요 며칠새 담보평가의 기준가치에 대해서 논란이 있어서 단견을 써봅니다.

1. 감칙과 실무기준의 내용을 봅시다.

실무기준은 담보평가의 의의와 그 한계에 대해서만 적어놓았고, 담보평가의 기준가치에 대해서는 일언반구하지 않습니다.

그리고 우리 모두가 알듯이 담보평가는 원칙적으로는(현장에서는 담보평가가 시장가치를 초과하는 것 같은 경우도 봅니다만)

환가성을 고려해서 보수적으로 평가하는 것이 실무의 확립된 관행이며, 담보평가는 감정평가사 특히 대형법인과 중견법인의 주된 밥줄입니다.

(사실 감정평가사 제도 자체가 공인감정사와 토지평가사 제도의 통합인데, 공인감정사는 기본적으로 담보평가를 위해서 생겨난 제도입니다)

아울러 감칙은 5조 1항에서 시장가치주의를 채택하는데, 시장가치는 기본적으로 통상적인 시장에서의 거래에서 성립 가능한 거래가액의 최빈치입니다.

문제는 시장가치는 원론상 보수적으로 평가할 이유가 없는 것이므로,

이론상으로는 담보평가의 기준가치가 무어냐, 기준가치가 시장가치라면 환가성과 보수성을 고려한다는 것이 무슨 의미인지,

만약 기준가치가 시장가치 외의 가치라면 그 기준가치의 정의와 척도는 무엇이냐가 문제가 됩니다.

2. 담보평가의 기준가치는 관행상 시장가치로 하지만, 정작 이론상 철저한 뒷받침이 있었던 것은 아닙니다.

담보평가도 실무상 기준가치는 시장가치라고 적어냅니다. 그러니까 실무상 담보평가의 실무가치는 시장가치이기는 합니다.

하지만 이게 이론적으로 철저히 뒷받침되는 것은 아닙니다. 특히 집합건물 담보평가할 때 기타요인에서 담보평가라는 점을 고려하여 감가하는 것이 실무인데,

이것을 생각한다면 오히려 의문이 생깁니다.

거래사례비교법으로 대상물건을 평가한다고 할 때, 거래사례가 정상적인 시장거래라는 전제 하에는

그것을 그대로 써야지(기타요인에서 환가성 이런 거 감가하지 않아야지) 시장가치가 충실히 반영되는 것인데,

여기서 얼마간 깎는다면 담보평가의 기준가치가 정말 시장가치일까 하는 것입니다.

3. 이론상으로는 담보평가의 기준가치를 시장가치로 이해할 수도 있고, 시장가치 외의 가치로서 담보가치로 이해할 수도 있습니다.

따라서 이론상으로는 담보평가의 기준가치를 시장가치로 이해할 수도 있고, 시장가치 외의 가치로서 담보가치로 이해할 수도 있습니다.

여기에 대해서는 경응수 저 등을 비롯한 기본서 상의 '학설'과 강사들의 주장이 분분할 뿐 감정평가업계 내지 부동산학계에서의 합의가 없습니다.

그러니까 실제 이론시험에서 이게 나온다고 하면 일단은 시장가치설과 시장가치 외의 가치설을 다 쓰시고, 자기가 맞다고 생각하는 것을 논리적으로 설득하시면 됩니다.

일단 시장가치로 이해하는 경우를 생각해봅시다.

이 경우, 우리는 시장가치가 현실적으로는 구간추정이 될 수 밖에 없다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

정의상 시장가치는 성립 가능한 거래가액 중 그 최빈치이지만, 현실에서는 거래의 특징 때문에 뾰족한 바늘 형상의 확률밀도함수가 존재할 수 없거나,

가사 존재하는 경우일지라도 추정의 정확도 한계 때문에 감정평가상 이를 완벽히 파악하는 것은 불가능한 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 시장가치는 현실에서는 일정한 구간 범위에서 다소 평탄한 언덕을 띠고 있다고 생각하는 것이 현실적일 것입니다.

예컨대, 어떤 부동산의 기준시점에서 시장가치가 딱 1억이라고 보기는 어려울 수 있고,

현실은 9,500만원에서 1억 500만원 사이에서 확률밀도가 매우 평탄하게 유지될 수 있다는 것입니다.

다시 말해서 9,500만원과 1억 500만원 사이의 어떤 숫자도 최빈치라고 볼 수 있는 셈이죠.

그렇다고 하면, debt financing을 하는 은행의 입장에서는 유사시의 환가를 고려할 때 급매가 또는 시장가치 하단을 중요하게 여길 것이고

(물론 현실은 경매로 넘기기 때문에 경매가가 중요할 수 있지만, 일단은 "채무자를 설득해서 급매 처분시키고 대출을 회수하는 전략을 쓴다"라고 상정합시다)

이렇게 본다면 담보가치는 이론상으로는 시장가치 구간의 하단을 찍어주는 것이라고 볼 수 있습니다.

그리고 현실에서는 은행의 대출금 회수는 시장가치 하단에서의 매각도 아니고 경매가로의 매각이므로,

시장가치의 하단에서 정한 담보평가액에서 다시 한 번 LTV를 적용해서 안정성을 높인다고 볼 수 있는 것입니다.

그렇다면 이번에는 시장가치 외의 가치로 이해하는 경우를 생각해봅시다.

위에서는 은행이 시장에서의 급매가(또는 시장가치 하단)를 기준으로 차입자를 꼬드겨서 매각시키고 대출금을 회수한다고 생각했으니 저런 얘기가 가능한데

현실은 경매로 넘기거나 NPL로 넘기는 게 보통입니다.

그렇다면 급매가보다도 싸게 팔리겠죠.

이를 고려한다면, 담보가치를 별도로 정의하는 게 맞다고 여길 수도 있습니다.

담보가치를 어떻게 정의할 것인지에 대해서도 의견이 분분하고(컨센서스가 없습니다)

일단 저는 이렇게 정의합니다"유사시에 (채무자의 의사와 상관없는 절차로) 대상물건을 처분했을 때 회수할 수 있는 최대의 채권액".

이렇게 보면 흔히 우리가 "담보평가액이라고 부르는 액수" * LTV 정도 되는 액수(또는 예상 경매낙찰가)가 오히려 담보가치가 될 수 있습니다.

대신에 이 경우에 은행은 (선순위 보증금이나 조세압류가 없다는 전제 하에) 담보가치의 거의 전액을 대출해줄 수도 있겠죠.

4. 두 견해의 장단점

두 견해는 장단점이 다 있습니다.

일단, 담보가치를 시장가치로 보는 견해의 장점은 감칙이나 실무기준과 조화를 이루고 불필요하게 시장가치 외의 가치를 창설할 필요가 없다는 장점이 있습니디. 특히 담보평가가 현실에서 이루어지는 감정평가의 다수를 차지한다는 점을 고려하면 그러합니다. 다만, 약점이 있다면 의뢰 금융기관이 시장가치 하단보다 낮은 평가액을 받아도 원하는 대출을 해주는데 무리가 없는 때에는 감정평가법인등도 그에 맞추어 낮게 찍어주는 경우가 적지는 않다는 것입니다. 그렇다면 담보평가액이 정말 시장가치를 기준가치로 하는지에 대해서 의문이 듭니다.

다른 한편으로, 담보가치를 시장가치 외의 가치로 보는 견해의 장점은, 이론적으로는 더 엄밀하다는 것이 있습니다. 담보평가는 담보를 제공받고 대출을 해주는 사람의 리스크 관리를 위해 해주는 평가니까 시장가치와 다를 수 있음을 확실히 인정하는 것이지요. 문제는 이렇게 할 경우에 시장가치주의가 형해화될 우려가 있고(사실 이것은 이론상으로는 중요하지 않은 문제점일 수 있지만), 더 큰 문제로는 "담보가치가 주관적"일 수 있다는 것입니다. 왜냐하면 회수 가능한 최대의 채권액은 비단 대상물건의 경제적 가치에만 좌우되는 것은 아니고 의뢰 금융기관 등이 대상물건을 처분하는 능력에도 달려 있을 수 있기 때문입니다(예컨대 일반적인 은행은 경매 넘기거나 NPL 업체에 파는 것이 일반적이지만, NPL을 자체로 취급할 수 있는 금융기관이라면 능력을 발휘해서 한 푼이라도 더 회수할 수 있을 것입니다). 즉, 이렇게 정의된 담보가치는 주관적 가치가 되어서 감정평가의 실무에 혼선을 줄 수가 있습니다.

5. 결론

이야기가 좀 길었는데, 정리해보면 다음과 같습니다.

- 담보평가의 기준가치에 대해서 실무기준상의 분명한 기재 또는 명확한 유권해석이 있는 것은 아니고, 이론상 시장가치설 시장가치 외의 가치설 모두 일리 있다.

- 다만 실무상으로는 시장가치라고 적어서 담보평가가 항상 이루어지는바, 실무에서는 시장가치의 하단을 찍어주는 것이라고 이해하는 경향이 있다.

(물론 때로는 담보가치가 무섭게 나오는 경우도 있지만, 이건 여기서는 생각하지 맙시다.)

- 만약 이 문제가 실무에 나오면 어느 설이 무조건 맞다고 하기보다는, "양 설의 의의 및 근거는 이러하며 실무와 이론상 각자 일리가 있는데 나는 이러저러해서 이러한 설이 더 타당하다고 생각한다"라고 적으시면 채점위원이 떨구지는 않을 겁니다.

- 그리고 현실적으로 담보평가의 기준가치를 묻는 문제가 나올지는 의문입니다. 그보다는 작년 스타일처럼 담보평가에서의 유의사항 등을 묻는 게 더 현실적입니다.