문재인 대통령이 언급한 ‘특단의 공급대책’ 발표가 임박하면서 물량과 세부 대책 내용을 둘러싼 각종 관측이 쏟아지고 있다. 정부는 이번 공급대책마저 실패할 경우 최근 오름폭을 더욱 키우고 있는 서울 등 수도권 집값을 잡을 방법이 사실상 사라지는 만큼, 보안을 유지하며 물량 확보에 전력을 다하는 분위기다.

업계에서는 이번 대책이 물량 뿐 아니라 공급속도와 품질 등 3박자를 고루 갖추고 일부 ‘규제완화’도 병행돼야 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 보고 있다. 과거 대책 때처럼 물량에 집착한 나머지 시장의 수요와 실현가능성을 제대로 파악하지 못하거나 규제를 신봉하는 모습을 보일 경우 정부의 집값 안정 바람이 또다시 ‘공염불’에 그칠 수 있다는 설명이다.

2일 부동산 업계에 따르면 기획재정부, 국토교통부 등 관련 부처는 오는 4~5일 공개될 가능성이 큰 서울 등 수도권 도심 주택 공급대책과 관련해 막바지 검토 작업을 진행 중이다. 이전 대책 발표 직전에는 기재부나 국회 등에서 일부 구체적인 내용이 흘러나오기도 했지만 이번엔 정부가 사전에 공개한 내용을 제외하고는 아직 대부분 추측에 그치고 있다.

정부 출범 이후 25번째 부동산 대책이 될 이번 공급방안이 또다시 실패하면 시장의 신뢰가 바닥으로 떨어질 수 있는 만큼 시장의 분위기를 살피면서 고심에 고심을 거듭하는 분위기다. 특히 문 대통령이 지난달 18일 신년기자회견에서 "시장이 예상하는 수준을 뛰어넘을 정도로 공급을 늘리겠다"며 시장의 기대치를 높인 상태여서 정부는 사실상 배수진을 치고 방안을 짜고 있다.

실제 시장의 기대감도 작지 않다. 신도시 지정, 재건축·분양가상한제 규제완화 등이 언급되고 있으며 공급물량도 최소 15만호에서 30만호까지 언급되고 있다. 정부는 잇따른 추측 확산에 "주택 공급을 확대하기 위해 당정간 긴밀한 협의 중이지만 세부내용이나 물량, 추진방식, 일정은 확정된 바 없다"는 입장을 유지 중이다.

우선 대책에는 서울 등 대도시권 공공재개발 활성화와 역세권 고밀개발, 신규 택지의 과감한 개발 등이 담긴다. 변창흠 국토부 장관과 문 대통령이 그동안 몇차례 공식적으로 거론했던 방안들이다. 이외에 환매조건부주택의 절차 간소화와 금융비용 지원 등의 내용도 담길 가능성이 크다.

관건은 신규택지 규모와 규제완화 내용이다. 신도시급은 아니라도 서울 인근 신규택지를 주택공급 부지로 개발하는 방안은 유력하다. 정부 관계자는 "신도시급이라는 표현은 적절하지 않으나 최대한 노력하는 중"이라고 했다.

대규모 신규택지 개발과 재건축·재개발 사업 인허가권을 지자체에서 중앙정부로 일시적으로 확대하는 방안도 거론된다. 일각에서는 재건축초과이익환수제 완화까지 테이블에 올린채 부처간 논의를 하고 있는 것으로 전해지고 있다.

만약 정부가 초과이익환수제 완화를 최종 대책에 포함시킬 경우 이는 시장에 확실한 공급 확대 시그널을 주는 효과를 거둘 것으로 예상된다.

전문가들은 10만~30만호 물량이 발표되더라도 공급속도와 실효성, 품질이 더욱 중요하다고 설명했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "지금 당장 분양해도 입주 때까지 수년이 걸린다면 그 기간 동안에는 큰 효과를 기대하기 힘들다"며 "신도시 역시 시간이 오래 걸리고 비용 등 장애물이 많다"고 설명했다.

도심 고밀개발을 해도 ‘소형 평수’ 양 늘리기에 집착할 경우 효과가 반감될 수도 있다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 "과거 정부 때도 단기간에 공급을 늘리기 위해 도시형생활주택을 내놓았지만 시장의 외면을 받았다"며 "양만 늘리기보다는 만족도가 높고 쾌적한 장기적 주거공간 확보가 필요하다"고 설명했다.