행이 기업들만 대출 해줬지 개인한텐 대출 잘 안해줬음.

개인이 대출 받으려면 오히려 기업 보다 금리를 더 줘야했고 꺾기 없인 해주지도 않았지.

그래서 큰 자금을 융통 할 길이 없는 개인들에게 전세라는 사금융이 활발하게 활용 되면서

전세가 부동산 시장을 떠받치는 기둥 역할을 하고 있었던것임.

그런데 IMF 이후에 기업들이 은행 대출을 안해가자 기업 고객이 사라진 은행들이

그제서야 개인들한테 본격적으로 주택담보대출을 해주기 시작한거거든.

그리고 김대중때 폭등했던 금리가 내려오면서 집값이 오르자

최초로 은행 LTV 규제가 등장함.

LTV가 뭐냐 은행 대출액/매매가 아니냐

전세가/매매가인 전세가율과 정확히 같다

사금융과 제도권 금융이라는 차이만 있을뿐이지 똑같은것임.

2002년 LTV 규제 도입 이전에는 80% 이상도 대출 해줬다.

그럼 뭐냐하면 LTV의 변화가 집값을 움직인다는 의미가 된다.

소득의 변화, 금리의 변화, 통화량의 변화, 주거가치의 변화 이런걸 몰라서 얘기 안하는게 아니고

핵심을 전달하기 위해 LTV만 도려내서 단순화 해서 얘기하는거니까 저능아 같은 소리하지 말고 들어봐라.

사람들은 LTV를 내려야 대출을 적게 받으니까 집값이 내려간다고 착각하는데

이 생각 자체가 완전히 잘못된거야 위에 LTV 변화의 추이를 봐라.

김대중때도 노무현때도 반대로 LTV를 내릴때 집값이 오른다.

문재인도 마찬가지로 LTV를 70%에서 40%로 내렸지.

이 계산은 이렇다.

아까 전세 7억 / 매매 10억인 집은 전세가율 70%다.

이 집만 있으면 나는 7억을 융통 할 수 있는 담보를 갖고 있다는 의미가 되지.

근데 제도권 금융의 LTV가 70% 에서 60%가 된다고 쳐보자.

이미 시장에서 전세가 7억으로 거래되는 담보물을 갖고 있는데

이젠 은행에서 60% 밖에 대출을 안해준다네?

그럼 이 담보의 가격은 얼마가 되야 되겠냐

7억 / 70% = 10억

7억 / 60% = 11억 6천

7억 / 50% = 14억

7억 / 40% = 17억 5천

이렇게 된다.

사금융과 제도권 금융이라는 경쟁 관계의 자금조달시장이 공존하는 상태에서

한쪽에서 7억을 빌릴수 있는 똑같은 담보를 다른쪽에서 40% 밖에 안빌려준다면

전세가가 내려가는게 아니고 전세가라는 상수에 대해 매매가라는 변수가 변하는것임.

만약 LTV를 100%로 한다면? 수급측면에선 투기 수요가 늘어날수도 있지만

금융 관점에선 매매가와 전세가는 중간 어디쯤에서 수렴하게 된다 = 전세가율 100%

전세제도는 외국에 있지도 않은데 외국 자료 백날 참고해서 옘병하고 있음.

지금 전세는 총 규모도 알수 없는 한국의 쉐도우뱅킹이나 마찬가지다.

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