1. 폭락론자들이나 몇몇 사람들이 인구감소를 들면서 앞으로 학군은 의미가 없다고 짖는 경우가 종종 있음.

2. 현재초등학생 기준으로 초6 46.5만명, 초5 44.5만명, 초4 47만명, 초3 47.1만명, 초2 48.4만명.

인구감소가 흐름이긴 하지만 인구감소가 두드러지는 애들은 현8세, 그리고 현3세 제외하면 비슷한 흐름을 유지하고 있음.

인구감소 자체가 지금 당장의 악재가 되지는 않음.

3. 하지만 인구감소는 사실이고 학생인구도 줄어드는 것은 사실임.

4. 그러면 인구감소를 제대로 분석해봐야 함. 인구감소의 가장 큰 이유는 몇가지가 있는데, 일단 청년들의 결혼기피현상, 그리고 출산기피현상이 메인인데, 이 두가지의 핵심 원인은 소득 양극화, 그리고 양육비 증가로 인하여 저소득 청년들이 결혼을 안하기 때문임. 그렇다면 결혼을 여전히 하고, 출산을 하는 사람들은 어떤 사람들이냐? 중산층 이상의 재산이 있는 가정들, 혹은 소득수준의 평균 이상인 고학력 청년들임. 그리고 이들은 대부분 수도권에 거주하며, 서울 거주를 꿈꾸는 이들임.

5. 해당 고학력, 고수입 청년들은 90년대, 00년대 초에 청소년기를 보낸 사람들이 대부분인데 이때는 사교육의 전성시대였고, 학업의 중요성이 대부분의 학생들 뇌리에 각인되어있던 시기임. 이 청년들이 자녀를 출산하는 핵심 인구인데, 동시에 소득수준이 어느정도 되면서, 자녀교육에 관심은 더 커지는 상황인 것임.

저학력 저소득 부모들은 학군 안좋은 동네에서도 애 키우고 살아가지만, 이 부모들은 학군을 위해 이동할 의사가 있는 사람들임.

6. 결국 준수한 좋은 학군의 수요는 그대로 유지됨. 하지만 안좋은 학군의 경우 수요가 떨어짐. 반사적으로 학군중심지의 가격은 상승하는 것이 당연함. 오히려 학군에 의한 가격 양극화가 더 커질 것임.

7. 애매한 경기도 학군은 무너지고, 인서울 상위권 학군, 그리고 경기도 최상위 학군은 오히려 수요가 증가할 것임. (광교, 과천은 최상위 학군이 아님. 분당에 찢기는 일산 선에서 정리됨)

8. 가격이 상대적으로 저평가된 학군들은 분명 존재함. 이곳들의 가격은 장기적 우상향 할 것임. 학군 분석법은 예전해도 한번 정리해준 적 있는데, 기본적으로 초등은 학생수, 중등은 내신 등급비율/특목고 진학률/방과후 수업과 자율동아리 갯수, 고등은 학생수, 대입실적, 정시비율로 판단하는 것이 메인임.

3개월 전 찝어준 가격이 저평가된 학군을 사당3동, 광장동, 경기도에서는 안양 갈산동 정도로 잡아줬는데, 광장동은 최근에 가격이 많이 올라서 이제는 저평가라고는 생각하지는 않음.

9. 결국 9억 이상 15억 미만의 집을 투자할때는 가장 핵심가치를 학군으로 잡고, 2순위를 교통, 인프라로 잡아도 무방함.