겉으로는 주택 가격이 안정된 것처럼 보이지만 서민들의 주거는 더욱 불안정해 졌으며, 장기적으로 주택공급물량 부족으로 주택 가격은 더욱 불안정해 질 것이라는 게 이날 토론회의 대체적인 의견이었다.

이날 발제를 맡은 변창흠 세종대학교 교수(부동산학과)는 이명박 정부의 부동산 정책이 곳곳에서 한계를 드러내고 있다고 진단했다. 변 교수는 우선 “전세가격의 폭등으로 인한 세입자의 주거 불안이 심화되고 있다”고 말했다. 이명박 정부 3년 동안 전세값이 20% 이상 급등하면서 주택을 소유하고 있지 않는 서민 중산층의 주거 불안이 더욱 확대됐다는 것이다.

정부여당이 추진한 재개발·뉴타운 사업도 서민 주거 불안정에 큰 영향을 미쳤다는 지적이다. 변 교수는 “정치적인 슬로건으로 시작된 뉴타운·재개발 사업이 정부의 규제완화 조치에 힘입어 전국적으로 확산되었으나, 원주민 재정착률 부족과 세입자의 강제축출, 인권 침해의 문제점을 낳은 채 현재는 사업성 부족으로 대부분이 중단되고 있다”고 꼬집었다.

변 교수는 “정부가 앞장서서 주택시장을 부추기고 주택구입을 유도한 결과 가계부채가 795조원에 이르고 있다”며 가계파산의 위기도 우려했다. 그는 “각종 개발사업과 주택건설사업에 뛰어들었던 건설업체들의 연이은 도산과 부동산 PF(Project Finance)사업에 대출을 집중시켰던 저축은행들의 영업정지로 서민들의 가정경제와 지역경제에 타격을 주고 있다”고 말했다.

조선일보 부동산팀장을 맡고 있는 유하룡 기자는 구체적인 수치를 근거로 들며 “이명박 정부의 집값 안정은 절반의 성공”이라고 평가했다. 유하룡 팀장은 “강남 3구와 서울의 집값이 하락하면서 수치만 놓고 보면 집값은 노 정부 시절보다 안정됐다”면서도 “그러나 부산, 경남 등은 20~30%씩 뛰는 등 지방은 거꾸로 집값이 폭등했다”고 지적했다.

유 팀장은 또 “지표상으로 집값은 떨어졌지만 서울과 수도권의 아파트값은 여전히 금융위기 이전 수준보다 높은 지역이 대부분”이라며 “서울의 30평대 아프트 평균가격은 5억3000만원으로 2008년 12월(5억2000만원)과 비교하면 오히려 1000만원 더 상승했다”고 밝혔다.

특히 그는 “이 기간 동안 가계부채가 늘어나고 물가가 상승한 반면 실질소득은 정체되면서 주택구입능력은 전혀 개선되지 못했다”며 “주택시장에서 주택 수요자 기반이 계속 약화되고 있다”고 꼬집었다.

변창흠 교수는 “그동안 발표된 정책들을 요약하면 이명박 정부의 주요 부동산 정책은 주택 공급 확대와 주택 수요 창출을 통한 부동산 시장 활성화, 이를 위한 부동산 관련 규제 완화와 부동산 관련 세부담의 축소, 건설 산업의 지원 정책이 주된 내용”이라고 잘라 말했다.

특히 변 교수는 “2008년 이후 세계 경제의 침체가 장기화되면서 이명박 정부는 경제 위기 극복을 명분으로 부동산 시장을 활성화할 수만 있다면 어떠한 부동산 정책의 원칙도 기꺼이 버릴 수 있다는 극단적인 정책 수단을 선택했다”고 평가했다.

주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화를 주된 수단으로 활용하는가 하면, 주택 수요를 촉진하기 위해선 무주택자에게 주택 구입을 촉진하기보다는 기존 주택 보유자라도 주택을 구입하게 하는 등 현 정부의 부동산 정책이 서민의 주거 안정보다 경제 활성화에 초점을 맞췄다는 얘기다.

결국 현 정부의 ‘시장만능주의’는 투기 수요와 전세값 상승 등을 일으켰으며, ‘부동산시장 팽창주의’는 부동산 가격의 상승과 시장의 양극화를 초래했다고 변 교수는 평가했다.

변 교수는 특히 재개발·뉴타운 사업에 대해 “재개발 구역이나 뉴타운 구역 지정과 동시에 (투기로 인한) 지구 내 주택가격이 급등하기 시작하여 주택가격의 상승을 유발하게 된다”며 “재정비 사업으로 건설되는 주택의 총량이 증가하더라도 저렴한 주택에 거주했던 가옥주와 세입자들이 기주하기에는 너무 비싼 주택이 공급된다”고 꼬집었다.

변 교수는 전세값 문제도 정부가 공공임대주택의 공급을 축소하고 민간임대주택 시장에 맡긴 탓이라고 진단했다.

그는 “현재의 전세대란은 세입자의 주거안정을 위한 정책부재에 원인이 있음에도 불구하고 정부는 민간임대주택 사업자를 위한 자금지원, 규제완화, 세제 지원을 통해 민간임대주택 공급 확대를 대책으로 제시했다”며 “이것이 다주택자의 투자용, 투기용 주택매입을 촉진하고 주택수요를 유발하여 주택가격 상승까지 유도했다”고 분석했다.

한편 변 교수는 “부동산 정책을 주거복지정책이 아니라 건설산업 활성화를 통한 경제 활성화 정책, 주택의 총량적 공급 확대 정책으로 인식함에 따라 전국이 개발 사업으로 몸살을 앓고 있다”며 “이 많은 개발 사업이 동시에 정상적으로 추진될 수 없을 뿐만 아니라 동시에 추진될 경우 수요 부족과 과잉 개발로 심각한 문제를 발생시키게 된다”고 지적했다.

그는 이어 “개발 사업이나 재정비 사업이 공공성을 상실하고 수익성 여부에 따라 추진이 결정될 때 개발지역과 나머지 지역, 토지소유자와 세입자간의 지역별·개인별 소득 격차는 더욱 확대될 수밖에 없다”고 덧붙였다.