전세난과 공급부족 우려에 따른 3040세대의 ‘패닉바잉(공황구매)’, 정부 정책 부작용 등이 맞물리면서 연말에도 수도권과 지방을 가리지 않고 전국적인 집값 상승세가 심화하는 모습이다.

한국부동산원이 발표한 12월 첫째주(7일 기준) 전주 대비 전국 아파트값 변동률은 0.27%로, 같은 내용의 통계가 집계되기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 아파트의 경우 매매가격은 27주, 전세가격은 76주 연속 올랐다.

전문가들은 “특별한 상황 변화가 없다면 내년 상반기에도 이같은 상승장이 지속될 가능성이 높다”고 전망한다. 다만 글로벌 경제의 변동 상황과 시중 유동성 움직임, 서울·부산 재보궐 선거 등 굵직한 대내외적 이슈에 정부가 어떻게 대응하느냐에 따라 상황이 달라질 여지는 있다고 덧붙인다.

11일 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 신규 입주 물량은 2만5520가구로, 올해 입주물량 5만 289가구의 절반으로 떨어진다. 내후년에는 1만7000가구로 10년래 가장 입주 물량이 적을 것으로 추산된다. 신축 아파트 입주물량은 전세시장에서 빼놓을 수 없는 주요 공급처 중 하나로 꼽힌다. 내년 하반기 3기 신도시에 대한 사전 청약이 시작되기 전까지는 시장의 공급과 수요 불균형이 개선될 여지가 거의 없는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “당장 실수요자들이 입주할 수 있는 실물주택을 선보이는 게 관건”이라며 “이런 물량이 충족되지 않는다면 내년에도 올해의 상황과 크게 다르지 않을 것”이라고 내다봤다.

국토교통부는 지난달 26일 시장의 공급부족 지적에 대해 해명자료를 내고 “서울에서 2021년과 2022년 연평균 3만7000호의 아파트 공급이 이뤄질 것”이라고 반박했다. 이와 관련 한 전문가는 “민간 조사와 물량 차이가 나는 것은 (정부 측에서) 나홀로 아파트나 일부 빌라 등 법적으로 아파트로 분류된 주택까지 모두 포함한 숫자이기 때문”이라고 설명했다.

이처럼 양질의 주택 공급이 당장 어려운 상황에서, 곧 다가올 내년 봄 이사철은 집값 흐름의 중대 고비가 될 것으로 전망된다.

통상 강남구 대치동이나 양천구 목동 등 주요 학군지에서는 수학능력시험 전후로 전세 매물이 증가한다. 하지만 올해는 전세난 가중과 취득세·양도세 등 세금 규제 강화로 실거주자들의 ‘패닉 스테잉’이 늘어나면서 공급 물량 자체가 더욱 움츠러들었다.

실제로 KB국민은행 리브온에서 발표한 11월 서울 아파트 전세수급지수는 192.3으로 2015년 10월 이후 가장 높았다. 0부터 200까지 범위에서 움직이는 이 지수는, 100을 초과할수록 전세 공급이 부족하다는 것을 의미한다. 내년 봄 이사철까지 정부가 전세난 해결책을 내놓지 못할 경우에는 매매시장 불안이 장기화 국면에 빠질 수 있다는 우려도 나온다.

봄 이사철 이후 4월 7일 서울시장과 부산시장에 대한 재보궐 선거가 예고돼 있다. 서울시장은 재건축·재개발 사업 진행 과정에서 막강한 영향력을 행사할 수 있다. 현재 여야의 잠룡들이 각종 부동산 공약을 전면에 내세우면 하나둘씩 출사표를 던지는 상황이다.

여당에서 다시 서울시장을 배출한다면 문재인 정부의 정책 기조가 큰 틀에서 유지될 것으로 보인다. 반면 야당인 국민의힘 후보자들은 정비사업에 대한 규제 완화를 주장하고 있어, 당선될 경우 주택시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 관측된다. 변창흠 신임 국토교통부 장관 내정자가 민간 재건축·재개발 규제 완화에 대해 부정적인 입장을 유지하고 있어, 국회에서 야당 측과 지속적인 의견 충돌을 벌일 공산도 크다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 글로벌 경기 회복 여부와 시중 유동성 변화도 내년 부동산 시장에서 주목할 변수로 꼽힌다.

김용범 기획재정부 제1차관은 지난 8일 열린 거시경제금융회의에서 “글로벌 실물경제의 회복이 당초 예상보다 지연되는 상황에서 현재 진행 중인 실물과 금융 간 괴리 현상이 자산 가치의 조정으로 이어질 수 있고, 시장 변동성이 언제든지 확대될 수 있음에 유의해야 한다”면서 “부동산 시장의 과잉 유동성 차단을 통해 심리 안정에 최선을 다할 것”이라고 설명했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “(연말 이후) 조기에 전세가격 불안흐름이 진정된다면 매매시장까지 안정될 가능성이 높지만, 조기 진정이 어려워지면 전세시장에 떠밀려 매매로 갈아타려는 수요가 더 늘어날 수 있다”고 전망했다.